案例分析：农村宅基地房产证非因法定事由、非经
法定程序，不可随意撤销
在中国广大农村，农民的宅基地建房办理产证，在十多年前，农民文化程度普遍不高，在办理产证的流程或手续上，可能或多或少存在一些瑕疵或不足，政府产证管理部门，不能因为农民在办证过程中存在的手续瑕疵或材料欠缺，非经法定程序，即可主动依职权对已经办理完毕的产证予以随意撤销作废。
一、当事人情况
原告：安某某
被告：某市自然资源和规划局
第三人：张三
二、基本案情
2001 年 10 月 26 日，原告方向同村村民张三购买了同村张三名下宅基地上房屋，并于 2002 年 7 月 25 日依法取得房屋产权证书，相关申办产证材料由村里统一代办。被告于 2020 年 5 月 13 日作《撤销登记告知书》并予以公示，理由是案涉房屋的“房屋初始登记与事实情况不符”，具体原因是当时申报产证资料上填写的是“自建”，实际是购买的。原告对此不服，于 2020 年 5 月 25 日向某市人民政府提出行政复议，复议机关于 2020 年 6 月 2 日作出《不予受理行政复议申请决定书》，理由是： “该撤销登记告知行为是被告作出撤销不动产登记决定前的过程性行为，对申请人权利义务不产生实际影响”。2020 年 8 月 7 日，原告参与了被告组织的听证会，陈
述了意见及事实与理由。2020 年 9 月 3 日，被告在自己的官网上作出《作废公告，2020 年 9 月 7 日，被告向原告作出《告知书》，依职权办理了案涉房屋撤销登记，并依法作废《房屋所有权证》。原告不服，遂提起行政诉讼，一审法院于 2020 年 12月 8 日立案。
三、一审法院观点
一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。本案的《房屋所有权证》由区房产管理局作出，后经行政机关职权整合调整，现房屋登记职能由市自然资源和规划局行使，故被告于 2020 年 9 月 7 日作出《告知书》告知原告依职权作撤销《房屋所有权证》的行政行为，系履行其房屋登记事项管理职责，作为本案被告主体适格。《江苏省不动产登记条例》第三十二条规定，不动产登记确有错误，且通过更正登记不能纠正的，不动产登记机构应当撤销不动产登记行为，但不动产权利已由善意第三人取得或撤销将给公共利益造成重大损害的除外。2018年 8 月 1 日施行《某市不动产登记条例》第五十四条规定，有下列情形之一的，登记机构应当撤销不动产登记，但影响不动产上已设定的其他权利或者权利已由善意第三人取得的除外:(一)司法机关、仲裁机构、行政机关发生法律效力的文书证明当事人获取不动产登记无合法依据的;(二)因登记机构的原因导致登记事项错误，通过更正登记不能纠正的;(三)法律、法规规定的其他情形。第五十二条规定，登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在三十个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，登记机构应当在公告十五个工作日后，依法予以更正;但涉及权利归属且在错误登记后办理了转移登记、抵押权登记、预告登记、查封登记等除外。本案中，根据第三人
张三提交的案涉房屋的农村社员建房用地申请书、《买房协议》、登记在第三人方名下的《宅基地使用证》《集体土地
建设用地使用证》和被告市自然资源和规划局调查情况，可以认定案涉房屋系张三申请土地后批准建造，后由张三于 2001 年 10 月出售给原告的事实，故房屋登记机构在为原告办理案涉房屋的初始登记即《房屋所有权证》时收到的申请材料载明内容确与事实情况不符，《房屋所有权证》登记确有错误。虽该登记错误是由申请材料不实导致，并非由登记机构的原因造成，但根据《江苏省不动产登记条例》第三十二条之规定，撤销《房屋所有权证》必须以当事人申请更正登记或者房屋登记机构依职权进行更正登记不能纠正时才可适用。本案中，被告市自然资源和规划局未就通过更正登记不能纠正提供充分事实依据证明，故本院认为被告市自然资源和规划局于2020年9月7日作出《告知书》告知原告已于 2020 年 9 月 3 日依职权作出撤销《房屋所有权证》的行政行为主要证据不足，应予以撤销。
四、一审法院判决结果
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项之规定，判决如下:
