上诉人（原审原告、反诉被告）：欧XX，男，1972年6月22日出生，汉族，住湖南省平江县。
委托诉讼代理人：陈XX，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：吴X，湖南XX律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王XX，男，1977年1月20日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周XX，男，1979年10月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄XX，男，1964年9月19日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张XX，男，1974年10月10日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄XX，男，1970年9月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄XX，女，1974年8月28日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王XX，男，1973年4月12日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
以上七被上诉人共同委托诉讼代理人：黄XX，湖南XX律师。
上诉人欧XX因与被上诉人王XX、周XX、黄XX、张XX、黄XX、黄XX、王XX租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初8993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
欧XX上诉请求：1.撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初8993号民事判决；2.改判支持上诉人全部诉讼请求；3.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决事实错误。在上诉人已谈妥转租、转让事宜的情况下，被上诉人私自以自身名义与第三人订约、锁门行为已构成违约，双方租赁协议已于2020年7月31日由上诉人发函解除。（一）原审法院认定，在租赁协议磋商阶段，被上诉人共同委托王XX、黄XX、周XX与上诉人协商租赁事宜的委托时间为2018年6月18日，与事实不符。（二）原审法院认定2020年5月，上诉人与被上诉人协商租赁房屋对外转租、转让事宜，但未成功，与事实不符。被上诉人同意上诉人依据协议行使转租权，但在确定转租人后，被上诉人跳过上诉人直接与转租人订约，侵犯上诉人转租权。（三）原审法院认定，上诉人拟停止超市运营，遂与被上诉人解除租赁合同事宜，并陆续将超市内货物及设施设备撤场，与事实不符。上诉人仅向被上诉人协商其转租与商场转让事宜，并未协商解除合同，也未撤场。因疫情影响，上诉人确实与被上诉人协商过转租的事宜，但转租并不等同于解除原协议，而是根据原协议第七条向出租方征询转租权的行使问题。在协商过程中，出租方也明确同意上诉人进行房屋转租、商场转让，所以转租并非原审法院认定的协商不成。上诉人确实有将部分设备搬离租赁房屋，但设备系上诉人所有，上诉人经营多家超市，搬离设备属于正常的物资调配，并非撤场。（四）原审法院认定2020年6月29日、7月5日，上诉人委托员工李XX将超市未撤场资产移交被上诉人，并于2020年7月1日至7月5日进行清仓洗货，与事实不符。上诉人从未将自有资产移交给被上诉人，在租赁期间内也从未安排过撤场。上诉人进行店面改造大清仓，并非想解除协议，是因自身经营问题，当时已考虑转租，需要与第三方进行交接和洗货。2020年7月1日-5日期间，超市对外宣传为改版升级，而非停业清仓洗货，改版升级意味着转租与转让的交接，是协议的一种履行方式。（五）原审法院认定被上诉人在征询涉案超市管理人员认可的情况下签订意向协议，且协议未正式履行，与事实不符。租赁期上诉人从未认可合同已解除，所谓的超市管理人员无权同意被上诉人以自身名义重新与他人订约。被上诉人与他人签订协议，其协议已实际履行。（六）原审判决混淆了上诉人在一审中的诉讼理由。上诉人在起诉状的事实理由部分陈述的是“原告函告被告方在10日内提供办理消防手续的材料，但被告至今未提供”，而非原审判决所述上诉人以被上诉人无手续作为理由才提起诉讼。二、原审判决法律关系认定、适用法律错误。