河南省郑州市中级人民法院
民事判决书（2023）豫01民初1474号
原告（执行案外人）：郭某某，男，1970年10月26日出生，汉族，原告（执行案外人）：孙某某，女，1968年5月27日出生，汉族，二原告共同的委托诉讼代理人：薛东林，河南荣勋律师事务所律师。二原告共同的委托诉讼代理人：李xx，河南荣勋律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：武某某，男，1953年3月24日出生，汉族，委托诉讼代理人：李某某，某律师事务所律师。委托诉讼代理人：周某某，某律师事务所律师。
第三人（被执行人）：某公司，法定代表人：执行董事。委托诉讼代理人：薛某某，男，1991年3月21日出生，汉族，某公司员工。
原告郭某某、孙某某与被告武某某案外人执行异议之诉一案，本院于2023年10月26日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，被告武某某申请追加被执行人某公司（以下简称某公司）为本案第三人，本院予以准许。原告郭某某及原告郭某某、孙某某共同的委托诉讼代理人薛东林、李慧起、被告武某某的委托诉讼代理人李xx、周xx、第三人某公司的委托诉讼代理人薛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭某某、孙某某向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于1号楼1单元128号房屋；2.本案诉讼费用由被告武某某承担。事实和理由：2014年6月6日，原告郭某某、孙某某与第三人某公司签订《认购协议》，约定二原告认购的房源位于1号楼028号房屋，建筑面积为175.64平方米，优惠后的房款为757170元，协议签订时支付20万元；第三人某公司承诺案涉房屋按照图纸设计及国家规范施工，一期工程于2014年11月28日交房。2015年7月17日，二原告与第三人某公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买1座1单元228号房屋（即028号房屋的二、三层），建筑面积为109.68平方米，总价款为301620元；合同签订当日支付房款121620元，其余房款18万元以商业贷款方式支付。之后，二原告付清1号楼1单元028号（包括案涉128号房屋及228号房屋）的房款，第三人某公司于2015年6月14日出具收款收据。2015年7月20日二原告将案涉128号房屋出租给李国华使用，李xx租赁后办理工商登记，个体工商户的名称为“装饰材料城”。二原告多次催促第三人某公司办理房屋过户手续，但该公司迟迟未能办理，原因是该公司没有开立资金监管账户，所以仅与二原告签订《认购协议》而不能签订正式的商品房买卖合同并备案登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告郭某某、孙某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，现因郑州市中级人民法院执行查封了案涉房屋，故提起本案执行异议之诉，望判如所请。武某某辩称，一、案涉房屋为地上三层，一层分南北两套房屋；北面一层连通二、三层，系三层复式住宅；南面系案涉查封房屋，为单间商铺。原告郭某某、孙某某购买的复式住宅的入户通道位于 小区内部，与查封的案涉商铺并不相通也非一体结构，因此查封没有问题。案涉房屋之所以出现通往二层住宅的楼梯位于一层房屋内，系二原告私自改变房屋结构所致，但不能因此就认为作为商铺的案涉房屋归二原告所有。二、二原告与第三人某公司签订的《认购协议》仅约定认购 1号楼一至三层住宅，并不涉及一层商铺。二原告亦在诉状中称第三人某公司按照图纸设计及国家规范施工，而的施工图纸显示1-128房屋系商铺，1-228房屋系住宅，所以二原告在购买房屋时对案涉房屋的状态是清楚的，且《认购协议》中也写明其二人所购的房屋系住宅，因此该《认购协议》不能作为二原告购买案涉128号房屋的有效合同使用。三、二原告提交的银行流水不能证明其二人已支付全部购房款，况且在《认购协议》的真实性不能确定的情况下，也无法判断二原告购买房屋的真实价格。四、案涉房屋的查封由房屋所在地法院协助进行，并且是参照房屋登记表在现场核实房屋状态后，对第三人某公司未出售、无人占有使用及没有权利负担的房屋进行查封。