上海普通住宅标准新规

从上海市住房保障和房屋管理局获悉，经上海市政府同意，上海将于11月20日起执行新的普通住宅标准。根据新的标准，普通住宅实际成交价格应低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线内、内外环线间、外环线外每套应分别低于450万元、310万元和230万元。

此外，普通住宅应满足的条件还包括：单套建筑面积在140平方米以下;五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。根据有关规定，普通住宅的交易可以享受相应优惠政策。

调整普通住房标准是政府部门例行管理工作。按照国务院有关规定，上海于2005年6月出台普通住房标准制度，并先后于2008年11月、2012年3月对标准作了调整。

上海现行的普通住宅标准在价格方面是内环线内、内外环间、外环线外每套分别低于330万元、200万元和160万元。此次调整，容积率和面积标准没有变化。

上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，根据2012年以来市场变化，以及9月29日中国人民银行、中国银监会调整个人住房信贷政策，为了合理引导住房建设和消费，对普通住房价格标准作了调整。

价格标准调整后，上海商品住房(包括新建商品住房和二手存量住房)交易环节中的普通住房比重将有一定幅度的增加。

普通住宅标准大幅提高

上海市房管局发布的信息称：可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

此前2012年3月1日起执行的普宅认定标准中，上述价格分别是330万元、200万元和160万元，此次修改后分别提高了36%、55%和44%。

随着普通住宅标准的调整，上海房产交易市场中普通商品住宅的比重也大幅提升。根据上海中原研究咨询部总监宋会雍发布的研究报告，根据10月成交情况来看，上海一手房普通住宅的交易比重从5.1%提高到了21.3%，其中，内环内从0.1%提高到0.3%，内外环间从0.2%提高到1.8%，外环外则从4.1%，猛增到20.9%。

在二手房市场，二手房普通住宅的交易比重从79.3%提高到了88.6%，其中内环内从75%提高到了82.8%，内外环间从78.5%提高到了89.3%，外环外从81.6%提高到了89.9%，内环线与外环线之间的占比提升幅度最大，达到了10.8%。

随着标准的改变，上海市场的新房交易的成本将有所下降。因为上海非普通住宅的契税为3%，而普通住宅的契税仅为1%，此前的部分非普通住宅此番将获得2%的税费减免。宋会雍表示，税费的减免空间有限，还不足以吸引市场需求入市，对市场成交量不会产生太大的刺激效果。不过，由于普通住宅可以享受二套房贷优惠政策，这部分需求的入市意愿将会提升。

或可阻止成交量下滑

根据此前上海央行出台的房贷新政以及公积金新政，只有普通住宅才能享受政策优惠，由于符合普通住宅标准的房源有限，对消费者购买力的刺激比较有限，也很难在上海楼市掀起明显波澜。

由于今年以来经济形势下行，地产行情也不太乐观，政府从刺激消费需求和增加财政收入的角度出发，所以选择在这个时间节点调整普通住房标准，这也是为了配合此前出台的房贷新政和公积金新政。

从近期披露的数据来看，上海楼市表现不太乐观，经济数据也表现出很大的降速压力，给予楼市一些助推政策对于稳住楼市行情有比较好的帮助。

由于今年十月上海楼市总体表现出色，年底楼市成交量必然会出现明显下滑，但是此项政策的调整，有可能会止住成交量下滑的趋势。他表示，此次普通住宅标准的调整对刚需影响较大，外环外的新房和内外环之间的二手房成交量将会因此有所提升。