双方签订的《商用房租赁协议书》已于2020年7月31日解除，上诉人不存在支付租金的义务，被上诉人应当依据协议支付违约金以及赔偿损失。（一）在租赁期间，被上诉人私自锁门、与他人签订租赁意向协议，其行为已侵犯上诉人的合同权利与财产权利，但原审法院并未对此认定。（二）上诉人协商转租并不意味《商用房租赁协议书》解除。被上诉人在协议未解除的情况与第三方订约、锁门、不允许上诉人搬离自有设备的行为已构成违约。转租权作为协议内容，承租人行使转租权应当认定为合同履行的一部分，转租系承租人的固有权利，而非出租方的权利。签订《商用房租赁协议书》时，双方均了解对上诉人的风险协议，故在协议中约定了转租权的内容。（三）被上诉人在租赁期间内，以“共管”名义锁门、以自身名义与他人签订意向协议，其行为已明确表明其不愿继续履行协议，上诉人享有解除权。上诉人在得知上述事宜后，多次与被上诉人沟通，但被上诉人均未针对上述两种行为给出合理解释。（四）原审法院判决上诉人支付协议解除后的租金，无任何事实与法律依据。双方租赁协议已于2020年7月31日解除，上诉方不存在所谓的“租金”支付义务。协议解除后，上诉人为防止损失进一步扩大，多次要求搬离涉案房屋内的自有资产，被上诉人均予拒绝，损失扩大部分，不应由上诉人承担。（五）原审法院因上诉人未提供交付款项的证据，不予认可上诉人向被上诉人周XX支付100万协议定金，存在法律适用错误。三、原审程序存在瑕疵，上诉人在一审过程请求调取周XX银行流水，原审法院在调取过程中未完整调取，致使上诉人要求返还100万元定金的请求被驳回。四、被上诉人的行为既侵犯了上诉人的合同权利、财产权利，同时也违背了市场经济应遵守的基本道德。
被上诉人共同辩称：一、一审判决认定事实正确。（一）上诉人所述《商用楼租赁协议书》被委托时间有问题，纯属上诉人理解错误。（二）上诉人与被上诉人协商房屋对外转租、转让事宜，但未成功，该事实清楚，证据充分。上诉人所述被上诉人跳过上诉人直接与蔡XX订约的情况与事实不符。上诉人几次寻求转租转让均未成功，后来与被上诉人协商解除合同也因上诉人自身原因未成功。(三)上诉人拟停止超市经营，遂与被上诉人协商解除合同事宜，并陆续将超市货物及设施设备搬离的事实清楚。（四）2020年6月29日、7月5日上诉人委托员工李XX将超市内未撤场资产移交给被上诉人，并于7月1号至7月5号进行清仓洗货。上诉人委托员工李XX在6月29日找王XX进行资产移交，签收《资产移交表》后觉得不妥，又于7月5日要王XX在《瑶客隆资产表》上重新签字，以及超市员工将部分设施撤场的情况均被超市监控拍到，可以证实《资产移交表》《瑶客隆资产表》都是李XX找王XX进行移交签字。上诉人表上的资产至今放在超市内，上诉人提出被上诉人想侵占其设备，自造《资产移交表》的说法是无中生有，纯属捏造。上诉人因经营不善，至今没有交纳房租，超市清仓洗货、资产移交、遣散员工、设施撤场、停止营业等事实足以证明上诉人以其行为表示不履行租赁合同或欲提前解除租赁合同，目的显然不是为了店面改造。其说法与行为自相矛盾，不符合逻辑。（五）被上诉人在征询涉案超市管理人员认可的情况下，签订了房屋租赁意向协议。但租赁意向协议未实际履行，亦未签订租赁正式协议。（六）一审判决没有混淆上诉人在一审中的诉讼理由。上诉人提出“原告函告被告方在10日内提供办理消防手续的材料，但被告至今未提供”以及“七被上诉人一直未依约提供消防手续以致其产生合理怀疑”与事实不符，没有任何依据。被上诉人的一次消防已于2010年6月7日取得浏阳消防大队验收合格备案，原XXX在此经营了八年之久，并于2010年6月28日办理好二次消防安全检查行政许可。如果上诉人不改变原超市的建筑结构，此证长期有效。上诉人因超市装修，改变了原房屋建筑结构后，未去办理消防手续，却在涉案超市经营了近二年，已经停止营业后才提出“被上诉人一直未依约提供消防手续以致于上诉人对消防手续产生合理怀疑”，显然没有任何依据。在被上诉人提供了办理消防手续的资料并多次催促后，上诉人也未去办理消防手续。二、一审判决法律关系清楚，适用法律正确。上诉人于2020年7月31日解除租赁协议的告知函不发生解除合同的效力，其应依据协议继续履行支付租金义务。（一）王XX等七人已依约将合法合规房屋交给上诉人后，不存在法定解除合同的违约行为，故上诉人不享有合同解除权。（二）被上诉人对上诉人履行了出租义务，没有影响其转租、转让权利，《商用楼租赁协议书》至今没有解除。反而是上诉人至今没有履行支付房租义务，构成根本违约，侵犯了被上诉人的权利。市场投资均有风险，上诉人在租赁协议中约定了十二年的租赁期限，经营了仅二年后，因其经营不善导致涉案超市停止营业。在其亏损巨大的情况下，被上诉人在原审法院组织调解中出于同情，表示愿意调解，上诉人却没有任何诚意，致使调解未成功。