查封当时，二原告并未提出执行异议，却在查封7年后提出异议不符合常理。因此，二原告不可能在法院查封之前占有使用案涉房屋。五、二原告就1-228号房屋签订了买卖合同并办理预告登记，说明其二人对所购房屋状态有清晰的认知，并且案涉房屋所在的1号楼均可办理房屋备案登记。如果二原告购买案涉房屋属实，但仅与第三人某公司签订一份《认购协议》而不签订正式的房屋买卖合同并备案登记，则对案涉房屋被查封存在过错。综上，原告郭某某、孙某某的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。某公司述称，案涉房屋被法院查封时，第三人某公司不知道需向法院阐述该房屋的状态，而法院也未向第三人某公司询问该房屋状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告郭某某、孙某某的诉请、被告武某某的答辩、第三人某公司的陈述及各方举证、质证，本案事实确认如下武某某（申请人）与某公司、李x、杨xx（被申请人）借款合同纠纷一案，郑州仲裁委员会于2016年11月10日作出（2016）郑仲调字第0xx号调解书。调解协议内容为：一、经对账结算，截至2016年11月10日，扣除三被申请人已偿还的款项后，三被申请人共欠付申请人借款本息共计1190万元整；三被申请人就欠付申请人上述款项承担连带清偿责任；二、截至2016年11月10日止，上述第一条约定的欠款本金及利息包括申请人与三被申请人之间及申请人与任一被申请人之间的全部借款本息合计金额；上述欠款本金及利息在2016年11月10日起，任何一方不得以对账错误、误解、利息计算错误等理由主张该数额有误；三、三被申请人于2016年12月10日前支付申请人300万元整；于2017年1月10日前支付300万元整；于2017年2月10日前支付300万元整；于2017年3月10日前支付剩余的290万元整；四、三被申请人就上述第三条应还款项，如按期或者提前支付，申请人免除2016年11月10日至调解协议约定的还款之日期间的2%利息；如三被申请人逾期支付上述任何一笔款项，申请人有权一并主张全部应付的款项；同时，三被申请人从2016年11月10日起至三被申请人实际偿还之日，按照欠付金额月息2%承担逾期付款利息；五、仲裁调解书生效后5个工作日内，申请人协助三被申请人解除第三被申请人杨xx持有第一被申请人某公司股权的质押；且申请人需向x县人民法院申请解除对第一被申请人账号的冻结；否则，三被申请人的还款期限相应顺延（因被申请人原因除外）。三被申请人偿还- 6 -上述款项达600万元以上后五个工作日内，申请人向曹县人民法院递交对三被申请人被查封资产50%的解除查封申请；三被申请人偿还上述全部款项后五个工作日内，申请人向曹县人上述款项达600万元以上后五个工作日内，申请人向曹县人民法院递交对三被申请人被查封资产50%的解除查封申请；三被申请人偿还上述全部款项后五个工作日内，申请人向曹县人民法院递交对三被申请人剩余被查封资产的解除查封申请。申请人与三被申请人均应协助曹县人民法院办理解封手续；六、本案仲裁费117147元、保全费5000元、诉讼保全保险费44000元，合计166147元，由三被申请人承担10万元，申请人承担66147元。仲裁期间，山东省曹县人民法院于2016年5月18日作出（2016）鲁1721财保7号民事裁定，查封了某公司名下位于1号楼1单元101-113号、119-139号商业房共计34套。该调解书生效后，武某某申请执行，本院于2017年1月14日立案，执行案号为（2017）豫01执xx号。执行中，本院作出执行终本裁定，又于2018年6月14日恢复执行，执行案号为（2018）豫01执恢xx号。后又再次终本执行，于2021年恢复执行，执行案号为（2021）豫01执恢xxx号。后本院对前述房屋进行续封，并于2023年2月7日作出（2021）豫01执恢xx号之一执行裁定，裁定：拍卖、变卖被执行人某公司名下位于 1号楼1单元101-113号、119-139号商业房共计34套房产。郭某某、孙某对此提出执行异议，本院于2023年10月19日作出（2023）豫01执异799号执行裁定，裁定：驳回郭某某、孙某某的异议请求。郭某某、孙某某不服，提起本案案外人执行异议之诉。