案例
刘某诉张某离婚纠纷案
【关键词】
不动产权属登记 初步证据 优势证据
【相关法条】
《中华人民共和国物权法》第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
【案件索引】
一审：天津市红桥区人民法院（2009）红民一重字第 0016 号（2012年 3 月 13 日）
二审：天津市第一中级人民法院（2012）一中民四终字第785 号（2012 年 7 月 25日）
申请再审审查：天津市高级人民法院（2012）津高民申字第 1246 号（2012 年 12月 24 日）
【基本案情】
原告刘某诉称：原、被告于 2001 年 6 月 15 日登记结婚，2004 年 8 月分居。现双方感情已破裂，诉请离婚；坐落天津市红桥区丁字沽三号路绥中楼底商（建筑面积 128.06平方米）为其个人婚前财产；其余共同财产依法分割；原、被告各负担一半诉讼费。被告张某辩称：夫妻感情确已破裂，同意离婚；坐落天津市红桥区丁字沽三号路绥中楼底商（建筑面积 128.06 平方米）实际出资人系张某，应为其个人婚前财产；婚后 财产合理分割；夫妻共同债务共同偿还；要求过错一方损害赔偿；诉讼费用由原告负担。
法院经审理查明：原告刘某与被告张某于 1996 年初相识，1998 年 10 月确立恋爱关系，2001 年 6 月 15 日登记结婚并共同生活，婚后未生育子女。双方婚前及婚后初期感情尚可。2004 年 8 月，双方因相互猜疑产生矛盾分居生活，经济独立。同年 11 月 18 日，被告指认原告与他人于某小区非法同居并致冲突，此后双方又因故陆续发生多起纠 纷且双方亲属参与其中，导致原、被告之间矛盾升级。2005 年 11 月 3 日，原告起诉要 求离婚，被告起初不同意离婚，庭审中又认为感情确已破裂表示同意离婚。双方主要在 财产分割方面存在争议，主要争议焦点为坐落天津市红桥区丁字沽三号路绥中楼底商（建筑面积 128.06 平方米）的所有权归属问题。该房屋已于 2005 年 11 月拆迁。为此， 刘某提交的证据材料包括：（1）房屋所有权证，载明房屋所有权人系刘某，颁证时间 为 2001 年 9 月 5 日；（2）财政收据（原件），载明刘某于 2001 年 4 月 26 日交纳拍卖绥中土产（部分）款人民币 45 万元，其中交款人一栏签署韩怀德（拍卖师）名字；（3）行政事业性收费票证（原件）、契税完税证（原件），载明刘某于 2001 年 9 月 5 日交纳房屋过户手续费及契税 9880 元；（4）拍卖成交确认书（原件），载明房屋拍卖成交时间为 2001 年 3 月 22 日，拍卖成交价款人民币45 万元，买受人刘某。
张某提交的证据材料包括：（1）天津市服务行业专用发票，载明张某于 2001 年 3月 29 日交纳拍卖手续费1.5 万元；（2）法院在审理（2005）红行初字第 19 号刘某与 红桥区房地产管理局房屋登记案中制作的询问天津市红桥区土产日用杂品公司（现更名 为天津市仁义和商贸有限公司）副经理刘建国笔录，载明“2001 年 3 月商业系统改革， 想置换资金，我们公司根据区里精神进行（资产）拍卖，刘某名下那间在商委举办的拍 卖会拍卖之列，底价 38 万元，叫到 50 多万元时，张某举牌成交的，下午该交钱时，张 某没去，等于流拍了。过了约一周时间，有人找我们想买（此房），我们经过研究取平 均价以 45 万元卖给刘某了，开始是刘某妈妈来的，交钱时才听说刘某和张某未婚正在 搞对象，我们当时只认为张某买肯定不行，刘某买还行；交钱时刘某妈妈肯定来了，张 某可能也来过，头一次是 5 万元现金，后来几次是交存折，我们会计跟着去银行办理， 最后收款条开的是刘某名字”等内容；（3）中国建设银行天津市分行储蓄取款凭条及 存、取款明细等，载明 2001 年 4 月 23 日原告从被告账户取款两次计 11.7 万元、2001年 4 月 25 日原告之母从被告账户取款八次计 38.5 万元等。