上诉人既然提出因经营不善，欲行使转租权挽回亏损，但又至今没有缴纳房租，以其行为表示不履行租赁合同或欲提前解除合同，其行为违反了租赁协议，构成根本违约。（三）在涉案超市已经停业，上诉人已以其行为表示不履行租赁合同或欲提前解除租赁合同的情况下，王XX加锁共管是在签收《资产移交表》《瑶客隆资产表》后履行管理义务，保护超市未撤场资产的正当行为。至今被上诉人明确表示不同意解除合同，并多次催上诉人缴纳房租，从来没有不愿意履行协议的行为和意向，不存在预期违约。（四）在上诉人无正当理由提出解除合同并要求撤场时，被上诉人明确表示不同意解除合同。2020年8月5日李扬来撤场时，被上诉人当场进行了解释并在函告中要求上诉人前来协商，双方在签订解除合同后再撤走该超市资产。结合本案实际情况，被上诉人尊重原审法院判决，上诉人应当按照租赁协议继续履行支付租金义务。（五）不存在上诉人向被上诉人周XX支付100万协议定金的事实。上诉人未提供其向周XX实际交付该款项的证据，周XX也未实际收到该款项。经上诉人向法院申请调取周XX及妻子的银行账户流水，未显示周XX及妻子收取上述款项。另就涉案房屋定金，双方按照意向协议约定已支付完毕，且转为房屋租金，被上诉人不存在另收100万元定金的情况。三、一审程序合法，不存在任何瑕疵。有工商银行协查记录足以证明上诉人所述“周XX工商银行卡未完整调取，一审法院程序存在瑕疵”纯属无中生有，凭空捏造。四、被上诉人的行为没有影响上诉人的任何权利也不违背商业道德。根据本案实际情况，反而是上诉人侵犯了被上诉人的合法权利，其不讲诚信，出尔反尔的行为违背了商业道德及基本准则。
欧XX向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除欧XX与王XX等七人签订的《商用楼租赁协议书》；2.判决王XX等七人向欧XX支付违约金200万元，并赔偿欧XX损失1381.2647万元；3.判决王XX等七人退还欧XX租赁押金18万元；4.判决王XX等七人退还自2020年7月14日起至7月31日止的租金5.4万元；5.判决王XX等七人退还欧XX由周XX于2018年4月13日收取的100万元签约定金以及占用期间的利息（利息计算方式：以100万元为基数，自2018年6月28日起按年利率6%计算至实际履行之日止）；6.本案受理费、鉴定费、律师费等因本次诉讼支出的全部费用由王XX、周XX、黄XX、张XX、黄XX、黄XX、王XX共同负担。
王XX等七人向一审法院提出反诉请求：1.判决欧XX支付王XX等七人违约金200万元；2.判决欧XX支付王XX等七人自2020年8月1日起至生效判决确定的解除合同之日止的房屋租金；3.判决欧XX支付王XX等七人因合同解除后对外租赁三个月合理准备期的租金；4.判决欧XX于生效判决确定的合同解除之日起十日内按合同约定腾空房屋并将房屋返还王XX等七人，逾期将视为弃物由王XX等七人处置；5.判决欧XX将涉案房屋恢复原状或赔偿恢复原状所需费用及支付办理二次消防安全检查行政许可费用；6.本诉和反诉的诉讼费用由欧XX负担。
一审法院查明的事实：2018年4月15日，王XX、周XX、黄XX、张XX、黄XX、黄XX、王XX共同委托王XX、黄XX、周XX作为出租方（甲方）与欧XX承租方（乙方）签订《租赁意向协议》，约定欧XX承租王XX等七人按份共有的位于浏阳市，签约定金金额为108万元，指定收款账户为王XX，在租赁成功后，可转为租金，正式协议签订后，本意向协议失效。意向协议签订后，欧XX于2018年4月16日通过案外人李XX以银行转账的方式分两笔向王XX共支付签约定金108万元，王XX于同日向欧XX出具收到房屋定金108万元的收款收据。收取定金后，双方已按协议转为了房屋租金。2018年6月28日，王XX、周XX、黄XX、张XX、黄XX、黄XX、王XX共同委托王XX、黄XX、周XX作为出租方（甲方）与欧XX承租方（乙方）签订《商用楼租赁协议书》，约定：欧XX承租王XX等七人按份共有的位于浏阳市用于继续经营超市，租赁面积一层为1520平方米，二层为1620平方米，三层为1620平方米，租赁面积共计4760平方米。租赁期限：自2018年8月1日起至2030年7月31日止。租金约定：自2018年8月1日起至2020年7月31日止，每年租金为108万元。自2020年8月1日起至2023年7月31日止，每年租金为180万元。
二、一审对合同解除所致法律后果的认定是否正确
首先，如前所述，被上诉人已履行出租人的主要义务，且不存在影响欧XX利用案涉房屋开展超市经营的明显违约情形，故欧XX要求被上诉人支付违约金和赔偿损失的诉讼请求缺乏事实及法律根据，应不予支持，一审法院对此处理无误。
