与承包人的优先受偿权有关的几点问题

一、承包人工程款的优先受偿权

《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。”

以上是目前我国相关法律对承包人工程款优先受偿权的规定。分析上述法条可以看出，批复的规定极大提高了合同法第二百八十六条的可操作性，将承包人的优先受偿权落到了实处，解决了第二百八十六条规定过于原则性，很多细节性问题没有规定等问题。

下面我们具体分析一下承包人的优先受偿权：

首先是承包人的优先受偿权具体优先于哪些权利。从法律的规定可以看出承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权；

其次，承包人的优先受偿权不能对抗经过预告登记的已经支付全部或者部分购房款的商品房买受人；

第三，优先受偿权只包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；

第四，承包人主张优先受偿权是有期限要求的，即建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

第五，行使优先受偿权时，承包人应当以催告并且给予发包人合理的履行期限为前提。

那么在主张工程款优先受偿权时应该注意的细节有哪些？

1、优先受偿权并不是可以对抗所有的抵押权和债权的，其中之一就是经过预告登记的已经支付全部或者部分购房款的商品房买受人，但是这里的买受人的购房合同必须是已经经过预告登记的，因为若双方当事人已经在房地产部门办理了交易登记手续，则消费者已经取得房屋所有权，就该房屋而言，法定抵押权已归于消灭。

2、要主张优先受偿权之前必须要给发包人以合理的履行期限，工程在竣工交付后，承发包双方当事人已就工程完成结算并确定了工程欠款数额，如发包人不按时支付工程欠款的，承包人通过发函等形式催告发包人在函告指定的时间内支付工程欠款(该期限在286条款及司法解释中未作出明确规定，依法理及通常情况应理解为不超过2个月为限)，如发包人未在该期限内支付欠款，则承包人可发函至发包人协商以该工程作价抵偿工程款，或承包人直接向人民法院提出申请，要求对该工程进行拍卖，并从拍卖款中优先受偿。如果工程在交付后，发包人未及时与承包人进行结算，工程欠款尚未明确，承包人可直接以诉讼或仲裁方式主张自己的权利，但诉讼或仲裁提起的时间必需在竣工后6个月内提出，否则，承包人将丧失优先受偿的权利。

3、如何确定“竣工之日”？

“竣工”在法律意义上有两层含义，一是民事法律上的“竣工交付使用”行为，二是行政程序上的“竣工验收合格”行为。这两种不同性质的“竣工”行为，在时间上、程序上存在着明显的不同。民事法律上的“竣工交付”是指承发包双方当事人的承发包合同履行情况的相互认可，其法律特征是建设工程标的物的占有权的转移；行政程序上的是指在民事法律意义上竣工交付的基础上完成的法定行政许可或者备案手续。一般认为，司法解释中的“竣工之日”应为民事法律上的“竣工交付使用之日”，在实践中，体现为承包人向发包人提交工程竣工报告书之日。如果承发包双方未能就“竣工交付”达成一致，则承包人可考虑以“合同约定的竣工之日”为根据向发包人主张优先受偿权。

4、哪些工程属于不宜折价、拍卖的工程？

依据一般的法律理论和常识，不宜折价、拍卖的建设工程应当解释为高速公路、政府办公楼、铁路桥梁之类的工程。

给承包人的几点可以尽最大努力减少建设工程款纠纷的建议：

1、严把建设工程合同签订关，尽量完善合同条款；

2、要求建设单位提供按期付款的履约担保；

3、重视合同规范管理；

4、加强企业内部管理，增强履约能力及依法主张权利的能力；

5、建立法律风险防范制度。

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