法院综合上述证据认定：2001 年 3 月 22 日，张某以竞拍主体身份出价 52 万元拍得坐落天津市红桥区丁字沽三号路绥中楼 128.06 平方米底商，后认为出价过高遂与郭丹（原告之母）一起找到土产公司协商，最后以 45 万元成交，但因不符合拍卖规则，买受人不能再写张某名字，故经张某同意，房屋买受人写在刘某名下；2001 年 4 月 26 日，以刘某名义交纳的房屋拍卖款项系刘某从张某账户取款 11.7 万元、刘某之母郭丹从张某账户取款 38.5 万元支付的购房款，即均用张某本人婚前个人钱款支付的购房款，故 张某为实际出资人。
【裁判结果】
天津市红桥区人民法院于 2012 年 3 月 13 日作出（2009）红民一重字第 0016 号民 事判决：一、准予原告刘某与被告张某离婚；二、坐落天津市红桥区丁字沽三号路绥中 楼底商 128.06 平方米房屋拆迁款归被告所有，具体数额待办理房屋拆迁安置补偿手续 时按实际房屋拆迁补偿额确定；……十二、驳回原、被告其他诉讼请求。宣判后，刘某、 张某均提出上诉。天津市第一中级人民法院于 2012 年 7 月 25 日作出（2012）一中民四终字第 785 号民事判决：驳回上诉，维持原判。终审判决后，刘某又向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于 2012 年 12 月 24 日作出（2012）津高民申字第1246 号民事裁定：驳回刘某的再审申请。
【裁判理由】
法院生效裁判认为：2001 年 3 月 22 日，在红桥区转让中小型企业拍卖会上，由拍卖师主持拍卖坐落天津市红桥区丁字沽三号路绥中楼底商（建筑面积 128.06 平方米），被告张某以竞买人身份竞价 52 万元成交，后悔拍并私下同原告刘某及其母郭丹与房屋 产权单位天津市红桥区土产日用杂品公司（现更名为天津市仁义和商贸有限公司）另行 商议，最后确定成交价 45 万元，并沿用原先的拍卖程序。按照《中华人民共和国拍卖 法》第三十六条规定的竞买人一经应价不得撤回的规则，以及本案中拍卖公告所确定的 拍卖规则，被告张某悔拍后不能再以自己名义与房屋出卖方签订 45 万元的成交确认书，只能由他人顶名买房。庭审中，原告刘某及委托代理人（原告之母）也承认房屋存在流（悔）拍以及私下与房屋出卖方协商事实，而且原告之母自认其在成交确认书上签署刘 某名字，此进一步佐证顶名买房事实。原告刘某不能举证证明其亦为此次拍卖会上的竞 拍主体，也不能举证证明购买房屋的资金来源，尽管原告刘某于 2001 年 6 月 29 日与有 关方面办理房屋交接手续，房屋权属证书记载权利人为刘某，但法院认定原告刘某为上 述房屋的名义购买人而非实际购买人，实际购买人应为被告张某。关于购房款来源一节，本案现有证据证实原告刘某分次向房屋出卖方交纳购房款，房屋出卖方于 2001 年 4 月26 日以刘某名义集中出票，但不能证实具体交款时间和具体数额。就交款时间而言， 按交易习惯，可推定为交款时间为出票日或出票日之前；交款数额为票据显示的数额。 原告于 2001 年 4 月 23 日从被告账户取款 11.7 万元、原告之母郭丹于 2001 年 4 月 25日从被告账户取款 38.5 万元，这些款项的取款时间、数额与交纳购房款的时间、数额 基本吻合，形成高度盖然性，同时与被告张某竞拍房屋的意思表示相互印证。