原告：郑**，女，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：周锟、张**，湖北中和信律师事务所律师。
被告：武汉**置业有限公司，住所地武汉市江夏区。
法定代表人：欧**，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：李**，女，员工。
原告郑**与被告武汉**置业有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024 年2 月19日立案后，依法适用简易程序，于 2024 年3 月14 日公开开庭进行了审理。原告郑**的委托诉讼代理人周锟、张**，被告**公司的委托诉讼代理人李**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑**向本院提出诉讼请求：1．判令郑**与**公司签订的《商铺租赁合同》于 2024 年1 月25 日解除；2．判令**公司承担本案诉讼费、公告费。诉讼过程中，郑**变更其第一项诉讼请求为：请求判决解除双方签订的《商铺租赁合同》，并请求人民法院综合考量之后确定合同解除时间。事实与理由：郑**、**公司于 2022 年7 月11 日签订《商铺租赁合同》，约定**公司将其商业店铺出租给郑**，用于筹办幼儿园。合同签订后郑**于 2022 年 7 月18 日向**公司支付租赁押金 ** 元，并于 2022 年 7 月 21 日预付一个季度的租金**元。后幼儿园无法继续筹办经营，合同目的已无法实现。郑**多次与**公司沟通解除合同事宜但无果，郑**于2024年1 月 25 日向**公司送达律师函，函件表示双方之间的合同于 2024 年 1 月 25 日解除。
**公司辩称，1．不同意合同解除，郑**擅自解除《商铺租赁合同》是违法、违约行为；2．如解除合同，郑**应按照约定将租赁押金作为违约金赔偿给**公司，并向**公司支付免租期内租金 ** 元（**÷3×18=**）及赔偿**公司全部损失，否则显失公平；3．如解除合同，郑**应当承担合同签订至今的物业费**4.89 元（1**.03×3.5×18＝**4.89）。
本院经审理认定事实如下：2022 年7 月11 日，**公司和郑**签订《商铺租赁合同》，约定，1．**公司将坐落于江夏区**** 商业店铺出租给郑**使用，租赁期限自 2022 年8 月1 日起至2032年7月31日止，共计 10 年（120 个月）；2．自合同生效之日起，**公司给予郑**装修免租期六个月或经营免租期十二个月优惠（自 2022 年 8 月 1 日起至 2024 年1 月31 日止），但须承担该免租期内的物业管理费、水、电、燃气、通讯网络等费用，第一、二年度租金单价为 ** 元/平/月，季度租金金额**元，自免租期结束之日起，每两个合同年度的租金标准在上一合同年度租金标准的基础上每两年递增 5%，依此类推；3．租赁押金为** 元；4．商铺的交付确定日期为2022 年7 月20日，若非因郑**原因，**公司超过合同约定的交付日期3日仍未交付商铺、办理验收/交接手续，则郑**有权终止合同；5．可提前终止合同的情形包括：（1）双方协商一致，同意提前终止合同的；（2）任一方违反合同或补充协议的约定，且经另一方提出后的 30 日内违反方未予纠正的，另一方有权提出解除合同；（3）在租赁期间，政府决定征用商铺所载土地而需拆除商铺的；（4）在租赁期间，司法、行政机关依法查封该租赁商铺且超过30日导致郑**无法使用的；（5）因不可抗力或意外事件，或履行过程中双方就合同约定不明条款不能达成一致意见致使合同无法履行的；6．在租赁期内，**公司有以下情形，郑**有权单方面解除合同：（1）**公司无正当理由妨碍郑**正常营业的；（2）因**公司原因，导致商铺设施正常运行、或水电气等正常供应中断，且中断频繁导致郑**无法正常使用商铺的；（3）**公司提供的商铺不符合国家安全使用标准的；（4）违反合同约定，使郑**无法按其用途继续使用该商铺或妨碍该商铺正常营业的；（5）违反合同或补充协议的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使郑**无法继续使用的；（6）未经郑**同意及相关部门批准，该商铺进行改建、扩建的；（7）由于**公司原因，致使该商铺无法使用的；（8）**公司破产或进行清算程序导致**公司无法使用该租赁场地的，因重组或合并原因进行清算者除外；（9）为确保郑**正常开展经营活动，同意郑**使用 ** 户外绿化地，如户外场地使用过程中，不是郑**的原因产生业主纠纷由**公司解决；7．因**公司原因导致郑**不能正常营业的，郑**有权解除合同并要求赔偿。合同还约定了其他条款。
