刘XX与西安ＸＸ家居有限公司
租赁合同纠纷一案
案例点评
一、案件简介
当事人刘XX于2017年7月15与西安ＸＸ家居有限公司签订《商位租赁合同》和《商位租赁合同补充协议（一）》，双方对租赁商位位置、面积及用途，租赁期限及续约，租金及相关费用的支付方式、商位的经营与管理，商位的装修，合同的解除与终止，违约责任，商位的归还及经营责任的承担，通知及送达，免责条款、争议的解决、其他、免租优惠期、实缴租金等方面作了详细的约定。西安ＸＸ家居有限公司与2020年11月3日西安市长安区人民法院提起诉讼，要求支付：1、拖欠的的商位租金97200元、物管费113400元，两项合计210600元；2、因拖欠商位租金、物管费产生的违约金109881.72元；3、2019年9月1日至2020年9月30日因持续占用商位产生的360360元，物管费491400元，两项合计851760元；4、本案诉讼费用由刘ＸＸ承担。针对西安ＸＸ家居有限公司提出的诉讼，刘ＸＸ向诉讼法院提出反诉，要求：1、判令解除刘ＸＸ与西安ＸＸ家居有限公司签订的《商铺租赁合同》季补充协议；2、判令西安ＸＸ家居有限公司赔偿刘ＸＸ装修损失（待装修损失鉴定后确定）；3、判令西安ＸＸ家居有限公司退还多收取电费49017.1元；4、判令西安ＸＸ家居有限公司交还私自扣留的家具314933元；5、判令西安ＸＸ家居有限公司向刘ＸＸ退还保证金46884元；6、本案诉讼费、鉴定费、保全费、保全保险费由西安ＸＸ家居有限公司承担。西安市长安区人民法院于2023年2月21日作出（2021）陕0116民初3326号民事判决书。刘XX与西安ＸＸ家居有限公司对一审判决均不服，西安市中级人民法院提出上诉。西安市中级人民法院经过审理，做出（2023）陕01民终14381号民事判决，做出“驳回上诉，维持原判”终审判决。
二、办案经过
本律师接手刘XX上诉一案后，通过会见并与当事人谈话，并经全面整体翻阅当事人的证据材料，重新收集相关新证据，制作了二审相关证据目录和证据材料，针对西安ＸＸ家居有限公司的《民事上诉状》，精心准备《民事答辩状》，对其观点逐一反驳，重点对其上诉提出的所谓程序问题进行重点反驳，同时提交了新的证据证明家具已无法使用须赔偿损失。在二审庭审中，在提供新证据的基础上据理力争，最后针对本案争议焦点写出了说理清晰并充分的《二审代理词》，最终二审作出了（2023）陕01民终14381号民事判决书，驳回了上诉人西安ＸＸ家居有限公司的诉讼请求，对一审判决进行了维持。
三、案件结果
二审作出了（2023）陕01民终14381号民事判决书，驳回了双方当事人的上诉请求，对一审判决进行了维持，达到了当事人刘XX的上诉目标。
四、案件点评
本案作为租赁合同纠纷中的一种典型案例，经过精心制定诉讼策略和寻找新的证据，通过律师的不懈努力，最终取得了比较满意的诉讼结果。
二审法院经查明，确认双方租赁期限为四年，一审判决支付租金与物管费正确，利息判决适当；一审判决要求西安ＸＸ家居有限公司支付刘XX装修残值并无不妥；一审判决要求西安ＸＸ家居有限公司支付刘XX家具损失不违反法律规定；二审判决认为一审判决基本事实清楚，证据确凿，适用法律准确，最后做出“驳回上诉，维持原判”终审判决。
二审判决认定基本事实清楚，说理清晰，证据确凿，适用法律准确，判决维持一审判决没有错误。
五、律师建议
针对租赁合同纠纷，作为案件当事人首先应该理性维权，在双方协商无果的情况下，聘请专业律师代为诉讼维权不失为一种最佳的选择。作为当事人，遇到租赁合同纠纷，除了理性、冷静之外，还应主动并积极配合律师收集好相关证据，并保证相关证据的真实性、合法性与关联性；同时，必须讲究诉讼策略，在一方当事人上诉的情形下，必须果断提出上诉，只有这样才会使己方处于主动地位；另外，必须通过专业律师的专业处理，形成符合证据三性的证据链条，以确保在诉讼中立于不败之地，从而最终达到自己的诉讼目的。
附：二审答辩状
刘XX与西安XX家居有限公司
租赁合同纠纷上诉一案
答辩状