刘某虽主 张是自己出资购买该诉争房，但是未能提供充分证据证实购房资金来源及出资购房情况， 用于推翻或排斥张某主张的 2001 年 4 月 23 日、25 日取款用途，故对其该项主张不予 采信。庭审中，原告及委托代理人提出所取钱款已交付被告，并提出上述钱款并非用于 购买房屋，而是用于被告开办的坐落天津市红桥区本溪路口新建商业网点红桥区沙龙理 发店物品购置和装修，此用足以购买 100 多平方米房产资金用来装修 40 平方米的理发 店及购置物品的说法违背生活常识，且无相关证据佐证，法院不予采信。故张某主张出 资购买坐落天津市红桥区丁字沽三号路绥中楼底商（建筑面积 128.06 平方米）的事实， 法院予以确认。现该房屋已拆迁，故拆迁款应归张某个人所有。
【评论】
本案例的争议焦点属于比较特殊的顶名买房问题，在法律物权与事实物权发生分离的情况下，如何认识不动产权属证书及不动产登记簿的作用和效力？如何运用优势证据 规则确定不动产物权的真实归属？下文围绕上述问题做一简要分析。
一、原告取得的房屋权属证书及房产登记的效力问题 所谓不动产登记簿，是指记载不动产的权利状况并在登记机关备案保存的簿册。根据不动产物权登记生效原则，不动产物权登记于登记簿的权利人应当推定为不动产物权的权利人，不动产登记簿所记载的物权内容应当是物权人所享有的物权内容。所谓不动 产权属证书，是指不动产登记机关在对不动产进行权属登记后，向特定权利人发放的权 属证明，作为不动产登记簿的外在表现形式，不动产权属证书应当与不动产登记簿的记 载相一致。
由于我国《城市房屋权属登记管理办法》（现已失效）将不动产权属证书作为认定 权利人享有不动产所有权的“唯一合法凭证”，加之长期以来我国房产登记机关对房产登 记簿采取秘而不宣的工作方式，导致作为不动产权属证书的房产证更为人们所熟悉，也 造成了人们对房产证的认知误区。一是颠倒了不动产权属证书与不动产登记簿的效力关系，认为房产证是房屋权属的唯一合法证明，登记簿只不过是房产证的档案，很多人以 持有自己名下的房产证作为拥有房产权属的依据；二是混淆了证书与证券的性质，以为 房产证书具有证券的性质，可以代表房屋所有权，只要房产证交付了，房屋所有权就转 移了，不关注对登记簿的变更。
《物权法》颁布后，《城市房屋权属登记管理办法》中将不动产权属证书作为认定 权利人享有不动产物权“唯一合法凭证”的规定已经与《物权法》的规定相抵触，故建设 部依据《物权法》的相关规定，于 2008 年 2 月 15 日颁布了《房屋登记办法》，同时废 止了《城市房屋权属登记管理办法》。《物权法》规定不动产物权的归属以不动产登记 簿的记载为准，如果只是不动产权属证书的记载发生变更，而不动产登记簿的记载未发 生变更则不产生物权变更的效力。在与房屋有关的交易中，房产证书只起到初步的证明 作用，只属于初步证据，只是具有初步的证明力，并不能作为认定不动产物权归属的依据。
不动产登记簿具有确认物权归属的效力，即具有公信力。该公信力具体包括两个方 面。其一，不动产登记簿的公信力，是指不动产登记簿所记载的事项具有推定效力。即 在没有相反证据的情况下，合法登记的权利人被推定为正确的物权人。这个推定的效力 是就法律物权人与事实物权人的关系而言，法律推定记载于登记簿上的人为物权人。在 此层面的公信力上，不动产登记簿并不具有确认物权归属的绝对、终极效力。一旦利害 关系人提出强有力的证据要求对不动产权属进行重新确认，并最终证实原不动产权属登 记与事实不符，利害关系人有可能经有权机关确认取得事实物权。其二，公信力是针对《物权法》确定的不动产善意取得制度而言，即善意第三人相信不动产登记簿所记载的 权利人，并与其进行交易，在支付对价并过户登记于不动产登记簿后，即取得不动产物 权，不受不动产登记权利人并非真实权利人的影响。