2022 年 7 月 18 日，郑**经武汉市**商务信息咨询有限公司通过中国建设银行向**公司转款** 元。2022 年 7 月 21 日，郑**经武汉市**商务信息咨询有限公司通过中国建设银行向**公司转款** 元。郑**委托湖北中和信律师事务所于2024 年1 月24日出具《律师函》，函告**公司：1．郑**与**公司签订的《商铺租赁合同》于 2024 年 1 月 25 日解除，郑**依约将租赁押金** 元作为对**公司的赔偿，不再要求返还租赁押金；2．请**公司在 2024 年 1 月30 日前，按照合同约定收回商铺并向郑**出具商铺交还凭证；3．在**公司复函同意双方签订的《商铺租赁合同》于 2024 年1 月25 日解除，确认双方不以任何理由要求对方承担任何本函告之外的责任和费用，且在2024 年 1 月 30 日前收回商铺并向郑**出具商铺交还凭证的前提下，郑**同意将预付租金 ** 元作为商铺物业费及对贵公司的补偿，不再要求返还该预付租金** 元。希望**公司自收到本函起 3 日内作出书面回复。
2024 年 1 月 25 日，**公司签收《律师函》。2024 年 1 月 30 日，**公司向湖北中和信律师事务所出具《关于郑**解除商铺租赁合同律师函的回复》，主要回复：1．郑**解除《商铺租赁合同》是个人原因，属于违约行为，其应按照合同约定将租赁押金作为违约金赔偿给**公司，并支付免租期租金及赔偿损失；2．合同尚在履行中，尚未解除，预付租金不应退还；3．郑**应承担合同签订至2024年1月30 日的物业费 **4.89 元；4．建议郑**在妥善处理好前三项事宜后再商议合同解除及商铺收回事宜。
郑**委托湖北中和信律师事务所于2024 年2 月4日出具《回复函》，函告：1．郑**已明确告知与**公司的《商铺租赁合同》无法继续履行，且根据相关司法解释及裁判观点，租赁合同不适用于强制履行，因此，郑**再次声明，其与**公司签订的《商铺租赁合同》于2024 年1 月25 日解除；2．自**公司自始至今未向郑**交付商铺钥匙，郑**未对商铺进行任何装修改动，也未放置任何物品在该商铺中，该商铺一直处于闲置状态且为**公司所控制，**公司此前及今后随时可以使用或出租该商铺；3．双方签订的《商铺租赁合同》并未约定中途退租应当支付免租期租金，**公司无权要求郑**全额支付免租期租金；4．《商铺租赁合同》未约定物业费收费标准，**公司也未提供已支付物业费的凭证。并且，郑**从未使用过该商铺，未接收任何物业服务，**公司对物业费的主张缺乏依据。
2024 年 2 月 5 日，**公司签收《回复函》。庭审中，郑**陈述，双方未就案涉商铺办理交接手续，**公司未向内郑**交付钥匙，未向**公司主张房屋交接事宜的原因是郑**还未进场装修；郑**租赁案涉商铺是用于开办幼儿园，但现在幼儿园的开办存在困难。**公司陈述，案涉商铺未交付钥匙的原因是郑**没有领钥匙，且受案涉租赁合同限制，**公司并不能随时使用租赁商铺。以上事实，有当事人陈述、《商铺租赁合同》《律师函》《回复函》、转款凭证等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本案审理过程中，郑**还向本院提交《仲裁申请书》《受理通知书》等证据一组，拟证明郑**与武汉**教育科技有限公司之间的特许经营合同纠纷已由武汉仲裁委员会受理，若该合同得以解除，案涉租赁合同目的无法实现。因该组证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。
