律师观点分析

案情介绍

本案是一起物权确认纠纷案件，原告徐某1与被告徐某2系堂兄弟关系。2002年5月，徐某1与徐某2的父亲徐某3达成口头协议，徐某3夫妇在徐某1的宅基地上建设房屋，使用权归徐某3所有，待徐某3夫妇去世后，房屋的所有权和使用权归徐某1所有。2016年11月6日，双方补签了《宅基地使用协议》，并在村民委员会的见证下，由徐某2作为徐某3的代表人签字。徐某3夫妇去世后，徐某1要求徐某2按照协议腾迁房屋，但徐某2拒绝，遂引发诉讼。

判决结果

一审法院判决徐某2停止侵害、排除妨碍，腾迁出涉案宅基地上的房屋，并由徐某2承担诉讼费用。徐某2不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理后，驳回上诉，维持原判。

案件分析

本案的争议焦点在于《宅基地使用协议》的效力问题。徐某2主张其签订协议属于个人行为，未经徐某3夫妇及其他兄弟追认，对被代理人不发生效力。然而，根据一审法院的调查笔录，协议签署时徐某3夫妇在场，且徐某2作为家中长子，根据风俗习惯有权代表徐某3签字，构成表见代理。此外，从协议签订至徐某3去世长达六年之久，徐某3夫妇及其子女均未对协议效力提出异议，表明协议得到了实际履行。

二审法院进一步确认了一审法院的事实认定，认为即使徐某3夫妇未在协议签订现场，也不影响徐某2行使代理权。因此，建造于徐某1宅基地上的房屋在徐某3去世后应属于徐某1所有，徐某2的上诉请求不能成立。

律师点评

本案是一起典型的物权确认纠纷案件，涉及到宅基地使用权的转移和代理行为的效力问题。案件的成功关键在于准确理解和适用《民法典》关于代理行为和物权转移的相关规定。

1.    代理行为的效力：本案中，徐某2作为徐某3的代表人签订协议，虽然徐某3夫妇未在场，但根据风俗习惯和实际情况，徐某2的行为构成表见代理，对被代理人发生法律效力。

2.    物权转移的条件：根据《民法典》的规定，物权转移需要满足一定的条件，包括双方当事人的真实意思表示、合法的物权来源等。本案中，双方签订的《宅基地使用协议》符合这些条件，因此物权转移有效。

3.    证据的重要性：本案中，一审法院的调查笔录和村委会的见证起到了关键作用，证明了协议的签订过程和双方的真实意思表示。这强调了在物权纠纷案件中，证据的收集和呈现对于案件结果的重要性。