疫情期间不可抗力制度法律适用——以经营用途的房屋租赁合同纠纷为视角
一、与不可抗力有关的法规概要。
我国不可抗力制度主要规定在《民法总则》第180条和《合同法》第94条、第117条、第118条中。《民法总则》第180条延续了《合同法》第117条的规定，只在表述上存在细微差别。即将生效的《民法典》第180条、第563条、第590条也同样延续了《合同法》的上述条文。疫情期间，最高人民法院先后发布了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（三）》（以下简称《新冠疫情指导意见》），三部《新冠疫情指导意见》在上述法律规定的框架内，对新冠疫情期间的合同、金融、破产案件以及涉外商事海事纠纷等案件的审理作出规定。因本文主要研究对象是房屋租赁合同纠纷，故如非必要，行文上将沿用《合同法》第94条、第117条以及第118条的表述。
对于合同中遭受不可抗力的一方，《合同法》第117条和第94条主要规定了两种处理方式：一是部分或全部免除合同责任；二是赋予其法定合同解除权。前者法条表述为：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”（117条第1款）。后者为：“因不可抗力致使不能实现合同目的 ”，当事人可以解除合同（94条第1项）。《合同法》同时规定，遭受不可抗力的当事人，可以采取通知的方式行使解除权，通知到达对方时合同解除（96条第1款），《合同法》也允许当事人通过合意解除合同（93条第1款）。
在房屋租赁合同纠纷中，作为商业用途的房屋租赁合同案件，如承租人承租房屋用于经营食宿业务、商品销售或娱乐场所，无疑是受疫情及疫情防控措施影响最大的。在这些案件中，承租人最主要合同义务就是给付租金，但其营业收入下降或资金周转困难，将直接导致承租人“不能履行合同”，甚至使“合同目的不能实现”。因此，大多数案件中疫情与疫情防控措施会被认定符合“不能预见、无法避免且不能克服的客观情况”的定义（《合同法》第117条第2款），即认定属于不可抗力。
二、不可抗力责任免除规则的法律适用问题
房屋租赁合同纠纷中，不可抗力制度法律适用的关键性问题，就是判断具体案件是否属于“不能履行合同义务”或“不能实现合同目的”，法院据此判决是否免除租金、违约金或解除合同。笔者在查阅相关裁判文书时发现，大部分法院仅支持免除承租人的部分租金及违约责任，但在作出判决时，有的法院将依据的法条都写成了《合同法》第117条第1款（或《民法总则》180条，两者规定的内容相似），这应当是一种法律适用错误：
（2020）某法院第685号判决：根据《民法总则》第180条以及《合同法》第117条的规定,物业公司于2020年2月5日起封锁小区导致承租人无法继续经营,因疫情和疫情防控措施确实导致了被告关门停业,故法院对承租人主张免除2020年2月、3月的交租义务及相应违约金予以支持。
笔者认为，该问题是法官对《合同法》117条“部分或者全部免除责任”中“责任”一词的理解有误。因为无论按照文义解释还是体系解释，“责任”应当仅指合同约定的“违约责任”，而不能扩大解释为包含该“违约责任”对应的给付租金的“合同义务”。换言之，判决免除违约金的依据是《合同法》117条，但判决免除租金不能引用该条。
那么判决免除租金又该依据哪条规定呢？不难看出，在《民法总则》以及《合同法》关于不可抗力的制度设计中，对此并没有直接的规定，笔者认为应当援引《民法总则》第6条规定的公平原则。因不可抗力制度的本质就是法律依据公平原则对合同双方的权利义务进行的调整：南京市雨花台区人民法院【（2020）苏0114民初894号】判决，该判决文书在主文部分清楚地援引了《民法总则》第6条，明确法院是适用公平原则，酌定免除承租人嘉美酒店公司一个半月的租金。该案二审南京中院同样认为一审法院结合疫情的影响程度和发展情况，按照公平原则，免除被上诉人一个半月租金并无不当。