答辩人：刘XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住陕西省XX市XX区段家塬XX号，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，联系电话：XXXXXXXXXXX。
被答辩人：西安XX家居有限公司，住所地：西安市XX区新型工业园XX大道XX号，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，法定代表人：朱XX，该公司执行董事，联系电话：XXXXXXXXXXX。
根据被答辩人西安XX家居有限公司提交给法院的《民事上诉状》，结合本案一审相关证据材料，就答辩人刘XX与被答辩人西安XX家居有限公司租赁合同纠纷上诉一案，提出如下答辩意见：
一、根据答辩人和被答辩人于2017年7月15日所签《商位租赁合同》和《商位租赁合同补充协议（一）》，双方签订的是四个年度的商位租赁合同；根据双方在合同第一年度和第二年度的实际运行情况，月租金（含物管费）按照32760元/月，没有递增，依据交易习惯和合同通常理解，答辩人有理由相信在剩下的两个合同年度内，月租金（含物管费）按照32760元/月没有变化；故被答辩人上诉状所诉称的基本事实错误，缺乏事实依据和法律依据，其诉讼请求依约、依法均不能成立。
答辩人是在西安XX家居商场开业初期由被答辩人以招商的形式就入驻商场的商户，西安XX家居商场由被答辩人负责经营，被答辩人邀请答辩人入驻商场时向答辩人承诺的租赁期限为四年，自2017年9月1日至2021年8月31日，并明确了每年的租金标准。
2017年7月15日双方签订了《商位租赁合同》，在签订《商位租赁合同》时被答辩人表示因为该合同需要向总公司报备，根据总部要求为了对外彰显商场高端市场定位，《商位租赁合同》中只能约定一年租赁期间，且约定的租金和管理费标准均远远高于双方实际约定。为明确双方实际履行的租金标准（补充协议中将租金和管理费统称为租金）以及实际的履行期限，当日双方就签订了《商位租赁合同补充协议（一）》，案涉补充协议（一）第四条约定“乙方在本合同年度实缴年租金为369096元；甲乙双方约定，从第二合同年度至第四合同年度续约政策，即商位租金的年度租金在上一年度租金价格基础上逐年递增7%”，案涉补充协议（一）第五条约定“……本协议内容与原合同不一致时以本协议为准”。这就充分说明答辩人与被答辩人之间关于租赁期限和租金标准应当以案涉补充协议（一）为准，而不是以《商位租赁合同》为准；同时说明双方之间签订是为期四年的商位租赁合同。在第一个合同年度，被答辩人给于答辩人免租优惠期6.34月，即191天的免租期。答辩人实际缴纳租金369096元，每月月租金（含物管费）标准为32760元/月，实际缴纳年租金额是扣除免租优惠期后的年租金额。
2018年9月1日，答辩人与被答辩人签订第二合同年度《商位租赁合同》和《商位租赁合同补充协议》，约定合同期限2018年9月1日至2019年8月31日；在案涉补充协议第一条约定“甲方给与乙方免租优惠期6个月，具体的免租月份为2018年10月、2018年11月、2018年12月、2019年2月、2019年6月、2019年8月”，同时在协议最后手写注明“本合同免租政策由上一个合同期补充协议第四条延续执行（2017年9月1日—2018年8月31日）”。在第二个合同年度，租金价格并没有增加。按照第二合同年度，被答辩人给答辩人优惠6个月，答辩人实际缴纳393120元，月租金（含物管费）为32760元/月，第二个合同年度月租金没有递增，对此，被答辩人在一审庭审中也予以确认。
2019年9月1日以后，答辩人与被答辩人未再签署年度合同，但根据合同第一年度和合同第二年度补充协议的相关内容，合同第三年度和第四年度月租金仍然保持不变，即合同第三年度和合同第四年度仍然按照月租金（含物管费）32760元/月不变，这也符合合同的通常理解和交易习惯。
二、原审判决关于答辩人在第二个合同年度应支付的欠付租金和按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金，事实清楚，合理、合法、有效，依法应该予以维持。
答辩人在第二个合同年度，应付租金总额为393120元，已支付254720元，欠付租金138400元。答辩人欠付租金的主要原因是被答辩人没有履行合同约定的相关义务所致。