撤销被告某市自然资源和规划局于 2020 年 9 月 7 日在《告知书》中依职权作出的撤销《房屋所有权证》的行政行为。
第三人张三不服一审判决，提出上诉。
五、二审法院观点
二审法院认为，首先，从本案原审第三人的诉讼地位来看。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条规定: “公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。人民法院判决第三人承担义务或者减损第三人权益的，第三人有权依法提起上诉。”《最高人民法院关于适用<中华人民< span="">共和国行政诉讼法>的解释》第三十条第二款规定: “与行政案件处理结果有利害关系的第三人，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。人民法院判决其承担义务或者减损其权益的第三人，有权提出上诉或者申请再审。”本案中，上诉人张三在一审中的诉讼地位为第三人，其系基于案涉房屋土地使用权人的身份，由原审法院通知而参加本案诉讼。同时，根据本案查明的事实，张三于 2019年 8 月 8 日向登记机构写信，以原告通过欺骗、伪造等手段申请获得《房屋所有权证》为由，请求撤销并出示公告。
因此，张三为市自然资源规划局撤销案涉《房屋所有权证》提供了线索，亦具有本案举报人的身份。原审法院通知张三作为第三人参加诉讼，主要也是出于查明案件事实的目的。由于案涉《房屋所有权证》系案涉房屋的所有权首次设立登记，因此市自然资源规划局撤销案涉《房屋所有权证》后，该房屋的所有权即处于权属无登记的状态，并不自然归属张三所有。因此，无论是基于土地使用权人的身份还是举报人的身份，市自然资源规划局撤销案涉《房屋所有权证》均没有对张三的权利、义务造成实质影响。由此进一步可以认定，原审判决撤销市自然资源规划局的行政行为，亦不会对张三的权利、义务造成实质影响。其次，从原审判决的理由和判决结果来看。原审判决已经认定房屋登记机构在为原告办理案涉房屋的初始登记
即《房屋所有权证》时收到的申请材料载明内容确与事实情况不符，《房屋所有权证》登记确有错误。即原审判决事实上亦认可案涉房屋的行政登记存在问题，只是在纠正该错误所适用的程序上与行政机关存在分歧。原审判决认为撤销《房屋所有权证》必须以当事人申请更正登记或者房屋登记机构依职权进行更正登记不能纠正时才可适用，而本案中市自然资源规划局未就通过更正登记不能纠正提供充分事实依据证明，故原审判决撤销了案涉行政行为。但即使是更正登记显然亦是对原《房屋所有权证》的改变。由此可见，原审判决的结果并没有要求原审第三人张三承担义务或者减损其权益，故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条规定，张三对原审判决并不具备上诉权。另外需要指出的是，张三与原告客观上存在房屋买卖的事实。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定: “当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的，裁定中止诉讼。”因此，如果张三对该房屋买卖基础关系有异议，其亦应当通过民事诉讼解决，直接通过行政途径并不能解决双方之间的争议。
综上，上诉人张三作为原审第三人，对原审判决并不具备上诉权，而原审被告市自然资源规划局又未提起上诉。故本院对本案行政行为不再进行实体审查。驳回张三的上
诉。
六、二审法院裁判结果
据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>
的解释》第三十条第二款、第一百零一条第一款第十五项的规定，裁定如下:
驳回上诉，维持原判。本裁定为终审裁定。
七、律师解析
行政诉讼实行的是严格的举证责任倒置的举证规则，为了约束和制衡行政机关严格依法行政，依法治国，对实施具体行政行为所依据的事实、理由及法律规定，要求非常严苛，对违
法违规的行政行为实行零容忍。司法权对行政权的监督制衡和终局裁判，是三权分立的重要内容，严格贯彻公法领域，法无授权即禁止；私法领域，法
无禁止即许可的司法理念。行政行为如果存在程序瑕疵或法律依据不足，极大可能性会被法院依法予以撤销、改正。