《民法典》明确规定了民事法律行为有效的条件，包括行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实以及不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
因此，只要租赁合同满足这些条件，即使乙方未付款，合同仍然是有效的。
租赁合同在特定情况下会被认定为无效。
1.如果出租的房屋是违章建筑，即出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，那么与承租人订立的租赁合同将被认定为无效。
2.如果出租人能在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，人民法院应当认定租赁合同有效。
尽管零元租金的租赁合同在租金事项上具有特殊性，但在租期方面仍受到法律的约束。
根据法律规定，租赁合同的期限无法设定为永久。具体来说，租赁期限不得超过二十年，超过部分将被视为无效。
这一规定旨在保护当事人的合法权益，避免长期不确定的租赁关系对双方造成不利影响。
租赁期间届满后，当事人可以协商续订租赁合同，但续订后的租赁期限同样不得超过二十年。这一规定为租赁合同的续签提供了明确的法律依据，确保了租赁关系的稳定性和可预测性。