融资的概念及其运作方法

商业地产的融资主要是指项目开发期间股权融资和债务融资，商业地产资本运作指项目自投资决策开始，投资商为了解决项目建设资金、运营资金、品牌发展资金及实现投资商投资回报而进行的以资本市场为依托的全方位金融运作。对于商业地产而言，资金问题将决定项目的成败，如果资金链发生问题，项目将面临严重威胁，所以在项目运营之前，打造好后期的资金平台，至关重要。因此，融资及资金平台对商业地产具有极其重要的意义。一：项目建设期私募融资商业地产按照建设期和运营期的不同需求来确定融资方案，建设期主要是私募融资，运营期主要是资本运做。建设期主要是解决项目启动资金不足，如果未达到项目总投资的30%，那么就必须通过融资的方式解决资金缺口，融资的对象可以选择国际大型商业地产开发商、运营商、国内一流房地产开发商、大型零售商、战略投资商等，在确定融资目标时，必须对自身资金情况有足够的判断，结合实际，确定可行的融资方案，设定合理的股权结构。二：项目运营期资本运作私募融资只是商业地产短期融资计划，为了实现可持续性发展，必须进行资本运作，众所周知，大中型商业地产的特点为投资规模大、回收期长、现金流大等，由此可见，商业地产项目必须依赖资本市场生存发展，大型商业地产项目在项目运作初期，应该在私募融资之前就完成资本市场所需的内部平台的搭建，所谓内部平台主要指商业地产项目公司有某上市公司参与发起或为了海外上市由境外企业对项目公司进行控股。同时内部平台搭建必须考虑国内、国外资本市场的运做可行性。由于国内目前资本市场并未有效实现房地产证券化，所以国内资本市场具有一定的局限性，而国外资本市场已经完全实现房地产证券化，所以有效搭建国际化平台是切实可行的。