2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》新增了居住权这一新型用益物权的规定，其存在的必要性主要表现在充分发挥房屋的效能，尊重权利设定人的意志和利益，以及充分发挥家庭职能，展现人与人之间的互帮互助。居住权制度对于解决非继承人的居住问题、弱势群体居住保障问题、离婚后需要经济帮助的一方的居住问题以及老年人“以房养老”问题等，均具有重要的现实意义。
一、居住权制度的立法宗旨
《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。法律设立居住权制度的根本目的在于保障特定主体的居住生存权益，让其住有所居，同时为发挥居住权制度投资性价值，目前按照应用场景将其可分为社会性与投资性居住权两类。社会性居住权以无偿方式设立，居住权人与居住权设立人之间往往具有较为密切的身份关系，包括家庭成员间的约定或国家层面设立的社会性居住权等；投资性居住权以有偿形式设立，一般是将完整的所有权分割为附义务的所有权和居住权，如“以房养老”的保留居住权的住宅所有权买卖等。
二、居住权的设立方式。
根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条、第三百七十一条规定，居住权的设立方式有两类：一是以合同方式设立；二是以遗嘱方式设立。
1、以合同方式设立居住权，首先当事人应当采用书面形式订立居住合同，其次应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。
2、通过遗嘱方式设立居住权的，是基于继承发生的物权变动。遗嘱虽然是民事法律行为，但使遗嘱生效的法律事实是立遗嘱人的死亡，即立遗嘱人死亡的事实是导致物权变动的原因。因此，以遗嘱设立居住权的，可以参照《中华人民共和国民法典》第二百三十条的规定，认定居住权的设立时间。根据该条规定，被继承人死亡后，继承开始，遗嘱生效，此时遗嘱安排的居住权人即取得居住权。
三、司法实践。
1、继受取得的房屋所有权不得对抗在先的居住权益。
用益物权作为物权的内容之一，旨在通过对他人之物的利用，来实现自身的目的，这就易出现用益物权与所有权发生冲突的问题。《民法典》第三百二十六条规定了用益物权人行使权利时，所有权人不得干涉。居住权作为一种用益物权，决定了居住权人和所有权人不是同一主体。一方面，居住权人在合理范围行使居住权的情况下，所有权人应采取容忍态度；另一方面，针对设立居住权的住宅实现抵押债权、对设立居住权的房屋进行买卖的情形，居住权作为一种独立物权，一经当事人约定或法律规定设立后，便可以对抗第三人，甚至是所有权人。因此，居住权对房屋受让人依然有效。此时第三人受到的损害可以依据合同请求所有权人承担违约责任。所有权人在已设立居住权的房屋上设立抵押权的，根据物权优先效力原则，即同一物上设立多个物权的，先设立的物权优先于后设立的物权。抵押权实现时，居住权对受让人仍有效。（参考案例：（2021）苏0691民初495号民事判决书）
2、居住权人对住宅的占有、使用不能超出居住范畴。
关于居住权的法律规定当中，明确表述为“以满足生活居住的需要”，关于这点，从常理分析，将住宅用于睡眠休憩时生活居住，用于写作、绘画、运动等也是生活居住，但生活居住之处不应该理解为将住宅当作生产经营的场所，如使用住宅仅仅用于对方物资、改造住宅用于出租等，均超出了居住权人的权利范围。居住权人有其权利，亦有其义务：居住权人不得将房屋用于生活消费意外的目的，虽然可以对房屋进行合理装饰装修以及必要的维护，但不得改建、改装和作重大的结构性改变，此为合理使用房屋的义务；如果房屋存在毁损的隐患，居住权人应尽到善良管理人的注意义务，及时通知所有权人进行修缮或者采取必要措施，此为合理保管房屋的义务；居住权存续期间，除另有约定外，居住权人不能利用住宅进行经营活动，居住权也不能成为遗产，此为不得转让、继承和出租的义务。总之，居住权人对于住宅的占有、使用，不能超出人们通常认知意义上居住的范畴，避免假借居住权之名，行所有权之实，背离居住权制度设立的初衷。（参考案例：（2022）浙01民终726号民事判决书）
3、司法裁判不能直接设立居住权。
基于居住权经登记而设立的规定，在进行司法裁判时，法院不能以双方的居住权合同而直接确认居住权。这并不意味着当事人不配合履行登记程序时，法院可以置之不理。居住权合同成立生效后，就产生了配合居住权登记的义务。虽然《中华人民共和国民法典》第三百六十八条的规定并未具体指明负有登记义务的主体，但申请登记的义务构成合同的主给付义务，所有权人基于居住权合同，有义务将住宅交付给居住权人占有、使用等并办理居住权设立登记。若所有权人怠于履行该义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款关于非金钱债务之规定，居住权人有权请求其继续履行义务，法院有权判决一方履行登记协助义务。（参考案例：（2021）渝01民终5623号民事判决书）
四、结语
居住权制度的确立，不仅有利于缓解住房压力，实现住房形式多样化，更有利于完善住房保障体系，让社会弱势群体住有所居，为以房养老提供制度保障。相信随着《民法典》的进一步实施和法律实践的不断积累，居住权将在社会的发展中体现出其独特的重要性。