湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2022）湘0102民初7361号
原告：长沙XX公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路二段359号佳天大厦南XX。
法定代表人：吴XX，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张X，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：许XX，湖南XX律师。
被告：李XX。
委托诉讼代理人：颜均，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：张XX，湖南XX律师。
原告长沙XX公司（以下简称佳XX公司）与被告李XX物业服务合同纠纷一案，本院于2022年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员卿琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告佳XX公司的委托诉讼代理人张X，被告李XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳XX公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令李XX向佳XX公司支付物业管理服务费30408元（该物业费自2014年4月1日截止至2022年3月31日止）；2.判令李XX向佳XX公司支付违约金18564.1元。事实与理由：佳XX公司系XXX的物业公司，李XX系红橡华XX1706号房的业主。双方于2013年8月28日签订了《红橡华园前期物业服务协议》，约定佳XX公司为李XX提供专业物业维护、管理服务，李XX应按时向佳XX公司交纳物业管理费及其他相关费用。合同签订后，李XX享受了佳捷物业提高的物业管理服务，但从2014年4月1日起，李XX无故拖延交纳物业管理服务费，根据协议第七条第一款第一项的约定：“本物业管理区域内物业服务费按甲方产权记载的建筑面积计算，高层普通住宅每月每平方米2.5元/月”。第十三条约定：“甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳违约金，超过三个月仍不交纳的，乙方可依法向人民法院起诉，乙方因追索物业管理费所产生的律师费、公告费、诉讼费等费用概由甲方承担”。佳XX公司多次催交，均未果，遂诉至本院，望判如所请。
被告李XX辩称：第一、佳XX公司诉请的2014年4月1日至2022年3月31日物业费其中大部分已经超过了诉讼时效，不应予以支持；第二、李XX的房屋一直处于空置状态，收物业费也只能按照空置的房屋90%收取物业费；第三、李XX在2021年10月13日以长沙和而XXX有限公司的名义向佳XX公司支付了7271元，其中包括装修的380元的垃圾清洁费，3000元的装修押金，2021年9月14日至2022年10月13日的物业费3801元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实:
佳XX公司系为XXX提供物业服务的物业公司，李XX系其中红橡华XX1706号房的业主，建筑面积为126.7平方米。2013年8月28日，李XX与佳XX公司签订一份《红橡华园前期物业服务协议》，该协议约定：佳XX公司为李XX提供前期物业服务，物业管理区域内物业服务费按李XX产权证记载的建筑面积（产权证未办理好之前，以李XX购房合同中的建筑面积为准）计算，高层普通住宅每月每平方米2.50元；李XX在办理收房手续时，应在佳XX公司服务处预交不少于6个月的物业服务费，之后按期交纳后续物业服务费（物业服务费每3个月结算一次，李XX每次应预交3个月的物业服务费或业主自愿预交一年物业服务费均可）；李XX或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳违约金；超过三个月仍不交纳的，佳XX公司可依法向人民法院起诉，佳XX公司因追索物业管理费所产生的律师费、公告费、诉讼费等费用概由李XX承担。上述合同签订后，双方均依约履行各自的义务。
2021年10月13日，李XX以长沙和而XXX有限公司的名义向佳XX公司支付了7271元，其中380元是因装修产生的垃圾清洁费，3000元是装修押金，3801元系物业费。另双方均认可李XX所有的红橡华XX1706号房屋在2021年之前均处于空置状态。自2014年4月1日起，李XX开始拖欠物业管理费。佳XX公司多次催收，并于2022年1月1日在红橡华XX1706号房门口粘贴一份《律师函》催告李XX及时支付物业管理费，均未果，由此引起本案诉讼。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条关于基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审的规定，本案适用小额诉讼程序。
佳XX公司作为XXX的物业服务企业，与李XX签订了《红橡华园前期物业服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。佳XX公司依约为李XX提供了物业服务，李XX应当依约支付2014年4月1日至2022年3月31日期间红橡华XX1706号房的物业管理费。李XX辩称本案2014年4月1日至2022年3月31日大部分物业费已经超过诉讼时效，对此本院认为，本案为物业服务合同纠纷，物业服务合同属于继续性合同，债权具有分期清偿的性质，继续性债权虽可区分为若干个别债权，但仍为一个整体，债权人可就分期清偿的到期个别债权主张权利，也可在最后一期债权到期后就整体债权主张权利，但诉讼时效应当自最后一期履行期届满之日起计算，因此，本案的诉讼时效应当自合同履行期限届满之日起计算，而本案的物业服务合同仍在履行期限内，最后一期债权的履行期限尚未届满，佳XX公司就本案的起诉未过诉讼时效,故本院对该抗辩理由不予采信。另参照湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅、湖南省市场监督管理局关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘发改价费规（2022）271号第十五条第五款的规定：“业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房缴纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定”。双方在庭审中认可李XX所有的红橡华XX1706号房屋在2021年之前均处于空置状态。故本院认定李XX名下的红橡华XX1706号房屋在空置阶段按照全额物业费90%的比例交纳物业费，故李XX应当向佳XX公司支付2014年4月1日至2020年12月31日期间的物业费23091元（126.7平方米×2.5元/月×81个月×90%）；2021年1月1日至2022年3月31日期间的物业费4751.25元（126.7平方米×2.5元/月×15个月），共计27842.25元。2021年10月13日，李XX以长沙和而XXX有限公司的名义向佳XX公司支付3801元应当予以抵扣，故李XX还需向佳XX公司支付物业费24041.25元（27842.25-3801）。对于违约金，李XX未依约支付物业管理费，已经构成单方违约，应当承担相应的违约责任。但如果按照双方在合同中约定的拖欠金额每日千分之五的标准计算，将过分高于李XX违约给佳捷物业造成的实际损失，本院酌情仅支持李XX向佳XX公司支付拖欠的物业管理服务费24041.25元的20%即4808.25元的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条的规定，判决如下：
一、被告李XX于本判决生效之日起三日内向原告长沙XX公司支付2014年4月1日至2022年3月31日期间的物业管理服务费24041.25元；
二、被告李XX于本判决生效之日起三日内向原告长沙XX公司支付违约金4808.25元；
三、驳回原告长沙XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1024元，因适用简易程序减半收取512元，由被告李XX负担。
本判决书为终审判决书。
审 判 员 卿 琳
二〇二二年八月一日
法官助理 童XX
书 记 员 朱XX