其次，因欧XX20**年7月31日发出的告知函未达到合同解除效果，故对于自2021年8月1日起产生的后续租金欧XX仍应按照约定标准支付。一审法院将欧XX已支付的押金冲抵租金后，未根据欧XX对案涉房屋的实际占用情况计算后续租金的具体数额，而是判决欧XX支付自2020年9月6日起至该判决生效之日止的租金，导致欧XX需最终承担的后续租金数额完全取决于本案二审的判决时间，处理方式缺乏合理性且有违公平，应予纠正。本院考虑到，一方面，欧XX虽已停止超市经营，但一直未将场内设施及部分物品撤出并及时与被上诉人办理腾房交接手续，对案涉房屋处于实际占用状态；另一方面，欧XX于本院组织第一次询问时表示愿意配合对方完成腾房交接，且在此后完成案涉房屋上经营主体的税务注销登记和个体工商户注销登记，于本院组织第二次询问时作出“有争议的设施可暂由被上诉人无偿借用”的表态，视为其明确放弃对于案涉房屋的控制及占用。综合上述情况，认定欧XX对案涉房屋的占用状态持续至本院第一次询问次日即2021年6月10日结束较为合宜，其应向被上诉人支付截止于该日期的租金经计算为137万元（15×9+15÷30×4）。
再次，根据《商用楼租赁协议书》第五条、第六条的约定，在欧XX经营不善或其它原因导致合同终止的违约情形下，欧XX应赔偿被上诉人违约金200万元，案涉房屋的固定设施及装修不得拆走，归被上诉人所有，其他可移动设施则欧XX有权搬走。对于被上诉人一审提出的由欧XX支付200万元违约金的反诉请求，一审法院考虑到王XX曾实施锁门行为的过错，判决予以驳回，被上诉人也未就此提起上诉，本院依法不予审查。而对于被上诉人提出的由欧XX按合同约定腾空并返还房屋的反诉请求，从基本语意可知，该诉请明确强调腾房的前提条件为“按合同约定”，即腾房时应留存按照合同约定归属于被上诉人的固定设施及装修，该项反诉请求实质上直接牵涉合同解除后案涉房屋内设施归属问题。一审法院仅判决欧XX腾空并返还房屋，忽视了其腾空房屋应受到案涉合同的具体约束，致使双方因场内设施归属争议的客观存在而无法就办理腾房交接手续达成一致，不利于双方纠纷的有效化解，本院依法予以调整。基于前述对欧XX违约导致合同提前终止作出的认定，按照合同约定，本院明确欧XX在腾空案涉房屋时有权搬走场内可移动设施，对于场内固定设施及已形成附合的装饰装修不得拆走。
第四，关于被上诉人是否应返还欧XX1**万元定金及占用利息。经查，欧XX于2018年4月16日通过案外人向王XX转账的方式支付了定金108万，该笔定金的数额及收款账户均与意向协议的约定一致，且按意向协议约定在《商用楼租赁协议书》开始履行后转为了房屋租金。故欧XX主张其于2018年4月13日向周XX支付100万元定金的事实与双方签订的协议内容及履约实际情况相悖，对于其提出由被上诉人返还周XX收取的定金并支付占用利息的诉讼请求应不予支持。换言之，在欧XX为履行案涉合同向被上诉人交付定金及定金最终去向的事实均已明确的情况下，欧XX与周XX之间是否另有以“定金”为名义发生的资金往来事实不在本案审查范围之内。且一审法院根据欧XX提交的证据以及依其申请调取的周XX和周XX妻子的银行账户流水，亦未能认定欧XX主张的支付周XX100万元现金的事实成立。若欧XX坚持认为周XX负有向其返还金钱的义务，可待完善证据后另案主张。据此，对于欧XX以一审法院调查取证程序存在瑕疵为由提出的上诉理由，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，处理方式欠妥，依法应予改判。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初8993号民事判决第一、四、五项；
二、变更湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初8993号民事判决第二项为“欧XX于本判决生效之日起十日内向王XX、周XX、黄XX、张XX、黄XX、黄XX、王XX支付自2020年9月6日起至2021年6月10日止的房屋租金及占用费137万元”；
三、变更湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初8993号民事判决第三项为“欧XX于本判决生效之日起十日内腾空房屋（仅有权搬走租赁房屋内的可移动设施）并将租赁房屋返还王XX、周XX、黄XX、张XX、黄XX、黄XX、王XX”。
一审本诉案件受理费118079.88元，本诉财产保全申请费5000元，反诉案件受理费22800元，反诉财产保全申请费5000元，合计150879.88元，由欧XX负担123079.88元，王XX、周XX、黄XX、张XX、黄XX、黄XX、王XX共同负担27800元；二审案件受理费118079.88元，由欧XX负担。
本判决为终审判决。