2019年4月12日，原告翁某与被告惠来某贸易有限公司签订《认购协议书》，协议内容就原告认购被告投资开发的商品房相关事宜进行约定。同日，原告向被告支付意向金20万元，后又于19日向被告支付认购款683203元，被告均向原告出具了《收款收据》。
2021年11月3日至2022年3月22日期间，被告多次通知原告签订商品房预售合 同，原告以被告未按《认购协议书》中预定的日期交房为由拒绝办理，并要求支付逾期交付违约金，遂成讼。
被告惠来某贸易有限公司在得知原告翁某向法院提起诉讼后，及时与我所陈琳武律师、彭妍漩律师联系，委托其进行案件代理。两位律师在接受委托后，就相关的证据材料进行整理归纳，通过大量的案例检索及法律分析，提出如下代理思路：
（一）原告与被告所签署《认购协议书》为预约合同，而非本约合同。
预约合同的合同标的为在将来一定期限内签订正式的商品房买卖合同，而本约合同具体到本案中的合同标的即为交房、办证；原告与被告签订的《认购协议书》中，虽对双方当事人的姓名及名称、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、付款方式等均进行了明确的约定，但对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的内容、属于本约合同必备的条款并没有明确约定，该部分内容在协议中属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。且《认购协议书》中通篇所用的词语表达均为“预测”、“预定”，特别是第九条中关于交房时间也已明确写明“该套房产预定于2020年11月30日完成项目建设，最终交房时间以《商品房买卖合同》的约定为准”，第十三条关于“如乙方(原告)未在甲方（被告）通知的期限内按期签署《商品房买卖合同》，则视为乙方自动放弃所认购该物业之权利……”之约定，也是对将来未签订商品房买卖合同的责任后果约定而非涉及逾期交房或逾期办证的违约责任约定，因此，本案所涉《认购协议书》应定性为预约合同，原告在签订《认购协议书》时对其性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的。
（二）如上所述，案涉《认购协议书》为预约合同，双方之间关于交房时间尚未明确约定，具体须以最终签订的买卖合同约定的时间为准（第九条约定），因双方尚未签订正式的商品房（预售）买卖合同，故本案中关于交房的具体时间尚未最终确定；至于原告提供的商品房预售合同，因双方并未最终正式签订，且其中存在大量内容尚未明确，故该合同尚未成立并生效，原告无权以该合同为依据向被告主张任何权利。
（三）须特别强调的是，《认购协议书》第九条关于2020年11月30日的时间，对应的是项目的完成建设时间，而并非交房时间，原告明显也混淆了项目完成时间与交房时间的概念，错误的、主观地将项目完成时间认为是交房时间。
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
2. 《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
本案经开庭审理后作出一审判决。法院结合诉辩双方意见，就本案争议焦点“原告能否依其与被告签订的《认定协议书》主张被告承担违约责任”，对我方律师提出的抗辩观点给予正面评价，判决驳回原告的诉讼请求。后原告未提起上诉。
在实务中，商品房认购协议书的法律性质往往取决于具体条款及双方意思表示。为避免纠纷，建议在签订认购协议书时明确约定各方权利义务、定金性质及处理方式等关键内容。同时，购房者应充分了解认购协议书的法律性质及风险，谨慎作出决策。
此外，对于商品房交易双方而言，遵循法律法规、诚信原则及公平原则至关重要。开发商应尊重购房者的权益，购房者也应履行自身义务。只有在双方共同努力下，才能实现房地产市场的健康、稳定发展。