答辩人所承租的商铺D083-A-F4-23号位于商场四层，答辩人自2017年9月入驻商场以来，由于被答辩人的原因，其所在商铺的暖气、空调均不能正常使用（注：此楼层是顶楼，为玻璃顶，夏天热，冬天冷），再加上四层商铺空置率高达50%，多处围挡、顶棚陈旧采光极差，导致四层商业氛围非常低迷，购物环境压抑，冬天和夏天基本没有客户在四层停留购物，严重影响了答辩人的正常销售经营，生意惨淡，损失惨重。经答辩人多次向被答辩人公司的负责人尤军反映，被答辩人同意答辩人按照《商位租赁合同》7-1-2条的约定，免交不能正常经营期间的租金（含物管费），对于具体的免交方案尤军称需同总部沟通，在确定四层空调、暖气能够正常使用以后确定。该法律事实有一审证人证言为证。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。案涉合同7-2-1约定“乙方未按本合同约定期限向甲方支付商位租金、物管费、电费、空调使用费、税费及其他应付费用的，每逾期一日，按应付金额的千分之一向甲方支付违约金……”，案涉合同约定的逾期付款违约责任明显过高，加之被答辩人在运营商场的过程中未能按照合同积极履行合同约定的义务，向答辩人提供良好的经营环境，答辩人在原审中，对过高的违约金请求原审法院予以调整，原审法院接受了答辩人的观点，原审判决按照上述法律规定和案涉合同实际运行情况，将违约金调整为按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率进行计算，合理、合法、有效，依法应该予以维持。
三、被答辩人要求答辩人向其支付2019年9月1日至2020年9月30日期间租金违反案涉合同约定，答辩人仅需支付2019年9月1日至2019年12月31日的租金131040元，2020年1月1日至2020年9月30日的租金答辩人无需支付。
【注：被答辩人同意疫情期间为所有商户减免1个月租金；根据案涉合同约定，因被答辩人原因导致答辩人不能正常经营的，被答辩人免收此期间的租金，故另外8个月的租金答辩人也无需支付】。
答辩人认为，被答辩人主张仍应按照2017年所签案涉合同的租金主张权利，且租金没做递增，故租金仍应按32760元/月计算。2019年9月1日至2019年12月31日四个月租金应为131040元。
根据双方在案涉合同7-1甲方违约责任第2款“因甲方原因导致乙方不能正常经营的，甲方免收此期间的租金”之约定，案涉商场自2020年起陷于停业风波，且被答辩人怠于履行案涉合同义务，未能提供商场管理及物业管理业务，使商场处于无管理、无服务、无秩序状态，导致商场内的商户均无法正常经营。事实上，被答辩人作为管理方，其自2019年底早已做好了撤出西安市场的准备，但却向商户隐瞒重要事实，其行为属于严重的违约行为。所以答辩人认为并根据新冠疫情相关与案涉合同约定，答辩人无需向被答辩人支付2020年1月1日至2020年9月30日的租金。
四、被答辩人要求撤销原审判决第四项，缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。原审判决判令被答辩人于判决生效五日内支付答辩人装修损失96万元事实清楚，证据确凿，依法应该予以维持。
答辩人通过原审法院委托陕西天任资产评估有限责任公司对其商位装修价值进行鉴定，经评估认为至评估基准日案涉装饰装修更新重置成本为2365888元，原审法院考虑到商位装修时间为2017年，装饰装修在2021年8月11日的更新重置成本有别于装修残值，加之装修所涉材料繁杂、材料费、人工费及设计费随时间变化会发生变动，评估结果2365888元与2017年刘XX装修时的实际花费有一定差距，期间有些费用无法匡算进来，故原审法院综合考量各项因素，酌情认定刘XX对商位装修花费为2400000元，合理、合法、有效。由于答辩人在签订合同时可预期使用年限至少等同于双方约定的租赁期限四个合同年度，答辩人才会花费巨资对所租赁商位进行高端豪华装修，原审判决酌情按照第一年10%、第二年20%、第三年30%、第四年40%（注：均按商位装修花费总额2400000元计算）的贬值规律，认定双方无法继续履行合同时的装修残值为96万元，合法、合理、有效，依法应予以维持。
