随着城市化步伐的加快，越来越多的人入住商品房，享受小区的物业服务。然而，大部分业主对于物业服务管理了解甚少，导致业主与物业公司纠纷频发，以下就有关物业服务管理内容以问答方式简要地说明。
1、什么是物业管理？
物业管理对建筑物、构筑物及其附属设施设备进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、物业服务的主要内容有哪些？
物业服务内容是按照物业服务合同约定实施，一般包括卫生保洁、秩序维护、绿化养护、设备维护等事项。
《民法典》第九百三十七条
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
《物业管理条例》第三十四条
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
3、物业管理只能由物业服务企业实施吗？
不是，业主可以自行管理，也可以委托物业服务企业和其他管理人等物业服务人管理。
《民法典》第二百八十四条
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
4、业主如何认定？
房屋所有权人为业主。业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条
依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
5、业主专有部分有哪些？
建筑物内的住宅、经营性用房等。
《民法典》第二百七十一条
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
6、哪些属于业主的共有部分？
建筑物内业主专有部分之外的为共有部分。
《民法典》第二百七十四条
建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《民法典》第二百七十五条第二款
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释第三条
除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
7、业主委员会或物业服务企业是否可以自行决定小区内重大事项？
不可以，小区内重大事项需由业主共同决定。
《民法典》第二百七十八条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
8、如何选聘物业服务企业？
前期物业服务企业由开发建设单位通过公开方式选聘。成立业主大会后，由业主大会通过表决方式选聘。
《物业管理条例》第二十四条
国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
9、业主可以更换物业服务企业吗？
可以，但需业主依据法定程序共同决定和更换。
《民法典》第二百八十四条第二款
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
《民法典》第九百四十条
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
10、物业服务合同的内容有哪些？采取什么方式签订？
物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等。物业服务合同应当采用书面形式。
《民法典》第九百三十八条
物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。
11、前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签署，业主是否不用遵守?
不可以，前期物业服务合同虽由建设单位与物业服务企业签订，但因房屋买卖合同，相关权利义务让渡，因此前期物业服务合同对业主具有约束力。
《民法典》第九百三十九条
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
12、业主能否将住宅改变为经营性用房？
能，但不得违反法律、法规以及管理规约，同时还应当经有利害关系的业主一致同意。
《民法典》第二百七十九条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
13、业主对业主大会的决定不认可，是否可以不执行？
不可以，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，如业主认为其决定侵害了自身利益，可以请求人民法院予以撤销。
《民法典》第二百八十条
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
14、物业服务企业是否可以在公共收益中扣除其合理成本？
可以，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《民法典》第二百八十二条
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
15、物业费的支出主要包括哪些？
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧等。
《物业服务收费管理办法》第十一条
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
16、哪些费用不属于物业费支出范围？
业主专有部分内的设施设备维修、养护费用；因公共部位建筑物及附属设施工程质量问题所需要维修费用，保修期内由开发建设单位负责维修，保修期后可申请使用物业专项维修资金；物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用；根据相关规定或合同约定未纳入物业费支出的其他费用。
《物业服务收费管理办法》第十一条
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
17、房屋交付后没有实际入住，要不要交物业费？
要。物业费是物业服务企业或其他物业服务人对业主专有部分以外的共有部分提供服务所需要的费用，并不会因为某户业主不入住而不发生或减少成本支出。从权利义务看，根据业主的建筑物区分所有权，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，相应也需要承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
《民法典》第二百七十三条第一款
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
《民法典》第九百四十四条第一款
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
18、能不能因为房屋质量问题拒缴物业费？
不能。交纳物业费，是业主的法定义务。房屋质量是房屋买受人与开发建设单位间基于房屋买卖合同而发生的法律关系，物业费是业主与物业服务人基于物业服务合同而发生的法律关系，因此保修期内的房屋质量问题应由开发建设单位承担，物业服务人履行了物业服务合同中的相关服务事项，业主应当交纳物业费，不能以房屋质量问题为由而拒缴物业费。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十条
