什么是涉外房产,涉外租房需要注意什么

什么是涉外房产,涉外租房需要注意什么

什么是涉外房产

涉外房地产，泛指我国与国外有关的一切房地产活动，是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产以及外国人所购房产。

涉外租房需要注意什么

租赁的一方主体为港澳台人士、外国人、无国籍人、外国法人或其他组织，租赁的房屋在国内，这类的涉外租房需要注意的问题有：

(一)主体调查

1、承租方可以通过查验房产证及相应身份证件，来确定出租方是否享有出租的资格。如果出租方不是房屋的权利人，则承租方一定要取得该房屋权利人同意转租的书面证明，以避免转租合同将来被解除的风险。

2、如果承租方为外国的机构或其他组织，出租方不妨到工商部门或其他相关部门，调查核实该机构或组织是否真实存在，以防止和一个虚假的机构签订合同，而使合同目的落空，且损失其他机会成本。

(二)客体调查

1、承租方应根据租赁房屋的目的，调查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必须确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非住宅性质。否则，营业执照无法办出，合同目的无法实现。

2、建议承租方到房地产交易中心，调查了解该房屋是否存在抵押、典当等情况，最好不要承租这些所有权设限的房屋。

3、查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。如果存在，将导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理，最终影响到合同目的的实现。

(三)涉外一方的身份问题

签订租赁合同时，应将彼此的身份证明材料予以复制留存，并且到所在地的派出所办理租赁合同登记。承租方为个人的，应查验复制其护照和签证，并注意允许其驻留国内的时间，是否长于或等于将要签订的租赁期限。其中，香港、澳门人士，应当提交港、澳居民往来内地通行证；台湾人士，应当提交台湾居民来往大陆通行证。对于企业而言，最好查验留存经公证或者认证的企业登记注册证明、营业执照等。

另外，承租方是自然人的，最好能将其工作单位及其地址搞清楚。

(四)涉外一方名称或姓名问题

鉴于涉外租赁合同较非涉外租赁合同登记备案的为多，因此在签订涉外租赁合同时，最好使用涉外一方的中文译音名称或姓名。我国现行的法律尚未明文规定，涉外一方在我国内地申请房屋权属登记或租赁登记时，当事人的姓名是使用外文还是中文，且各行政机关对此的处理方式也不尽相同；但如果各自使用其母语，除了登记机关书写打印上的问题外，计算机系统在检索识别时也会有困难。因此，房地产权属登记机关一般使用其中文译音登记，而将其母语名称或姓名记录在登记文件中，并在权属证书备注栏内予以标示。所以，在签订涉外租赁合同时，如果涉外一方有相应的中文名称或姓名，最好使用该名称或姓名，这样便于合同登记备案工作顺利进行。

(五)装饰装修问题

一般情况下，涉外租赁期限较长，涉外承租方往往喜欢按照自己的习俗、喜好、风格进行装饰装修。因此，建议承租方应在取得出租方的同意的前提下再进行装修，此外装修标准、方案、图纸等也须出租方同意，并在合同中明确约定；其次，在合同中应明确约定租期届满后装修的处理，是恢复原状还是折价补偿等；最后，对于承租商铺进行经营的承租方，鉴于装修期间没有实际经营，所以，最好在合同里能够约定“免租金装修期”，明确该装修期的起止时间和免除支付的具体费用等等。

《民法典》第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

《民法典》第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

(六)合同文本语种问题

合同若采用两种以上文字订立，双方当事人最好能够约定不同语种的文本具有同等效力，对各文本使用的词句推定具有相同的含义。当各文本使用的词句不一致的，最好约定予以解释的标准和方法，或约定以某一语种文本为准。

综合上面的介绍，涉外租房要做好主体调查、客体调查等几方面的工作。相信大家看了上面介绍后，对于涉外租房注意事项的法律知识有了一定的了解，如果你还有关于这方面的法律问题，请咨询律师多律师，他们会为你进行专业的解答。