但根据检索相关案件的结果看，多数判决简单依据了《合同法》第117条，只有少数判决正确援引了《民法总则》第6条：
虽然这一法律适用上的问题广泛存在，但所幸只是一个轻微瑕疵，并没有对判决当事人的权利义务结果产生影响。即将正式实施的《民法典》第590条延续了《合同法》第117条的规定，因此这一问题我们还可以参考全国人大法工委的立法解读——第590条的立法解读指出：“首先，要注意的是，应当根据不可抗力对合同履行的具体影响，判断免责的范围和程度......其次，免除的是债务人的违约责任，但不妨碍当事人享有的解除权、履行抗辩权或者对应付款项支付利息的权利”，由此可见，此处免除的“责任”确实仅指免除“违约责任”。
三、不可抗力合同解除规则的法律适用问题
在房屋租赁合同纠纷中，另一个关键性的法律适用问题，就是法定解除权问题。于此情形需要判断是否属于《合同法》第94条第1项规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”。
首先，何为合同目的？有观点认为“不能实现合同目的”与“（严重）影响订立合同所期望的经济利益”的含义相似⑵，那么在此处，承租人的合同目的应是将房屋作为经营使用并获得利益。其次，光弄清楚合同目的远远不够，还需在个案中把握所谓“因不可抗力致使不能实现合同目的”。由于法条并未给出相关判断标准，只能结合具体案件作出判断。下面笔者归纳了这一问题的几种典型情形，并结合具体案例一一分析。
1.承租人提出解除合同
疫情期间，承租人向法院提出解除合同是最常见的情形之一：承租人迫于资金压力，提出解除合同，出租人拒绝解除合同，承租人只能向法院起诉，请求依据《合同法》第94条第1项判决解除房屋租赁合同。但法院对该条的适用非常谨慎，绝大多数案例都没有支持承租人的请求。为了方便，首先来看一例判决解除合同的案件：北京市西城区人民法院【（2020）京0102民初17899号】判决，法院认为承租人史蒂夫公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务，但当地政府部门采取了严格的疫情防控措施，从1月末至6月中旬发文严格禁止开展线下教育培训，导致史蒂夫公司在长达近5个月的时间内无法营业，史蒂夫公司因此不可抗力不能实现承租房屋的合同目的，遂判决解除合同。
上述案件中，影响承租人实现合同目的的关键事实有两点：一是疫情防控措施时间跨度极长，二是行业和地域的特殊性导致承租人的经营活动被严格禁止，这两点与其他案件有巨大区别。大多数案例中，承租人不仅没有遭遇如此长期且严格的疫情防控措施，还可以通过减免租金、开展外送服务等方式防止损失扩大，故法院大都不予支持承租人解除合同的诉讼请求：
上海市第二中级人民法院【（2020）沪02民终8008号】判决，因承租人颖骐公司承租的店铺所在的818广场于2020年2月10日开始复工，商场内同一楼层的两家商家都于2020年2月24日开始正常经营，故虽然新冠肺炎疫情对双方当事人都造成一定影响，但在逐步复工复产的情况下，并未造成颖骐公司租赁目的持续无法实现，且在颖骐公司向出租人天津地福公司提出解除合同时，系争房屋并不存在因疫情或疫情防控措施导致无法经营的情形，因此颖骐公司以合同履行困难为由要求解除双方间租赁合同，法院未予支持。
2.出租人要求解除合同
在部分案件中，承租人长期拖欠租金，出租人会主动要求解除合同，此时应当区分两种情形：⑴若承租人也同意解除合同，法院认定合同因当事人合意而解除；⑵若承租人不同意解除合同，且承租人确因受疫情影响而拖欠租金，部分案件应当结合承租人违约情节，考虑适用最高人民法院《新冠疫情指导意见（二）》第5条第1款的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”：
