律师观点分析

上诉人(原审原告、反诉被告)：上海XX公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：王XX，执行董事。
委托诉讼代理人：张XX，上海XX律师。
委托诉讼代理人：曹XX，上海XX律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海XX公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：凌XX，执行董事。
委托诉讼代理人：凌XX，男。
上诉人上海XX公司(以下简称“XXXX”)因与被上诉人上海XX公司(以下简称“XX公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初15511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XXXX上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回XX公司一审全部反诉请求并支持XXXX一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由XX公司承担。事实和理由：XX公司出租给XXXX的中XX241室(以下简称“涉案房屋”)存在多次漏水，且XX公司不能积极进行修缮，故XXXX有权根据双方所签租赁合同的约定解除合同。因XX公司没有进行修缮系先行违约，故XXXX没有履行支付房租的义务。因涉案房屋存在漏水，其使用价值降低，故租金应酌情调低。XXXX没有违约，不应承担违约责任，是XX公司提供的涉案房屋漏水导致合同解除，故押金应当返还给XXXX。一审法院不应既支持XX公司不归还押金，又支持其损失的诉请。双方对XX公司搬离物品的时间有争议，XX公司无法举证证明其搬离物品的时间，故应按XXXX主张的时间确定双方租赁合同解除时间。XX公司于2017年8月2日停电导致涉案房屋根本不能进行正常使用，合同不能正常履行，故XXXX的合同目的无法实现，因而双方租赁合同的解除时间应为2017年8月2日。XX公司将XXXX物品搬离涉案房屋，没有尽到谨慎义务。首先，XX公司在没有通知XXXX的情况下就撬门换锁，客观上就使得XXXX无法把房屋内的物品搬走，不能归责于XXXX;其次，即便本案当事人双方存在争议，也要经过法院审理判决之后才能执行，XX公司未经法院审理判决，也没有经过XXXX的同意擅自将XXXX的物品搬走，没有法律依据。对于XXXX物品损失，应由XX公司承担。仓库是由XX公司控制管理，钥匙也在其手上，XX公司将XXXX的物品擅自搬走至此，就应当妥善保管，严格将XXXX的物品与其他人的物品区分开来。否则，如果XXXX的物品受损，XX公司就应当承担财产损害赔偿责任。第三，因XX公司未妥善保管XXXX的物品，造成XXXX受到损失，XXXX的物品损失人民币(以下币种均为人民币)130,007元及由此支付的搬运费用688元，应由XX公司承担。而XX公司主张的因保管发生的损失并不是XXXX造成的，XXXX对此无须承担法律责任，一审判决由XXXX承担XX公司保管物品租金损失及搬场费损失20,000元，没有事实和法律依据。请求支持XXXX的上诉请求。
XX公司辩称，对于XXXX提出的涉案房屋漏水，XX公司已经及时进行了维修，且已经修好，根本不影响XXXX的正常使用。因XXXX连续三个月没有支付水电费和房租，XX公司于2017年8月2日对涉案房屋进行了停电。根据合同约定，XXXX未支付水电费及房租的，XX公司有权没收押金不予返还。对于搬离XXXX物品也是通过第三方的搬家公司，XX公司仅在旁边监督。相关搬离时间及情况，一审时已请了当时搬家的人出庭作证。2018年2月28日起XX公司实际控制涉案房屋，双方租赁合同于该日解除。双方当事人已在一审审理过程中进行了物品交接，不存在XXXX所称物品损失。请求驳回上诉，维持原判。
XXXX向一审法院起诉请求：1、判令XXXX与XX公司之间的租赁关系于2017年8月2日解除；2、判令XX公司赔偿XXXX物品损失130,007元；3、判令XX公司赔偿XXXX经营损失50,000元；4、判令XX公司赔偿XXXX搬运费用688元；5、判令XX公司返还XXXX押金7,500元；6、本案诉讼费由XX公司承担。