五、被答辩人要求撤销原审判决第六项，缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回，并改判被答辩人承担答辩人家具全部损失314493元。
被答辩人在《闭店公告》发出后，并没有履行再次催告手续，在没有通知答辩人且在答辩人不在场的情况下，于凌晨两点钟，关闭电网和监控，撬开答辩人所在商位两道防盗门锁，强行进入答辩人所租商位，在没有第三方人员在场监督见证的情况下，将答辩人的家具及饰品强行、自行搬离其所在商位，加之被答辩人在搬动家具时没有进行任何保护措施，野蛮搬运，致使答辩人的家具及饰品无法再次使用。
答辩人在得知所在商位的家具及饰品被搬离商位后，答辩人曾多次联系西安XX实业发展公司要求取回相关物品，但西安XX实业发展公司均以未得到西安XX家居有限公司允许为由予以拒绝，致使答辩人无法取回被答辩人强行、自行野蛮搬离的家具及饰品。
由于被答辩人的没有采取任何保护措施对被答辩人的家具及饰品野蛮搬运，加之被答辩人将答辩人的家具及饰品存放于地下车库，在答辩人家具及饰品被存放期间，地下车库多次进水，致使答辩人的家具及饰品毁损严重；在此同时，由于家具及饰品具有强烈的流行性及风格化，周期性很短，最终导致答辩人的家具及饰品已无法正常出售，法院判决被答辩人赔偿答辩人的家具损失事实清楚，证据确凿，但是原审法院判决被答辩人承担答辩人家具及饰品损失的80%不妥，对于答辩人的家具及饰品损失314493元，被答辩人应负全部赔偿责任，该损失应由被答辩人全部承担。
六、被答辩人诉称原审判决程序违法，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。
（一）答辩人反诉请求第二项为“判令被反诉人西安XX家居有限公司赔偿反诉人装修损失2365888元”，后变更为判令被反诉人西安XX家居有限公司赔偿反诉人装修损失1000000元”，并不属于程序违法。
（二）答辩人在反诉状中要求“判令被反诉人向反诉人交还私自扣留的家具（价值314493元）”，后因被答辩人在搬动家具时没有进行任何保护措施，野蛮搬运，致使答辩人的家具及饰品毁损严重；由于家具及饰品具有强烈的流行性及风格化，周期性很短，加之被答辩人将答辩人的家具及饰品存放于地下车库，而地下车库多次进水，致使答辩人的家具及饰品毁损严重，且至原一审庭审时已存放久远，最终导致答辩人的家具及饰品无法正常出售，因此原审法院判决被答辩人赔偿答辩人家具损失251594.4元，并不构成程序违法。另，家具价值的认定在原审庭审中已经庭审质证，故被答辩人所诉称没有事实依据。
（三）被答辩人在上诉书中诉称：“在庭审时，被上诉人还未缴纳反诉的诉讼费”，纯属虚假。实际情况是，答辩人在2021年6月8日第一次开庭时，当庭提出了反诉的诉求，并于2021年6月11日缴纳了反诉费。故其诉称部分庭审程序违法缺乏事实依据和法律依据，其上诉的诉讼请求依法应予以全部驳回。
（四）被答辩人诉称答辩人原一审委托代理人雒XX没有到庭参加诉讼，缺乏事实依据。2022年6月16日的《陕西省西安市长安区人民法院开庭笔录2》均有答辩人的委托代理人雒XX的亲笔签名。因此被答辩人所诉称的事实缺乏证据支持。
（五）原审法院具有决定是否接受证据的法律权限，答辩人提供对本案有直接关联的证据，原审法院予以接受并告知被答辩人，并不构成程序违法，因为面对新证据，原审法院仍然可以再次开庭并举证、质证。
综上全部所述，被答辩人诉称的事实与理由缺乏事实依据和法律依据，其上诉的诉讼请求依约、依法均不能成立，并应予以全部驳回。答辩人认为原审判决基本事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，除2020年1月1日至2020年9月30日的租金及答辩人的家具损失314493元两项应该予以改判外，其他均应予以维持，以维护答辩人的合法财产权益不受非法侵犯。
答辩人：
2023年5月15日
附：本答辩状副本1份