律师观点分析
在商品房买卖过程中，作为开发商的一方具有更强的经济实力，风险负担能力，也应更加熟悉相关政策的规定。由于开发商的工作失误，误导购房者基于对贷款首付比例的错误认识签订《商品房买卖合同》，导致贷款资料未被银行接收，没有进入实质性贷款流程的，应认定房地产开发商没有履行最基本的附随义务导致合同无法得到继续履行。购房者有权要求解除合同并返还购房款及利息。
邱某某，王某和湖北恺恺房地产开发有限公司（以下简称恺恺公司）在2019年9月30日签订《商品房买卖合同》约定购买恺恺公司开发的位于襄阳市XXX路X栋X1单元XX号房屋，采用商业与公积金组合贷款方式付款，首付39.36%。二人在购买该房屋之前询问是否能够以40%首付比例，余款进行组合贷款方式购房，得到肯定答复被告知没有问题。在12月XX日正式签订《商品房买卖合同（预售）》后，备齐材料跟随恺恺公司工作人员办理组合贷款时银行未受理，被银行告知首付比例过低须提高到50%。湖北恺恺房地产开发有限公司承认信贷政策未发生变化，系己方工作人员失误，但仍单方面要求邱某某，王某提高首付比例。双方经协商无果，邱某某，王某向人民法院提起诉讼，请求解除合同并由恺恺公司返还购房款及利息，恺恺公司则提起反诉，请求解除合同并由邱某某，王某支付违约金。
代理人侯翔宇律师经认真查阅证据材料、与当事人邱某某，王某沟通后认为：
1、邱某某，王某已经完全履行合同义务，不构成违约。对作为开发商的恺恺公司而言，向客户介绍最基本的贷款政策是开发商卖房的基本义务和附随义务，与客户个人认识无关。本案中，合同无法继续履行，是由于首付比例不符合银行信贷政策导致无法继续办理贷款，而不是因为贷款方式更不是贷款过程中的任何问题。2、即便合同附件四对于此种情形有约定，并要求购房者提高首付比例继续履行合同，但房地产开发商作为条款提供方，没有尽到告知义务，在签订合同时没有和邱某某、王某协商，加重了邱某某、王某的责任，属于格式条款，该条款应属无效。
一审：
一、解除原告邱某某、王某与被告湖北恺恺房地产开发有限公司于2019年XX月XX日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告湖北恺恺房地产开发有限公司返还原告邱某某、王某购房款649114元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年X月XX日起至购房款全部返还之日止的利息；三、驳回反诉原告湖北恺恺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本诉案件受理费依法减半收取5446元，反诉案件受理费依法减半收取1799元，由被告（反诉原告）湖北恺恺房地产开发有限公司负担。 一、驳回上诉，维持原判。
二、二审案件受理费10891元，由湖北恺恺房地产开发有限公司负担。