XX公司向一审法院提出反诉请求：1、判令XX公司与XXXX的租赁合同于2018年2月28日解除；2、判令XXXX支付XX公司2017年5月20日至2018年2月28日期间租金69643元；3、判令XX公司没收押金7,500元不予返还；4、判令XXXX支付XX公司保管物品租金损失43,500元、搬场费1,600元，逾期支付租金的利息损失(以租金69,643元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年3月1日起计算至实际支付之日止)。
一审法院认定事实：涉案房屋权利人是上海XX公司，其委托上海XX公司出租经营管理上述房屋。上海XX公司将涉案房屋出租给XX公司使用，租期为2013年7月1日至2019年6月30日，上海XX公司委托授权XX公司对涉案房屋进行经营、管理与租赁和物业。
XXXX(承租方、乙方)与XX公司(出租方、甲方)签订有一份租赁合同，约定XX公司将涉案房屋出租给XXXX作为办公或仓库使用，租赁期限自2016年8月20日起至2018年8月19日止，押金为7,500元，月租金为7,500元，租金支付方式为付三押一，乙方在每次租金到期时，应至少提前15日向甲方交付下一周期的房租。甲方未尽房屋修缮义务，乙方有权无条件解除合同；乙方未按约定交纳租金时，甲方有权无条件解除合同。合同第六条违约责任约定：甲方因不能提供房屋而解除合同或违反本合同约定提前收回房屋的，按等额押金数作为赔偿违约即可解除合同；乙方如提前解除合同，租房押金无权要回；在租赁期内，乙方应保护该房屋及其内外设施，如造成损坏，应按市场价格予以赔偿。合同履行中，XXXX向XX公司支付押金7,500元，支付租金至2017年5月19日止，之后未支付租金。XX公司自述于2018年2月28日将涉案房屋内物品清空，并将物品搬运至清涧路仓库及延安中路仓库存放。
一审审理中，XXXX与XX公司确认已就清涧路仓库及延安中路仓库内物品进行清点交接。
另，XXXX向法院申请证人向某到庭作证。证人向某作证称：其是XXXX员工，2016年8月底XXXX搬入涉案房屋，9月初发现房屋顶上有一块漏水，找XX公司维修，XX公司找人来修，但直至9月底尚未修好；同年10月底房屋又漏水了，XX公司于11月派人来维修，但没有修好；2017年1月漏水面积大了，XX公司直至3月初才来维修，但至3月底发现还是漏水；XX公司来收房租时，证人要求其将漏水的地方修好，否则不付房租，之后XX公司员工称不付房租就停电，XX公司实际于2017年8月初将涉案房屋停电，XXXX员工无法办公，带着随身物品离开；8月底XX公司要求XXXX搬走，XXXX表示可以搬走但要求其赔偿损失，10月XX公司将涉案房屋门锁更换，并将XXXX物品搬走。经质证，XX公司表示对证人所述不予认可，即使存在漏水情况，但XX公司也确实进行了维修，漏水不足以导致XXXX不支付租金，证人认可了自2017年5月20日起未再支付租金，以及从未搬离的事实。
XX公司向法院申请证人王X到庭作证。证人王X作证称：其是在外打散工的，XX公司需要搬家或者搬东西的时候有时会让证人去搬运；2018年2月底，中XX物业的会计通知证人去搬场，证人参与了中XX241室的搬家工作；当时证人看到物品比较多，故又叫了两人和一辆卡车一起搬运，人工费是每人300元，卡车费用是700元；共运了两车，一车到延安XX高架边上的地方，一车到清涧路上的一个小门面；搬运的东西有办公桌椅以及一些整理好的箱子，还有一些没有整理好的箱子；箱子都是封好的，即使不封好也不打开；证人只负责搬运，原来是什么样子，搬到目的地仍是什么样子，证人没有损坏过。经质证，XXXX对证人身份真实性不予认可，对证人陈述的搬家时间真实性不予认可，对证人陈述不予认可。
一审法院认为，XXXX与XX公司就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，租金的支付方式为付三押一，XXXX应在每次租金到期时至少提前15日向XX公司支付下一周期的租金，XXXX未按约定交纳租金时，XX公司有权无条件解除合同。现XXXX支付XX公司租金至2017年5月19日，之后未再向XX公司支付租金，XXXX未按期支付租金的行为显属违约，XX公司据此解除双方租赁合同，符合合同约定。XXXX称因XX公司没有解决房屋漏水问题导致其暂时不支付租金，然从证人向某陈述显示，XX公司对于涉案房屋的漏水事宜均予以修缮，履行了作为出租方的维修义务，XXXX以此为由拒付租金，显属不当，故法院对XXXX的抗辩意见不予采纳。至于租赁合同解除时间，XXXX称XX公司于2017年8月2日将涉案房屋断电，并于2017年10月将房屋内物品搬离，XX公司对此不予认可，现有证据亦无法印证XXXX主张，故法院对XXXX意见不予采信。