银川市兴庆区人民法院【（2020）宁0104民初3496号】判决，法院认为承租人支付租金至2020年1月13日，此后租金其虽未按约支付，但应付下一计租期租金的截止时间距疫情爆发间隔较短，根据最高人民法院《新冠疫情指导意见（二）》第5条第1款的规定，同时为了稳定市场经营秩序，结合承租人轻度违约的情形，认定合同能够继续履行，对出租人要求解除合同的诉讼请求，不予支持。
3.承租人擅自住改商的处理
承租人承租住宅房屋并进行商业经营，但因未依法申请变更房屋用途，即使承租人经营目的确受疫情及疫情防控措施影响无法实现，法院仍会认定合同履行不受影响而不支持解除合同（未影响房屋用于居住使用的目的）：
兰州市城关区人民法院【（2020）甘0102民初1250号】判决，法院认为虽然新冠疫情导致学校延迟开学，承租人经营的学生托管中心也因故未能如期开展经营，但是承租人承租的房屋系住宅房屋，该房屋仅是承租人的经营载体，因此新冠疫情发生的不可抗力只对承租人的经营活动有影响，并不足以导致双方的租赁合同不能履行，因此疫情的发生不是解除房屋租赁合同的法定事由，承租人因疫情原因提出解约，缺乏合同约定依据，亦违背契约精神，其向出租人发出的解除合同通知不发生合同解除的效力。
4.承租人擅自退租导致合同陷入僵局的处理
最后，实务中还有一种承租人单方退租的情形：承租人以受疫情影响为由要求解除合同，但与出租人协商解除无果，承租人遂擅自搬离承租房屋。于此情形需分两种情况：
⑴考察承租人擅自退租的理由，若确实符合因不可抗力致使合同目的不能实现，则承租人享有法定解除权，承租人有权直接通知出租人解除合同，合同自通知到达之日起解除。
⑵若不符合，则再分两种情况：第一，出租人在诉讼中也同意解除合同，法院应当判决合同因合意解除；第二，若出租人不同意解除合同，要求承租人继续履行合同（给付租金），此时就会出现合同僵局——由于承租人明确以自己的行为表示不再履行合同，即承租人违约，“在违约的情况下，只有守约方才享有解除权，这是普遍的认识。《合同法》及《合同编（草案）》所涉条文给人的印象就是如此。可是，实务中出现的下述情况引起我们的反思：合同已经不能履行，继续存在下去会给违约方带来负面的后果，可是，守约方却不行使解除权。于此场合，应当允许违约方将合同解除，违约方也是解除权人。因为一般来说，已经不能的合同继续存在，即使对守约方而言也没有积极的意义，令其早日消灭，方为正途”⑷。
正如在厂房租赁合同纠纷中，对于承租人迟延给付租金的违约行为，合同约定的违约金有的是从迟延给付当期租金之日起按日计罚。如此一来，即便不影响出租人再次出租（承租人已经退租，房屋没有被实际占用），违约金仍一直计算，对承租人来说极不公平。所以目前为止，此种金钱债务违约导致的合同僵局只能由法院依据《民法总则》第6条公平原则予以解决：
兰州市城关区人民法院【（2020）甘0102民初2372号】判决，法院认为虽然承租人不符合法定解除权的条件，其向出租人发出的《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》不能发生解除合同的效力，但是承租人已经于2020年1月30日搬离了承租房屋，以其行为明确表示不再履行《租赁合同》，故双方的《租赁合同》已经丧失继续履行的基础。为避免损失的扩大，衡平双方当事人的利益，法院确定双方的租赁合同应自法庭辩论终结之日解除，对出租人要求承租人继续履行《租赁合同》的诉讼请求，不予支持，违约金计算到合同解除之日止。
此外，《民法典各分编（草案）·合同编》二审稿第353条曾有一个第3款：“合同不能履行致使不能实现合同目的，有解除权的当事人不行使解除权，构成滥用权利对对方显失公平的，人民法院或者仲裁机构可以根据对方的请求解除合同，但是不影响违约责任的承担”⑷。但该条最终未获通过，而现在《民法典》第580条第2款仅适用于不履行非金钱债务的违约行为，也就是说上述情形构成的合同僵局，依然缺少直接的法律依据予以解决。笔者认为，特定情况下赋予违约方合同解除权具有实践意义，期待日后可以在立法或司法层面加以解决。