减少房贷还款额的方法

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减少房贷还款额的方法

1、转为公积金贷款

客户可以将商业房贷转为公积金贷款，公积金贷款在利率上面会优惠不少，首套房公积金贷款利率是3.1%，在利率上面对比商业贷款有非常明显的优势，转为公积金贷款以后可以减少还款额。

不过想要转为公积金贷款并不是一件简单的事情，客户需要满足相应的条件才能够转换，比如说原房贷只能够是纯商业贷款，不能是组合贷，公积金账户状态要正常，能够申请到足够多的公积金贷款，名下也不能有其他未结清的公积金贷款等等，要求是比较严格的。

2、等房贷利率下调

如果客户的房贷利率是与LPR挂钩的浮动利率，那么就可以等LPR调降以后银行下调自己的房贷利率，自己的房贷利率下调以后，那么房贷的还款额自然也会随之减少。

不过LPR的涨跌是客户左右不了的事情，需要看贷款市场的利率变化，在LPR有变动的时候，银行会在贷款利率变化日自动调整客户的房贷利率，不需要客户主动申请，客户及时关注LPR的变化就好了，一般不会出现什么问题。

3、提前偿还部分房贷

房贷是可以提前还款的，并且客户并不需要一次性全部还清，可以选择提前偿还部分房贷，在提前偿还部分房贷的时候客户有两个选择，一个是缩短贷款期限保持每月还款额不变，还有一种就是保持贷款期限不变减少每月的还款额。

在客户提前偿还房贷以前需要咨询有没有违约金，如果有违约金，那么有时候提前还款并不是很划算，以及提前偿还部分房贷的话，一年可以还几次，这些都是客户需要提前弄清楚的问题。

4、变更还款方式

如果客户的房贷还没有正式发放，觉得每个月房贷还款额比较高的话，可以尽快向银行申请变更还款方式，比如说将等额本金的房贷变为等额本息的贷款，这样一来在前期的月还款额就会减少，减轻客户的还款压力。

不过随着时间的推移，等额本息的月还款额会逐渐比等额本金的多，并且在产生的总利息上面，也是等额本息的要多一些，这是客户在变更房贷还款方式以前必须要考虑清楚的问题。

5、提高首付比例

在客户贷款买房以前，可以尽量的筹集到更多的首付款，首付款越多，对房贷的依赖程度就越小，以后的还款额自然也会减少。不过这只适用在还未买房且经济实力还不错的客户身上，本身具有一定的限制条件。

怎样计算房贷还款金额?

要计算房贷还款金额，首先要清楚贷款额度、贷款期限、贷款利率，然后再根据所选择的还款方式，通过公式分别计算。

1、贷款额度

根据房贷类型有所不同，大致可分为商业贷款、公积金贷款、组合贷款。

1)商业贷款：额度由银行根据借款人首付比例、房屋评估值、收入情况、信用状况、银行贡献度等因素综合评估，一般没有设定最高贷款限额。假如借款人首付30%，则一套100万的房子最高可以贷70万。

2)公积金贷款：各地住房公积金中心都会设定一个最高可贷额度，以长沙为例最高贷款额度为70万，生育三孩职工家庭可提高到80万。具体贷款额度，在最高可贷额度内，分别按照还贷能力、房屋价值、账户余额测算，从中选取最低的那个额度。

3)组合贷款：先确定好公积金贷款额度，不足的部分再办理商业贷款。

2、贷款期限

房贷期限最长是30年，但是具体借款期限要根据申贷前年龄、退休年龄来算，原则上不能超过法定退休年龄后5年。即房贷期限=(法定离退休年龄+5)-申贷年龄。比如借款人申贷前是35周岁，女性退休年龄为50岁，则房贷期限为50+5-35=30年。

3、贷款利率

不同类型的房贷，房贷利率定价方式不同。

1)公积金贷款：房贷利率按照公积金贷款基准利率执行，根据房贷期限、房屋套数利率有所区别。其中首套房贷利率，5年及以下是2.75%，5年以上是3.25%;二套房贷利率在首套房基础上浮动10%，即5年及以下3.025%，5年以上3.575%。

2)商业贷款：从8日起，新发放的商业贷款按最近一个月同期LPR为定价+基点执行。20日LPR1年期为3.65%，5年期以上为4.3%，基点则是由银行确定不可更改，因为LPR是浮动利率，商业贷款利率每年重定价日会有所不同。

3)组合贷款：公积金贷款部分按公积金贷款相应的利率执行，商业贷款部分按商业贷款利率执行。

4、还款方式

公积金贷款、商业贷款、组合贷款，都能提供等额本息、等额本金两种还款方式，每月还款额计算公式不同。

1)等额本息，每个月还款金额固定，套用公式：每月还款额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷{[(1+月利率)^还款月数]-1}，可以算出来。

2)等额本金，每个月还款本金固定，利息逐月递减，每个月还款金额也递减。可套用公式：每月还款金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率;还款总利息=(还款月数+1)×贷款额×月利率/2;还款总额=(还款月数+1)×贷款额×月利率/2+贷款额，进行计算。

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