确定回迁房营业额的巧办法

产权调换、互不补价的计税营业额的确定

产权调换、互不补价是指开发商与被拆迁人之间按照“拆一还一”原则，在回迁房面积与拆迁房面积相等的情况下，互相均不收取房屋价款的一种安置形式。其计税营业额的确定，应根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函〔1995〕549号)规定，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定。

产权调换、超面积补价的计税营业额的确定

产权调换、超面积补价是指开发商与被拆迁人之间在回迁安置房面积与拆迁房面积相等的部分不收取房屋价款，开发商就对超出拆迁面积安置房屋的部分，向被拆迁人收取房屋差价款的一种安置形式。其计税营业额应分别确定，即对回迁面积与拆迁面积相等的部分，按照以上第一种方法即按同类住宅房屋的成本价核定计税营业额。对超面积安置部分收取房款的，应根据《中华人民共和国营业税暂行条例》有关规定，就其实际收取的房屋补价款为计税营业额。如开发商收取的超面积补价款低于同类商品房市场价格的，则应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定其计税营业额。即(一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;(二)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;(三)按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。