建设工程价款优先受偿权与其他权利发生冲突时如何处理

建设工程价款优先受偿权与其他权利发生冲突时如何处理

1、建设工程优先受偿权与抵押权、一般债权冲突时的处理。

《合同法》第286条赋予建设工程款以优先受偿权，目的在于解决现实生活中存在的大量拖欠工程价款的问题。但是，由于该法条没有明确建设工程优先受偿权和其他权利发生冲突时如何处理，致使实践中普遍存在的建设工程款优先受偿权和约定抵押权冲突的问题，不能得到及时、正确的解决，影响了建设工程款优先受偿权的顺利实现。对此，最高人民法院于《批复》第一条明确规定，建设工程价款优先受偿权与以该工程为标的物的抵押权、一般债权发生冲突时，该优先受偿权应优先于抵押权和一般债权，有效的解决了上述问题，有利于对承包人的合法权益的保护，将建设工程款优先受偿权真正落到了实处。

2、消费者的请求权和承包人的优先受偿权发生冲突时的处理。

最高人民法院的《批复》规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这是承包人对工程价款行使优先受偿权的除外性规定。明确了在消费者的请求权和承包人的优先受偿权发生冲突时，法律优先保护消费者的权益。其立法理由在于：首先，生存权利应当优于经营权利受到法律的保护。目前我国消费者购买商品房的主要目的是为了满足居住需要，这是最基本的生存权利之一，而建设工程承包人的建设工程建价款返还请求权，从权利的属性上来看其主要还是一种经营权利。所以，当经营权和生存权发生冲突之时，前者理应让位于后者。

其次，实践中消费者与开发商之间房屋买卖合同的订立时间，通常先于建设工程款优先受偿权成立时间，如果法律规定承包人行使建设工程优先受偿权优先于消费者的请求权，无异于将开发商债务转嫁给广大消费者，以消费者的购房资金清偿开发商的债务，有违法律的公平公正原则。但是，《批复》也同时要求，消费者只有在支付了全部或大部分房屋价款(一般理解为消费者至少已支付了50%以上的房屋价款)后，方可对抗承包人的优先受偿权，否则消费者的请求权不能优先于承包人的优先受偿权。

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