可见，不动产权属证书和不动产登记簿均不是认定不动产物权归属的终极证据。不 动产权属证书效力最弱，只是初步证据，仅具有初步证明作用，不动产登记簿效力较强， 具有推定物权归属的证明力，在没有确实充分的反证推翻登记簿记载的情况下，登记簿 所记载的物权人和物权内容属于法律物权，应受法律保护。本案中，刘某取得 128.06平方米底商的权属证书及房产登记，可以初步推定其为该房屋的产权人，但并不是如其 自己主张的“取得产权证和房屋登记就是最终产权人”。
二、被告提供的出资购房证据具有高度盖然性，形成优势证据，可以推翻房产证和登记簿对产权人的记载，属于事实物权人 法院在认定本案诉争房屋真实权利人（即事实物权人）的过程中，即运用了优势证据规则。所谓优势证据规则，是对控辩双方所举证据的证明力进行综合分析评判时所使 用的规则，属于采信规则。即当证明某一事实存在的证据的证明力，比反驳这一事实的 证据的证明力更强，更具有说服力，可靠性更高，法官即采用优势的证据认定案件事实。 在最高人民法院出台的《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条中，就有关于优势 证据规则的法律体现，又称高度盖然性证明标准。所谓高度盖然性证明标准，是将盖然 性占优势的认识手段运用于司法领域的民事审判中，在证据对待证事实的证明无法达到 确实充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度盖然性， 法院即可以对该事实予以确认。之所以作出这种规定，是因为在待证事实真伪不明而又 缺少进一步证据的情况下，认定盖然性高的事实发生，较认定盖然性低的事实发生，更 能够接近客观真实。
在通过当事人举证、质证后，法官占有的证据材料还不够丰富或存在相互矛盾的情 况下，为减少法官判断的随意性，就有必要对法官的思维评判过程规定一些必要的原则， 高度盖然性标准即属此类。在双方当事人对同一事实分别举出相反证据，但都没有足够 的证据否定对方的情况下，法官可以结合案情对双方证据证明力的大小进行自由心证， 从证据的真实性、关联性角度认定证据证明力的大小，证明力大小一经确定，即采信证 明力大的证据作为认定案件事实的依据。之所以仅从证据的真实性、关联性角度考查证 据证明力，是因为该规则假定的前提条件是当事人所提供的证据均具有合法来源，均具 有合法性，而证据的合法性审查仅是对证据能力、证据资格的审查。而对证据证明力的 审查主要涉及证据真实性、关联性的审查。如果两份证据的真实性在法官心目中旗鼓相 当，但其中一份证据与待证事实的关联性明显强于另一份证据，那么法官会在内心确信 前者的证明力大于后者；如果两份证据与待证事实的关联性相当，那么法官需要单就证 据的真实性进行比较并作出取舍，法官应遵照其他的证据审核认定标准，结合逻辑推理 和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行客观、公正的判断。本案中，三级法院均认定张某是 128.06 平方米底商的实际出资人。法院从本案证据所能证明的事 实分析，该房屋于张某、刘某婚前经拍卖取得，产权人之所以登记在刘某名下，是因为 张某悔拍并私下与房屋出卖方另行商议以低于竞拍价格购买房屋所致，即为规避拍卖程 序的相关竞拍规则，在诉争房屋未经过再次拍卖程序的情况下，以刘某名义按协商价格 延用原拍卖程序成交，是特殊形式的顶名买房。而且，张某提供了银行转账记录等较为充分的出资证据，是房屋实际出资人，而刘某既非竞买人，也未能提供充分的资金来源证明和出资购房证据，故刘某并非该房的真实权利人。