引言：“代持”在实践生活中是比较常见的，比如房屋代持、股权代持、车辆代持等等，今天我以一个案例跟大家分享一下关于“房屋代持”的相关法律风险。
一、案例分享
张三与李四是老乡，张三为了规避深圳限购政策，就与李四签署了一份《房屋代持协议》，约定由李四帮他代持房屋，张三持有月供银行卡，并按月支付房屋贷款，缴纳水电煤气、物业费。后来有一天王五突然找上门，称其是房屋现有产权人，要求张三立即搬走。这时张三才得知李四擅自将房屋转卖出去了。后双方沟通无果后，张三向法院提起诉讼，请求确认房屋归其所有，最终败诉。后来张三不得不向法院再提起诉讼，要求李四承担代持人的违约责任，法院支持了其诉讼请求，但因李四名下并无财产可供执行，最后张三也没有得到任何赔偿。对于张三来讲，可谓是既丢失了房子，又赔了钱。
通过以上案例，大家可以看出“房屋代持”的风险是很大的，那么具体存在哪些风险呢？接下来我跟大家分析一下。
二、房屋代持的法律风险
1、代持人擅自处分房屋，比如出售、抵押。因代持人是不动产权证书上登记的所有权人，具有权力外观，可自行出售、抵押房屋。如果受让方是善意第三人，那么其与代持人签署的购房合同、抵押合同都是合法有效的，可以依据合同获得实际产权或者抵押权。
2、代持人或其配偶背负债务无法清偿导致代持房屋被法院查封、拍卖。如果代持人因做生意等拖欠款项被法院执行，那么他名下的代持房屋会被债权人查封保全，最终执行拍卖，如果其配偶存在上述情况，也会因夫妻共同债务或者共同财产导致代持房屋面临执行拍卖的后果。
3、代持人与其配偶离婚，代持房屋可能作为夫妻共同财产被分割。
4、代持人因病或因故去世，代持房屋可能作为遗产被分割。
5、代持人涉及刑事案件，代持房屋可能作为财产被没收、赃款被追缴。
三、律师建议
实践中，房屋代持风险很多，请大家务必谨慎！如果有特殊原因不得不代持，建议被代持人注意以下几点：
1、谨慎选择代持人。最好评估下代持人的经济状况、信誉情况、家庭情况等，控制风险的发生。
2、签署代持协议。代持协议应当明确约定房屋价值及升值分配、房屋产权归属及产权过户、代持期限、代持人违约责任、承担责任方式及计算标准等等。
3、保留原始凭证。被代持人应当持有房屋产权证书、购房合同、按揭贷款支付凭证、完税证明、水电煤气物业费缴费凭证。
4、实际居住房屋。避免代持人居住房屋，被代持人应当持有房屋钥匙并做好居住房屋登记。
5、尽快转移登记。被代持人具有购房资格或者排除其他障碍后，应当尽快让代持人按照约定配合过户，从根源上解决风险问题。
四、法条链接
1、《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第二百三十八条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定
2、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第十四条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
第二十条 具有下列情形之一，受让人主张依据民法典第三百一十一条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同被认定无效；
（二）转让合同被撤销。