顺义法院调研农村建房合同纠纷案件的特点、多发原因并提出对策建

近年来，顺义法院辖区内农村建房日益增多，随之而来的农村建房合同纠纷也呈现逐渐上升趋势，该院经过调研发现该类案件主要存在以下特点:

一是“三无型”建筑队占据主流，施工质量无保证。该院受理的该类案件，建筑队大都是无资质、无图纸、无资金设备的“三无型”建筑队，缺乏施工技术，仅凭经验口头设计或模仿他人住宅进行建造，双方签订的建房合同简易笼统，可操作性差。

二是建筑队人员多为临时组建，为节省人工、赚取最大利润，建筑队同一时间承揽多项建房工程，由于工时紧，人手少，导致工人施工粗糙不细致，建房质量问题频发。

三是建筑方、房主提起诉讼的比例基本持平，两方利益团体大都倾向于积极诉讼维权。建筑方为原告的案件多为起诉要求给付工程欠款，房主为原告的案件则多为不满意建房质量，要求重修重建。

四是包工头为被告的案件被告方不积极应诉的现象较多。因包工头多为外地人，在辖区内无固定居所，因建筑队的特点是有活儿则合，无活儿则散，他们活跃在农村，工作范围广，且缺乏政府部门监管，易出现不应诉现象。

五是该类案件调解难度大。房主与建筑队在建房期间已积怨较多，建筑方通常拒绝修理、返工或者改建，房主则多提出鉴定申请，以工程有质量问题为由拒付或少付工程款，双方分歧较大、互不相让。

六是建房导致安全隐患增多，社会不良影响加剧。一方面因农村建房安全性无保障，雇员在施工过程中受伤，引发人身损害赔偿类纠纷案件增多，另一方面由于房主不及时与包工头结算，包工头拖欠工人工资现象严重，进而又引发劳务合同纠纷。

经调研发现农村建房合同纠纷高发的原因主要为两方面：一是近年来一方面农民生活水平提高较快，农民纷纷拆旧翻新，改善住房条件，另一方面由于政府城乡规划大量拆迁，为多获取拆迁补偿，跟风建房现象十分普遍，故因建房引发的合同纠纷也呈上升态势;二是有关农村建房法律法规不完善，农村建房建筑队缺乏有效的管理和规制。政府职能部门对农民建房的管理，主要在于房屋建造的合法性审批，而对房屋设计的安全性、建筑队的资质、技术水平、安全设施是否齐备、施工过程中的操作等缺乏监管建筑队的管理和规制，这也是农村建房合同纠纷频发的主要原因。

针对上述特点和原因，该院对农村建房合同纠纷提出以下建议和对策：

一是合同宜定性为承揽合同确定有效。根据法律规定，建设工程施工合同施工人无资质将导致合同无效，而承揽合同只要合同内容不违法，即可认定有效。农村建房多是包工不包料的劳务工程，这与建设施工合同规范大型、复杂的土木工程、建筑工程有明显区别，定性承揽合同确定有效，有利于双方合同权利义务的保护，符合农民意识水平和农村建筑市场的实际情况，也可避免因合同无效致使当事人游离于合同保护之外无须遵守任何约定，导致市场秩序更加混乱。