常德仲裁委员会
裁决书
(2023)常仲裁字第1090号
申请人常德AJ物业服务有限公司，住所地：常德市武陵区府坪街道
委托代理人李志航，湖南劲鸣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被申请人吴YX，女，汉族，1976年生，住湖南省澧县
申请人常德AJ物业服务有限公司(以下简称“AJ公司”)因物业服务合同与被申请人吴YX产生纠纷，向常德仲裁委员会申请仲裁。在规定期间内，双方未共同选定本案仲裁员，常德仲裁委员会主任指定杨**为本案仲裁员，一人成立仲裁庭审理本案。本案于2023年10月31日进行了开庭审理，申请人的委托代理人李志航到庭参加了庭审活动，被申请人经合法通知，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
申请人称：被申请人自2019年12月31日起便已停止交纳物业费，已严重违反了双方所签订的《前期物业服务合同》中第四、五条所约定的按时足额交纳物业费的义务，至2023年8月31日止已大徽物业费及二次加压电费共计8128.1元。另外，根据《前期物业服务合同》中第二十一条的约定：被申请人未按时足额交纳物业费用的，应向申请人支付所欠费用每天5%的违约金，申请人仅主张以LPR四倍计算违约金。故至2023年3月31日止被申请人应支付4351.24元违约金。综上，被申请人在申请人多次催收的前提下仍拒不履行合同义务，无正当理由拖欠应缴费用，已严重影响了申请人的正常工作运行。为维护自身合法权益，申请人特申请仲裁，请求：1.裁决被申请人支付自2019年12月31日至2023年8月31日所欠物业服务费以及二次水加压电费共计8128.1元，并支付违约金至缴纳物业费之日止；2.裁决被申请人承担本案仲裁费。
被申请人吴YX经合法通知无合法理由未到庭，也未提交书面答辩意见和证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。
经审理查明：申请人(甲方)系AJ公司；被申请人(乙方)系HSQN城小区1栋***号房的业主。2015年8月20日，甲方的津市分公司与荆州市HS房地产开发有限公司津市分公司签订《前物业服务合同》,合同约定：由甲方的分公司为HSQN城提供前期物业管理服务，按照约定的服务内容和服务标准提供服务，约定服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准：高层住宅1.3元/月·平方米缴纳物业管理费用，.二次加压费用按照200元/年·户，物业管理费用按年缴纳，业主或者物业使用人应在每年每次缴费的具体时间到期日前履行缴纳义务；合同第八章约定荆州市HS房地产开发有限公司津市分公司与买受人签订的物业买卖合同，应包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同即为对接受本合同内容的承诺；业主不按协议标准和时间交纳费用的，甲方分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金。协议还约定了双方其他的权利、义务和各自的违约责任以及“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择第一种方式处理，即常德仲裁委员会申请仲裁”的仲裁条款。2016年3月13日，荆州市HS房地产开发有限公司津市分公司与乙方签订商品房买卖合同，合同约定乙方购买HSQN城1栋7层702号房，面积为129.28平方米，其中建筑面积102.96平方米，共有分摊建筑面积为26.32平方米，为现售房，其中补充协议中约定荆州市HS房地产开发有限公司津市分公司向乙方明示了《前期物业管理服务合同》,乙方已经充分了解并同意上述协议及其条款，签字确认。合同签订后，申请人依约提供了物业服务，被申请人缴纳了2016年12月31日至2019年12月31日的物业管理费和二次加压费，但2019年12月31日至今再没有按照合同约定缴纳物业管理费。
另查明，申请人曾向被申请人发出物业服务费用催缴通知单，并于2023年1月至7月陆续电话联系被申请人。自申请人主张的2019年12月31日起至2023年8月31日止，被申请人拖欠申请人物业管理费7394.8元(1.3元/平方米/月×129.98平方米×44个月)以及二次加压电费733.3元。
以上事实有申请人提供的《申请人营业执照以及被申请人身份证复印件》《前期物业管理服务协议》《津市商品房买卖合同》《津市商品房买卖合同补充协议》《物业服务合同催缴通知单》《通话记录截图》以及当事人的当庭陈述等证据佐证。
仲裁庭认为，本案的争议焦点为：被申请人是否应向申请人支付物业费及逾期缴纳物业费的违约金。
仲裁庭认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”AJ公司与吴YX签订案涉合同的时间虽发生在《中华人民共和国民法典》施行前，但适用《中华人民共和国民法典》更利于保护双方合法权益，故仲裁庭予以适用。
物业服务合同是物业服务企业与业主订立的，约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案中，案外人荆州市HS房地产开发有限公司与被申请人签订《津市商品房买卖合同》中包含了《前期物业管理服务合同》,应认定为申请人AJ公司与被申请人吴YX的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。AJ公司系经有权机关登记注册的物业管理公司，有权在经营范围内行使权利。合同签订后，申请人向被申请人提供了相应的物业服务，被申请人有按照合同约定缴纳物业服务费的义务，被申请人仅缴纳2016年12月31日至2019年12月31日的物业费用，对2019年12月31日后的物业管理费用未缴纳，已构成违约。因此，对申请人要求被申请人缴纳2019年12月31日至2023年8月31日期间物业管理费8128.1元的仲裁请求，仲裁庭予以支持。
对于申请人主张以欠缴的物业管理费为基数按LPR四倍计算违约金的仲裁请求，仲裁庭认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。申请人提供证据仅可证明其于2023年进行过催缴，但其仲裁请求系请求被申请人缴纳自2019年12月31日之后的物业费。对此，仲裁庭认为，物业服务合同为长期合同，服务提供者即申请人有责任与义务提供物业服务，接受物业服务方也应缴纳物业服务费，但申请人也需敦促被申请人及时给付物业费。具体到本案由于申请人怠于行使督促义务导致被申请人未及时缴纳物业费，申请人存在一定过错，应减轻被申请人责任。仲裁庭综合双方过错程度，酌情认定被申请人应支付违约金1000元。
综上所述，根据《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法典》第七十四条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第二十五条，《中华人民共和国仲裁法》第四十二条之规定，裁决如下：
一、被申请人吴YX于本裁决送达之日起十日内向申请人常德AJ物业服务有限公司支付2019年12月31日至2023年8月31日期间欠缴的物业服务费以及二次加压电费共计8128.1元；
二、被申请人吴YX于本裁决送达之日起十日内向申请人常德AJ物业服务有限公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金1000元。
本案仲裁受理费500元、案件处理费300元，共计800元，由被申请人吴YX承担。该费用申请人常德AJ物业服务有限公司已经垫付，被申请人吴YX应在履行本裁决时将此费用一并支付给申请人常德AJ物业服务有限公司。
本裁决为终局裁决。