房屋租赁合同无效与请求解除房屋租赁合同的区别

一、房屋租赁合同无效

目前我国认定合同无效的法律依据主要是《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条。

《民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：

(一)无民事行为能力人实施的;

(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;

(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;

(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;

(五)违反法律或者社会公共利益的;

(六)经济合同违反国家指令性计划的;

(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害会公共利益;

(五)违反法律、行法规的强制性规定。”

由于社会活动的复杂多样，《民法通则》和《合同法》对于合同效力的认定仅仅是规定了认定标准，但涉及到具体的合同，还需要结合相关司法解释以及其他法律、行政法规来认定。

二、请求解除房屋租赁合同

(一)、解除权的行使

1、“通知”并非解除之诉的前置程序

《合同法》第九十六条第一款

当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

编者以为，上述条文仅是表示解除合同的途径不仅可通过诉讼/仲裁方式，还可以通过“通知”的方式进行，以求双方更为友好地解决问题。故“通知”并非提起解除合同之诉的前置程序，在处理房屋租赁关系上，直接提起诉讼/仲裁解决合同解除问题有着不少利益考量的因素。

租赁合同属继续性合同，假定承租人采用通知方式要求解除合同，一旦出租人拒收或无视该通知，承租人将陷于不利的境地，解除权的行使正当与否尚不可知，最终仍须通过诉讼/仲裁解决解除房屋租赁合同须知解除房屋租赁合同须知。

法律赋予了收到解除通知一方三个月的异议期，若发通知一方确是守约方，三个月的异议期显然过长，使权利长期处于不明的状态。

合同的法定解除权是当事人的权利，应当允许权利人采取合适的方式行使，只要该行使没有违反法律的禁止性规定和侵害第三人的利益。

2、解除权的除斥期间

《合同法》第九十五条

法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭解除房屋租赁合同须知文章解除房屋租赁合同须知出自出租人若催告承租人履行支付租金义务的，虽然法律未明确规定“合理期限”的区间，所谓举重以明轻，可参照最高院关于商品房买卖的司法解释，将合理期限界定为三个月;若没有进行催告的，则可参照该司法解释的规定，确定该期间为一年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

(二)、解除权的适用

符合《合同法》所规定的法定解除或双方约定解除条件的，当事人之间的房屋租赁关系随之解除自无异议

但是，在某些特定的情况下，对于房屋租赁合同不完全符合法定或约定的解除条件，但实际上确实无法继续履行的，解除合同或许是更为“经济”的解决方式解除房屋租赁合同须知合同范本。

(三)、合同解除的时间

在处理房屋租赁纠纷时，经常会遇到的一个重要问题就是该如何认定房屋租赁合同的解除时间，这个时间点关系到裁判者对于租赁关系存在与否、存在期限的判断，因而关系到合同各方当事人的切身利益，具有重大的法律意义。但对于这个问题，由于法律并没有对此作出明确的规定，裁判实践中存在不同的认定方法与思路。而小编认为上海高院针对此问题的解答为解决此类问题提供了一个不错的参考，实践中亦可参照适用。

1、诉讼之前，双方当事人协商解除合同的，协商解除之日为合同解除之日;

2、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日即为合同解除之日;

3、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理认为该当事人无合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以在判决或调解书中明确合意解除之日为合同解除之日。

三、房屋租赁合同无效与请求解除房屋租赁合同的区别

两者的区别就在于申请方是出租人出示的合同文件，还是租房人出示的文件，代表着两方的权益。具体情况请见上方。

综上可知，以上就是律师多小编为大家整理的房屋租赁合同无效与请求解除房屋租赁合同的相关的内容。通过上文我们可知，一旦房屋租赁合同被认定为无效，势必会对房屋租赁双方带来很大的影响。此时，基于合同无效恢复原状的情况，需要双方返还之前所得的财物。当然了，你在实际操作过程中，我们建议您咨询专业的意见。询问律师多的专业律师来处理。以最大限度的维护自身的和合法权益，保护你的利益不受伤害。

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