律师咨询电话：15091548820（微信同号）
随着2017年西安迎来“大西安”元年，“一带一路”的建设，国务院批复确定西安为中国西部地区重要的中心城市，陕西省自贸试验区等规划落地实施，以及“史上最宽松落户政策”及房屋限购政策的开启，以及各种利好政策的推进等原因，西安的房价迅速暴涨，导致二手房市场也是一片炙热，同时伴随大量的房屋买卖纠纷的出现，大部分纠纷是因为西安房价暴涨，出卖方“一房二卖”或者反悔不同意继续履行导致违约。
二手房交易中常见的违约情形
1.卖方未能按合同约定办理抵押贷款清偿手续及抵押权撤销手续。
在二手房买卖中，买卖双方在双方协议或者三方协议中明确约定了办理贷款清偿手续及办理抵押权撤销手续的具体时间节点，如果卖方到期未办理贷款清偿手续及办理抵押权撤销手续的话，双方是无法进行网签，办理过户手续更是不可能的。 但是因为房价暴涨等原因，卖方以各种借口拖延办理贷款清偿手续及办理抵押权撤销手续，造成买方不能网签和过户。此种情形属于典型的卖方违约，按照合同约定卖方应当承担违约责任。
2.卖方要求加价，并解除原合同，重新签订合同。
因为房价暴涨等原因导致卖方觉得自己房子卖便宜了，遂要求加价以弥补房屋涨价部分，否则不办理相关过户手续。此种情况属于卖方违约，依据合同约定应当承担违约责任。
3.卖方将涉案房屋进行“一房二卖”。
出卖方可能会因房价暴涨等原因将房屋以现时市场合理价格卖给善意第三人，并办理过户手续，导致双方签订的房屋买卖合同目的不能实现，合同无法继续履行，卖方将构成根本违约，买方可以请求法院解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失。
4.夫妻一方擅自处分登记在其名下的夫妻共有房屋，配偶不同意致合同解除的。
夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任。（来源《人民司法·案例》2017年第20期）
5.在合同履行过程中因一方违约行为导致遭遇限购政策的，违约方应承担违约责任。
因一方在合同履行过程中的违约行为导致遭遇限购政策的，致使合同目的无法实现致使合同解除，违约方应按合同约定的违约责任或者定金法则承担责任。
6.卖方拒绝配合买方进行网签，致使合同解除的。
买卖双方签订定金协议或者共同与中介签订三方协议后，卖方因房屋涨价等各种原因拒绝配合买方去房管局签订《西安市存量房屋买卖协议》的致使解除合同的，这种情况下卖方属于违约方，依照合同约定应当承担违约责任。
7.买卖双方已办理了网签及资金监管账户并将房款已支付至监管账户的，后卖方反悔，不配合办理过户手续的。
此种情况，买方已经履行了合同主要义务，而且在法律和事实上不存在合同无法履行情况的，买方可以要求继续履行合同，将涉案房屋过户至买方名下。
8.房屋买卖交易中买卖双方当事人签订“阴阳合同”的。
在二手房买卖市场中存在大量的阴阳合同，阴合同显示房屋买卖双方真实意思表示的成交价格，而阳合同作为交给房地产交易中心房屋过户交易和征税的依据，以便较少缴纳税费。房屋买卖交易中当事人签订“阴阳合同”，如双方对价格发生争议的，应当以“阴合同”即当事人的真实意思表示确定房价款。
9.卖方因自身原因无法办理房屋产权证导致合同解除的。
如因卖方自身原因导致无法办理涉案房屋产权证以至于无法按期与买方办理网签及过户等手续致使合同解除的，此种情况下卖方属于违约方，依照合同约定应当承担违约责任。
注意
在二手房交易中违约的情形各种各样，每个案件事实不同，违约情况也各不一样，合同履行程度也各不一样，因此法院的裁判结果也不尽相同。
判断对方是否构成违约应根据具体情况进行分析，是否起诉，如何起诉建议向专业律师进行咨询，以便更高效快捷的维护自身合法权益。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
全面收集违约证据
房屋买卖合同纠纷案件的主要证据
(1)房屋产权凭证；(2)房屋买卖合同及公证书；(3)有关机关批准买卖房屋的文件；(4)关于房屋交付情况的证明；(5)买卖双方交付、收取房款的凭证；(6)买主身份、买房用途及房籍情况的证明；(7)共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据；(8)出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据；(9)等其他证据。
民事证据种类
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定，我国的民事诉讼证据可被分为八种，分别是：当事人陈述、书证、物证、视听资料、证人证言、电子数据、鉴定结论、勘验笔录。
当事人陈述，是指当事人在诉讼中就与本案有关的事实，向法院所作的陈述。
书证，是指以文字、符号、图形等所记载的内容或表达的思想来证明案件真实的证据。
物证，是指以其存在的形状、质量、规格、特征等来证明案件事实的证据。
视听资料，是指利用录音、录像、电子计算机储存的资料和数据等来证明案件事实的一种证据。
电子数据，是指存储于电子介质中的信息，包括电子签名、格式化后的硬盘通过恢复取得的信息等等，与传统的录像、录音等视听资料有所区别。
证人证言，是指知晓案件事实并应当事人的要求和法院的传唤到法庭作证的人，证人就案件事实向法院所作的陈述称为证人证言。
鉴定意见，是专业人员运用其专门知识，对案件证据材料进行分析鉴别，对专门性问题作出意见，以作为法官判断相关证据真伪的参考依据。
勘验笔录，是指人民法院审判人员，在诉讼过程中，为了查明一定的事实，对与案件争议有关的现场、物品或物体亲自进行或指定有关人员进行查验、拍照、测量后的记录。
根据案件实际情况制定切实可行的维权方案
1.首先对方如有违约的情形出现，可先与对方进行协商谈判，尽快达成一致意见，避免造成不必要的损失。
2.如违约方不同意协商或未达成一致意见，建议通过法律途径维权：可以要求违约方继续履行合同，要求其将涉案房屋过户至自己名下；或要求解除合同，返还定金及已付房款，并要求赔偿损失。
3.制定具体可行的维权方案，需要根据具体的案件情况制定。建议委托专业律师进行制定维权方案。