签订日期为2014年6月6日的《认购协议》（由某公司加盖合同专用章）记载：甲方为某公司，乙方为孙某某，认购房源为 1号楼1-028号住房，建筑面积为175.64平方米；房款为878200元，优惠后价款为851854元；协议签订时须付20万元定金；某公司承诺按图纸设计及国家规范施工，一期工程于2014年11月28日交房；双方签订《商品房买卖合同》后，该认购协议自动失效。2015年7月17日，郭某某作为买受人与某公司签订《商品房买卖合同》（合同号为20150717002），约定：一、某公司以出让方式取得的位于交叉口的土地的规划用途为商住，该宗土地上所建商品房暂定名为；二、买受人郭某某所购房屋为第1座1单元228号房，用途为住宅，建筑层数地上三层；房屋总价款为301620元，合同签订当日支付121620元，余款通过商业贷款方式支付。曹房预xx第x号预告登记证书记载，预告登记权利人为郭某某、孙某某，房屋坐落于交叉口 1-1-228，登记时间为2015年10月10日。郭某某、孙某某主张已付清全部房款，提交：一、两份《收据》，分别记载：郭某某现金交纳1-128房款455550元（2015年6月14日）、现金交纳1-228房款121620元（2015年6月14日）。二、郭某某作为借款人（郭某某、孙某某共同作为抵押人）、某公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司曹县支行签订的《个人购房担保借款合同》，签订于2015年10月13日。该合同记载：借款金额为18万元，以借款人购买的位于1号楼1单元228室作为抵押物；还款账户为6xxxxxxxxx。三、郭某某名下《中国农业银行个人明细对账单》记载：自2016年1月20日起6228481838218195271账户定期定额扣划款项用于还贷（每期扣划金额为1925.37元），2020年4月21日一次性还贷111209.16元。四、《中国农业银行业务凭证》记载：2020年4月21郭某某提前还款111209.16元，贷款全部结清。五、郭某某名下账户尾号为4217的《中国农业银行个人明细对账单》记载：2013年11月11日支出楼款20万元、2014年7月15日、16日支出12万元、3万元。郭某某名下账户尾号为4217的另一份交易明细记载，前述2014年7月15日、16日支出的12万元、3万元均转账给杨信牛。六、郭某某名下《中国农业银行已销户活期账户明细清单》记载：尾号为8412的账户于2014年7月22日支出2万元，摘要为“x买房”。七、郭海标名下另一银行账户流水记载：2015年6月1日现金取款49900元，2015年6月2日现金取款20万元。八、2015年6月2日的《城交款明细单》记载：郭某某购买的房屋坐落于1号楼1单元一层28户，优惠后总房款为757170元（备注：一层房款455550元，二层房款301620元），首付577170元，贷款18万元；已交35万元，今交207170元，收款人李喜英。九、2023年10月22日某公司出具《情况说明》称，郭某某、孙某某于2014年6月6日认购该公司开发建设的 1号楼028号（包括1号楼128号和1号楼228号），其中1号楼128号的房款为455550元，1号楼228号的房款为301620元（现金支付房款121620元，余款18万元系商业贷款方式支付）。截至2015年6月14日，郭某某、孙某某已将房款757170元全部付清。十、某公司的工商信息记载，杨信牛自公司成立至2016年9月20日期间，为该公司的股东并担任法定代表人；2016年9月20日起，李xx担任公司法定代表人。郭某某、孙某某主张占有案涉房屋，提交：一、《房屋租赁合同》（落款日期2015年7月20日）记载：出租方为郭某某，承租方为李xx；郭某某将房屋出租给李xx使用；租赁期3年，自2015年7月15日至2018年7月15日，月租金为1500元。该份租赁合同由曹县市场监督管理局庄寨市场监督管理所于2023年10月8日盖章并签字备注为“与原件一致”。二、个体工商户名称为材料城于2015年7月20日注册登记，经营者为李xx，经营场所为“山广场对过”。三、用户地址为 1号楼1单元128号房屋的水费交费明细显示，用户姓名为许xx，交费方式为充值，充值日期自2016年4月2日至2022年5月10日，充值金额为50元至200元不等。