房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
19、对欠缴物业费业主，业主委员会或物业服务企业如何依法催缴？
业主委员会、物业服务企业可以催告交纳，申请调解，或者依法申请仲裁、提起诉讼。
《民法典》第九百四十四条第二款业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
20、某业主因未及时交纳物业费，物业服务企业采取停电，并设置道闸限制其进小区是否合法？
不合法，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费。
《民法典》第九百四十四条第三款
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
21、物业服务合同终止后，原物业服务企业继续提供临时服务，是否可以向业主收费？
可以，物业服务合同终止后，在新的物业服务企业接管前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。但同时，需要原物业服务企业积极履行及时退出、配合交接、如实告知等义务，否则临时服务的费用可能就无权主张。
《民法典》第九百四十九条
物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
《民法典》第九百五十条
物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
22、物业服务企业退出后，业主是否可以请求物业服务企业退还已经预收但尚未提供物业服务期间的物业费？
可以。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
23、业主在物业管理服务活动中享有哪些权利？
包括但不限于依法合理使用共有部分权，接受物业服务权，业主大会提议、参与、表决等相关权利，相关选举权和被选举权，对物业服务人和业委会的监督、建议权，物业管理服务等知情权等。
《物业管理条例》第六条第二款
业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
24、在物业管理服务活动中，业主应该履行哪些义务？
包括遵守管理规约、业主大会议事规则和相关物业管理制度，执行业主大会或业委会决定决议，依法依约交纳专项维修资金和物业费，配合相关应急措施，配合物业管理活动等。
《物业管理条例》第七条
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
25、业主准备装修房屋，是否需要事先告知物业服务人？
需要。业主装修房屋应当事先告知物业服务人。
《民法典》第九百四十五条
业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
26、业主可以解聘物业公司吗？
可以。《民法典》第九百四十六条第一款 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
27、物业服务合同期满，既不解聘也不续聘，如何？
继续有效。
《民法典》第九百四十八条第一款
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
28、业主进行室内装修，哪些行为是禁止的？
未经相关单位设计而变动建筑主体和承重结构，将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房，扩大承重墙门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，损坏原有节能设施等建筑结构和使用安全的行为。另外，未经相关部门批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施等。
《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款
住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
《住宅室内装饰装修管理办法》第六条
装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
29、对于业主违法装修行为，物业公司应当如何处置？
物业公司应当加强对装修的巡查，对于发生违法行为的，及时采取有效措施立即制止，拒不听从劝阻的，及时向属地执法部门报告，并配合开展执法活动。
《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条
物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。
30、业主占用楼道堆放杂物并拒绝清理，物业服务企业如何处理，相邻业主如何维权？
物业服务企业应采取合理措施防范业主占用楼道堆放杂物，对于存在的违规情况，应及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。相邻业主也可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
《民法典》第九百四十二条
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
《民法典》第二百八十六条第二、三款
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
31、小区发生高空抛坠物致人重伤，责任如何确定?
由侵权人依法承担，如经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。物业服务企业未采取必要的安全保障措施的，也要依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
《民法典》第一千二百五十四条
禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。
32、被小区单元门外楼道邻居所堆放的物品砸伤，可以找谁赔偿？
如该邻居不能证明其没有过错，应当承担侵权赔偿责任。单元门外的楼道属于公共区域，业主应当按照楼道本身的使用功能进行合理恰当的使用，以保障自身和他人的生命财产安全。否则，既影响进出通行和整体环境，也存在安全隐患，甚至还有可能要承担侵权责任风险。同时，小区物业服务企业发现违规行为负有制止、向相关部门报告的义务。如物业服务企业不能证明履行了相关职责和义务，也需要承担相应赔偿责任。
《民法典》第一千二百五十五条
堆放物倒塌、滚落或者滑落造成他人损害，堆放人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
《民法典》第九百四十二条
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。