我要如何证明，登记在别人名下的房子是我的？
来自微信公众号“以案说房”。
一般来说，是谁的房子，房产证上就写谁的名字；房产证上写谁的名字，就是谁的房子。但是，由于一些特殊原因，会导致出现借名买房的情形，即：甲出了购房款（出资人），但房子是以乙的名义购买（出名人）。借名买房本身是一件明显存在瑕疵的事情，自然在所难免地会面临风险、产生纠纷。
审稿人：刘军律师
编写人：张双建律师
【律师说案】
案例来源：河南省安阳市中级人民法院（2018）豫05民终1182号民事判决书。
弟弟欠债不还，债权人申请强制执行，法院查封了弟弟名下位于海南某地的房产。
哥哥向法院提出房子是他借用弟弟名义买的，可排除强制执行，弟弟也说在房屋买卖中只履行了签约手续，其他手续都是哥哥办理的，但未获法院支持。
第一，关于该房屋的公示状态。法院认为，案涉房屋登记在弟弟名下，以及购房合同的签订者、按揭还贷账户，均系弟弟名下。
第二，关于首付款及按揭还款。法院认为，哥哥虽称首付款系由其公司支付，房贷也系持弟弟的银行卡进行还款，但是，提供的证据不能证明所有款项均系其支付。比如：银行明细并不能与转账偿还房贷产生一一对应关系。
第三，关于借名买房的约定。法院认为，相关证据不足以证明二人之间存在借名买房的约定。
第四，关于二人关系。法院认为，二人系同胞兄弟关系，证据仅能证明哥哥对该房屋购买存在部分出资关系，不能排除二人之间存在其他经济关系，以及逃避强制执行的合理怀疑。
第五，关于借名买房的原因。法院认为，二人均称系规避国家限购政策，已违反国家利益及社会公共利益，由此产生的风险理应自行承担。
最后，法院认为，不动产登记簿具有推定物权效力，哥哥提供的证据不足以否定不动产登记簿记载的事实，故不予支持其要求确认对该房屋具有所有权的诉讼请求。
【律师说法】
本案例可涉及《民法典》的如下规定。
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
解读：
第一、在我国，不动产物权以“公示公信”为原则。具体而言，房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效标准。即：一般而言，如果房子没有记载于你名下的房产证，房子就还不属于你。
第二、借名买房协议的效力。作为出资人和出名人之间关于房屋物权变更、转让的合同，如果没有无效或可撤销情形，一般会被认为有效合同。但是，因为房子尚在出名人之名下，出资人不能仅凭这一纸协议即认为房屋属于自己，而是需要按照合同内容，将房屋变更登记至自己名下，出资人才得以拥有了房屋。
简言之，说房子是你的吧，它又不是你的；说房子不是你的吧，它又是你的——这一句有点绕的话，就可以概括出借名买房的特点。
【律师提醒】
本案中，借名买房的观点未获法院支持。从另一个角度看本案，本案即是借名买房存在的风险。换言之，如果本案确实存在借名买房，那么，因出名人欠债不还导致房屋被查封，就是出名人需要面临的风险。
第一、借名买房的风险，主要来自于人的风险。
我们可以简单认为，出名人（即房产证上登记的所有权人）就是房屋的主人，他可以凭借自己的意愿处置该房屋。虽有合同约束出名人，但合同毕竟不是万能的，尤其是出名人的人身状态、心理状态、经济状态等发生变化时，则容易导致出现风险。
1、出资人一般可以预想到，风险较小。比如：出名人离婚分家产、出名人去世后继承人分家产。
2、出资人大概率无法预想到，风险较大。比如：出名人欠债不还导致房屋被查封、出名人将该房屋销售或抵押。
第二、出资人该如何规避借名买房的风险，具体建议如下：
1、双方签订借名买房协议。
出资人一定要尽量和出名人签订借名买房协议，要求其配偶签字，并尽量要求其家人、共同认识的朋友等作为见证人签字。需要提醒的是，保障房等具有极强人身属性，事关公共利益，所以，关于保障房的借名买房协议很可能会被认为是无效协议。
2、出资人控制好合同、产证、购房发票、还贷银行卡（及网银）等资料。
因为，在现实生活中，这些重要材料一般由房屋所有权人保管，所以，出资人保管这些材料，即相当于一定程度上对该房屋宣示了主权。
3、出资人实际控制（使用或管理）该房屋，并保管好相关证据。
比如：钥匙、门禁卡；物业费、水电气费、停车费等缴费凭证、票据；出租协议、房租收取记录……一切能证明出资人进一步对该房屋宣示主权的证据。
4、完整的钱款记录，即该房屋的所有钱款均由出资人实际支付。
（1）如相关款项必须经由出名人转出，出资人需保留对应地向出资人转账的凭证（定金、首付款、按揭款、税费等）。
（2）如相关事宜可由出资人办理，出资人需保留实际办理的相关票据、代缴费用的相关凭证等
5、一个合理的借名买房的理由。
第三、一般情况下，具备了以上证据，出资人大概率能规避如下风险：
1、因出名人离婚、去世导致分家产的风险。因为，出名人的近亲属大概率会知晓借名的事实，法院大概率也会认定该房屋不属于出名人的财产。
2、一般情况下的房屋销售或抵押。因为，按照正常的交易习惯，买房人、出借人均会实地看房。如果出资人实际占有该房屋，买房人、出借人则极易获悉借名买房之事，进而选择放弃。
第四、需要格外提醒，出资人可能面临下列情形：
1、出名人心存恶意，没有经过符合交易习惯的实地看房等流程，该房屋就完成了过户、抵押登记。这些情形比较麻烦，不做具体展开。
2、可能难以规避出名人欠债不还导致房屋被查封的风险。因为，出名人大概率不会向债权人主动告知借名买房的事实，债权人也不具有询问该事宜的义务，善意债权人的信赖利益应当受到保护，故，债权人要求强制执行该房屋的请求很可能会被法院支持。
最后提醒：买房置业是人生大事，需要承担相应的注意义务，建议全程有专业人士把关。
审稿人：刘军律师，执业于海南瑞来律师事务所。
编写人：张双建律师，执业于海南瑞来律师事务所。