四、《历月电费明细》记载：用户名称为张xx，用电地址为1号楼1单元128号，2019年1月至2023年2月期间正常用电。五、张xx与李xx系夫妻诉讼中，郭某某、孙某某称：一、2015年6月1日现金取款49900元、6月2日现金取款20万元系用于2015年6月14日交房款；二、用户地址为 1号楼1单元128号房屋的水费交费明细显示用户姓名为许xx，是因为郭某某、孙某某曾将案涉房屋转让给许xx；后因案涉房屋被法院查封，许xx又将该房屋退还给郭某某、孙某某。诉讼中，某公司出具《情况说明》称，武某某与某公司借款合同纠纷一案中查封的由某公司于2014年开发建设且位于1号楼1单元119-130、135、136、137、139号商业房共计16套，均属于临街商铺，由某公司于2014年12月前对外出售，于2015年4月前实际交付给购房人。并且，前述16套商铺的购房人均在交房前通过转账、现金、贷款等方式支付了全部房款，由某公司出具收据。因某公司未办理资金监管账户，导致仅与部分购房人签订认购协议，没有签订商品房买卖合同及网签备案。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告郭某某、孙某某已就案涉房屋于2014年6月6日与第三人某公司签订《认购协议》，并于2015年7月17日签订合同号为20150717002的《商品房买卖合同》，且合同约定的坐落于1-1-228房屋亦预告登记在原告郭某某、孙某某二人名下，而法院作出查封裁定的时间是2016年5月18日，因此原告郭某某、孙某某已在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。其次，原告郭某某名下农业银行账户于2013年11月11日支出楼款20万元、于2014年7月15日、16日向杨xx转账12万元、3万元的交易记录，原告郭xx名下尾号为8412的中国农业账户于2014年7月22日支出2万元且摘要为“xx买房”的记录，原告郭某某名下银行账户于2015年6月1日、6月2日现金取款49900元、20万元的交易记录等内容，以及原告郭某某作为借款人、某公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司曹县支行签订的《个人购房担保借款合同》并结合原告郭某某名下xxxxxxxxxxxxx账户的还贷记录，与第三人某公司出具的收款收据记载的房款金额能够相互印证，并且根据第三人某公司的工商资料中有关杨xx、李xx的登记信息，可以认定原告郭某某、孙某某已按照《认购协议》《商品房买卖合同》的约定向第三人某公司付清了案涉房屋的房款。第三，在x县市场监督管理局庄寨市场监督管理所留存的《房屋租赁合同》、李xx注册登记个体工商户的信息以及《历月电费明细》等资料，能够证明原告郭某某、孙某某以出租房屋的方式在法院查封之前对案涉房屋合法占有。最后，现有证据不显示案涉房屋未办理过户登记系原告郭某某、孙某某自身原因造成的。因此，原告郭某某、孙xx对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行该房屋的诉讼请求本院予以支持。被告武某某以施工图纸、房屋内部照片等主张法院查封的东方时代城1号楼1单元一层商铺与原告郭某某、孙某某购买的案涉房屋非一体结构，现在出现通往二、三层住宅需经过案涉商铺内的状态系原告郭某某、孙某某擅自改变房屋结构所致，依据不足，本院不予采信。原告郭某某、孙某某购买案涉房屋过程中就 1-1-128未及时督促第三人某公司办理预告登记，对引起本诉存在一定的过错，该过错不影响其二人对案涉房屋享有的权利可以排除执行，但应当承担本案诉讼费。
综上所述，郭某某、孙某某的诉讼请求成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行 1号楼1单元128号房屋。案件受理费8133元，由原告郭某某、孙某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2023）豫01执异799号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长张林利
审判员范亚玲
审判员张晔
二〇二四年一月三十日
书记员佘卫帅
书记员胡佳萌