现XX公司主张于2018年2月28日将涉案房屋内物品搬离并收回涉案房屋，其为此提供证人王X到庭作证，XXXX对证人证言不予认可，但亦未提供其他证据予以反驳，故法院采信XX公司主张，确认双方租赁合同于2018年2月28日解除。一审审理中，XXXX与XX公司就清涧路仓库及延安中路仓库内物品进行了清点交接，XXXX称物品存在缺失及损坏，但其提供证据不足以证明其主张，故法院对XXXX主张难以采信，据此对XXXX要求XX公司支付物品损失130,007元的诉请不予支持。XXXX要求XX公司赔偿经营损失50,000元，但其并未提供相应证据予以证明，XX公司对此亦不予认可，故法院对此不予支持。对于XXXX主张的搬运费688元，因租赁合同系XXXX违约而解除，相应责任应由XXXX承担，故法院对XXXX上述诉请不予支持。
关于租金，因XXXX支付XX公司租金至2017年5月19日，现XX公司要求XXXX支付2017年5月20日至2018年2月28日期间的租金，并无不当。具体金额，因涉案房屋漏水在一定程度上影响了XXXX的使用，故法院对租金酌情予以减免，按每月6,000元计算确定XXXX应支付XX公司上述期间租金56,322.60元。XX公司要求XXXX支付上述租金逾期支付利息，因双方就此并未有约定，故法院对此不予支持。关于XX公司主张的租金及搬场费损失，双方确认XX公司将物品存放于清涧路仓库以及延安中路仓库，XXXX称上述两个仓库为XX公司自有产业，无需产生租金，但未提供证据证明；XX公司提供两份租赁合同、租金收条以及证人王X到庭作证，欲证明其存在保管物品租金损失以及搬场费损失，XXXX对上述证据不予认可，法院对上述证据真实性亦难以确认，然XX公司搬运并存放物品的事实客观存在，故法院酌情确认损失为20,000元。
至于押金，根据合同违约责任条款约定，XXXX如提前解除合同，租房押金无权要回，现因XXXX违约导致合同解除，XXXX要求XX公司返还押金，缺乏依据，法院对此不予支持，法院对XX公司要求没收押金不予返还的诉请予以支持。判决：一、驳回上海XX公司的全部诉讼请求；二、上海XX公司与上海XX公司就中XX241室房屋签订的租赁合同于2018年2月28日解除；三、上海XX公司应于判决生效之日起十日内支付上海XX公司2017年5月20日至2018年2月28日期间租金人民币56,322.60元；四、上海XX公司收取的上海XX公司押金人民币7,500元不予返还；五、上海XX公司应于判决生效之日起十日内支付上海XX公司损失人民币20,000元；六、对上海XX公司的其余诉讼请求不予支持。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行。XXXX至2017年5月19日后未再向XX公司支付租金，XXXX称因XX公司没有解决房屋漏水问题导致其暂时不支付租金，对此XX公司不予认可，认为对房屋漏水问题其已进行了修缮，且从一审时XXXX申请的证人向某的陈述可印证XX公司履行了作为出租方的维修义务，故XXXX以此为由拒付租金，理由不成立，其不付租的行为构成违约，XX公司有权依据合同约定解除合同。关于租赁合同的解除时间，XXXX称XX公司于2017年8月2日将涉案房屋断电，故应以该日作为合同解除时间；XX公司则主张以其收回涉案房屋(即搬离XXXX物品的时间)2018年2月28日作为合同解除时间，对此，本院认为，XXXX自认8月2日断电后，其物品还在涉案房屋内，且XX公司断电也系基于XXXX拒付租金先行违约，故对XXXX上述主张，本院不予采纳。一审法院确认双方租赁合同于2018年2月28日解除，并无不妥。XXXX应向XX公司支付2017年5月20日至2018年2月28日的租金，一审法院基于涉案房屋漏水在一定程度上影响了XXXX的使用，故对租金酌情减免至每月6,000元，并无不当。因XXXX拖欠租金不付，构成违约，故一审法院判决XX公司没收XXXX已支付的押金，并无不当。XXXX称其物品存在缺失损坏以及经营损失，要求XX公司予以赔偿，但未能提供确实充分的证据予以证明，故一审法院对其相关诉请不予支持，并无不当。对于XXXX主张的搬运费688元，因租赁合同系XXXX违约而解除，相应责任应由XXXX承担，故一审法院对XXXX上述诉请不予支持，并无不当。一审法院基于XX公司搬运并存放物品的事实客观存在，故酌情支持XX公司主张的租金及搬场费损失20,000元，亦无不妥。综上，XXXX的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,455元，由上诉人上海XX公司负担。
本判决为终审判决。