本院认为，郑**、**公司签订的《商铺租赁合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应予以遵守。本案双方当事人的争议焦点有二：一为郑**主张的解除合同事由是否成立；二为郑**可否起诉要求解除案涉合同。本院一一评议如下：（一）郑**主张的解除合同事由是否成立关于郑**是否可因未办理交付而依据合同约定行使解除权。本案中，双方并未就案涉商铺办理交接手续。根据双方之间签订的租赁合同约定，因**公司未交付房屋钥匙，郑**有权行使解除权的情形包括：一是非因郑**原因，**公司未按时交付房屋的；二是**公司违反合同约定，且经郑**提出后未予纠正的；三是**公司违反合同约定或其他**公司方面原因导致郑**无法使用商铺或妨碍正常经营的。第一，双方尚未办理交接事宜的原因不能归责于**公司。办理交接需双方共同办理，在合同约定的租赁期间，郑**因其未准备好商铺的装修事宜故而迟迟未接收房屋，郑**未提交证据证明其已向**公司要求办理交接而**公司不予配合，故不能将未办理交接的原因归责于**公司。第二，郑**未要求**公司对交付行为予以纠正。**公司未按约定及时交付钥匙、办理交接，按照合同约定，郑**应当在30 日内提出，若**公司仍未办理交付的情况下，郑**方能依据合同约定解除合同，但郑**并未按合同要求向**公司催促交接事宜。第三，**公司未按约定期限交付商铺的行为不是导致郑**不能使用商铺的直接原因。郑**未提交证据证明**公司不配合交付，且郑**并未对商铺进行装修以及经营并非**公司原因造成。故郑**关于因**公司未交付房屋而其可依约解除合同的主张不成立，本院不予支持。关于郑**是否可因未办理交付而依据法律规定行使解除权。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。“不能实现合同目的”等同于根本违约，其判断标准在于违约结果的客观严重性是否实际剥夺了债权人的履行利益。其一，关于郑**主张**公司的违约行为致使郑**未使用商铺，合同目的不能实现。
本案中，虽双方未实际办理商铺交接手续，但郑**尚未使用商铺或进行经营的原因并不在于未及时办理交接，相反，根据郑**的陈述，其系因经营筹备事宜遇到阻碍故尚无对商铺进行装修的需求而未接收房屋，郑**未使用商铺并不等同于其合同目的落空。其二，关于郑**主张商铺用于经营的可能性实际已不存在，致使租赁合同的目的不能实现。租赁合同的目的在于承租方可得到租赁物的使用收益权，而出租方可得到租金，至于郑**欲将租赁商铺用于经营的行为系其个人的商业行为，郑**的经营风险不应由出租方**公司承担，其经营状况也不影响案涉租赁合同目的的实现。故郑**关于因**公司的违约行为致其合同目的不能实现的主张不成立，本院不予支持。
综上，郑**主张的**公司违约行为不存在，郑**依照合同约定或法律规定，不享有合同解除权。（二）郑**可否起诉要求解除案涉合同《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”参考法【2019】254 号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条相关精神，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
本案中，双方为租赁合同关系，郑**作为违约一方，并未恶意违约，而系其经营策略等出现变故，已无继续承租案涉商铺的需求，现案涉合同的未履行期限尚八年有余，并非短时间内可以履行完毕，如要求郑**继续履行，则无异于要求郑**继续支付高额的租金，而案涉商铺仅能空置造成资源浪费，对郑**显然不公，**公司收回商铺后，可继续向他人出租，且可向郑**主张违约责任，其要求郑**继续履行，也违背诚信。据此，郑**关于解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持。郑**还提出，请求人民法院酌定双方合同解除的时间，但郑**得以解除合同，系因双方产生合同僵局，继续履行可能造成双方损失的扩大，其通过诉讼的方式请求解除合同，本院依法予以支持，但解除合同的时间非人民法院自由裁量的范围，故其该项请求，本院不予支持。本案未发生公告费，郑**该项请求，本院也不予支持。**公司提出要求郑**支付租金、物业费，赔偿损失，因其未在本案中提起反诉，其可另行主张，本院在本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百六十三条、第五百八十条规定，判决如下：
一、武汉**置业有限公司与郑**于2022 年7月11日签订的《商铺租赁合同》予以解除；
二、驳回郑**的其他诉讼请求。本案受理费 ** 元，减半收取计** 元，由郑**负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。