律师观点分析

关于原告A与被告常德市紫东大酒店有限责任公司、被告常德XX公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书 湖南省常德市武陵区人民法院 民事判决书 （2013）武民初字第01274号 原告A， 委托代理人A， 委托代理人A， 被告常德市紫东大酒店有限责任公司， 法定代表人A， 委托代理人A， 委托代理人A， 被告常德XX公司， 法定代表人A， 委托代理人A， 委托代理人A， 原告A与被告常德市紫东大酒店有限责任公司（以下简称紫东大酒店）、被告常德XX公司（以下简称汇元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月28日公开开庭进行了审理，庭审后，本院依原、被告庭外和解申请，该案原、被告于2013年10月28日至2014年1月27日予以庭外和解而未果，原告的委托代理人A、B，被告紫东大酒店的委托代理人A、B，被告汇元公司的委托代理人A到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称，原告购买汇元公司座落于武陵区XX的房屋，并办理了房屋产权登记，2004年12月29日，原告与被告汇元公司签订了商品房买卖合同的《物业租赁管理合同》，依合同约定，被告汇元公司返租原告的房屋，租期为10年，即2005年6月30日至2015年6月29日，房屋租金为10988元／年，租金给付第1年的6月30日支付下一年租金，逾期给付10988租金的承担100%的违约金，《补充协议》签订后，被告除已支付的租金外，尚欠租金54940元，因拖欠房屋租金应支付违约金10988元，入住返款4400元，原告认为，被告汇元公司租赁的房屋已实际由被告紫东大酒店使用，且返租原告房屋后，拖欠租金不当，已使原告产生不安因素，且原告为此房屋租金和入住返款多次要求被告给付未果，原告为维护其合法权益，诉至法院，要求判令解除原告与被告汇元公司签订的《物业租赁管理合同》；判令被告紫东大酒店腾还承租的房屋；判令被告紫东大酒店支付租金54940元，并支付逾期腾房的占用费，给付入住返款4400元，支付违约金10988元；本案诉讼费由被告承担， 原告对其诉称的事实向本院提交了下列证据： 1、原告身份证复印件，拟证明原告的主体身份；A、《物业租赁管理合同》一份，拟证明原、被告租赁合同关系； 3、《补充协议》一份，拟证明原、被告租赁关系； 4、房屋产权证复印件，拟证明原告为租赁物的所有权人； 5、发票一份，拟证明原告收取租金后纳税的事实； 6、被告紫东大酒店出具的证明一份，拟证明被告紫东大酒店实际占有、使用本案租赁物的事实， 被告紫东大酒店辩称：被告紫东大酒店与原告并没有签订租赁合同，原告与汇元公司有合同关系，被告紫东大酒店在本案中不承担责任， 被告紫东大酒店对其辩称的事实未向本院提交证据， 被告汇元公司辩称：1、被告汇元公司不是本案适格的主体；2、被告汇元公司已将租赁合同的权利义务全部转让给了被告紫东大酒店，且原告对此无异议；3、被告在本案中不应承担责任， 被告汇元公司对其辩称的事实向本院提交了下列证据： 1、常德市中级人民法院民事判决书，拟证明被告紫东大酒店为房屋的实际使用人，原告已收取的租金系紫东大酒店支付的，以上事实已被生效法律文书所确认； 2、证明材料，拟证明被告紫东大酒店是所有业主（含本案原告）房屋的实际使用、管理、收益者，被告汇元公司从未使用过原告的房屋，亦未向原告支付过租金，原告对此明知且同意； 3、《联营合同书》一份及《补充协议》二份，拟证明原告房屋的实际开发人不是被告汇元公司，双方签订协议后，租赁合同并未实际履行； 4、紫东大酒店工商登记资料及发票，拟证明紫东大酒店于2006年4月成立并对外经营，汇元公司将租赁合同的权利义务全部转让给了紫东大酒店，原告对此同意，且紫东大酒店亦向原告支付过租金； 5、汇元公司营业执照副本，拟证明被告汇元公司的主体身份， 经庭审质证，被告紫东大酒店对原告提交的证据1、4无异议；对原告提交的证据2、3、5、6的真实性无异议，但认为以上证据与被告紫东大酒店无关联性；被告汇元公司对原告提交的证据1、4、5、6无异议；对原告提交的证据2、3的合法性和真实性无异议，但认为被告汇元公司与原告签订的合同并未履行，该合同项下的权利义务全部由被告紫东大酒店承受，原、被告对此明知且同意，原告对被告汇元公司提交的证据1、2、3、4、5的合法性和真实性无异议，对以上证据的关联性持保留意见；被告紫东大酒店对被告汇元公司提交的证据1、2、3、4、5提出质异，对证据1的真实性和合法性无异议，但认为原告是曾起诉过的33位业主之一，其提交的证据与本案有关联性，其他没有起诉且又与汇元公司签订了合同的业主，其提交的证据的关联性不予认可；对证据2、3、4、5的合法性和真实性无异议，但认为以上证据与紫东大酒店无关联性，经合议庭评议，下列证据合法有效，可以作为本案的定案依据：原告提交的证据1、2、3、4、5、6；被告汇元公司提交的证据1、2、3、4、5， 据此，依据采信的证据及当事人对无争议事实的陈述，本确确认如下案件事实： 原告从汇元公司处购得座落于常德市武陵区XX美食文化传播中心的房屋，并办理了房屋产权登记，2004年12月29日，原告与被告汇元公司签订了《物业租赁管理合同》，合同约定租赁期限10年，即自2005年6月30日至2015年6月29日，年租金为10988元，年租金的支付方式为每年的6月30日，被告应支付给原告下一年的租金，如迟延支付租金，被告应按合同约定的年租金的1倍向原告支付违约金，合同还约定原告享有每年15天的酒店免费入住权，如不入住，则按被告认可的当日房价200元的20%予以返款，即4400元／年入住返款（200元×15天×20%），每天40元，每年共15天，截止到2014年3月31日，被告应付原告租金52193元，入住返款2850元， 本院认为：原告与被告汇元公司签订的《物业租赁管理合同》，系双方真实意思表示，其内容亦不违反相关法律法规禁止性的规定，应认定合同合法有效，原、被告均应按合同的约定享受权利并履行义务，依本院查明的事实表明，汇元公司与原告签订合同后，双方并未实际履行，原告未向汇元公司请求支付租金，汇元公司实际上亦未向原告支付过租金，合同项下的租赁物一直由被告紫东大酒店占有、使用，紫东大酒店亦据该合同的约定向原告支付过租金，对此原告亦予以认可，综上，本院确认被告紫东大酒店将被告汇元公司合同项下的权利义务已概括承受，紫东大酒店为本案的实际承租人，现被告紫东大酒店迟延支付租金，系本案的违约方，依法律的规定，原告有权解除合同，并要求紫东大酒店腾房、支付相关费用，对原告要求判令解除合同，被告紫东大酒店腾还承租房屋，并支付租金52193元，且自2014年4月起至实际腾房之日止按原合同租金标准支付占用费，给付入住返款2850元的诉讼请求，本院予以支持；关于违约金的问题，合同约定被告迟延支付租金的按年租金的1倍向原告支付违约金，该约定明显高于原告因被告迟延支付租金所造成的损失，对被告紫东大酒店辩称的违约金过高，要求调整的意见，本院予以支持；鉴于被告紫东大酒店提前支付下一年租金及迟延支付租金应支付违约金的事实，本院酌定以年租金的10%计付违约金为宜，即被告紫东大酒店应付原告违约金1099元，被告汇元公司辩称合同权利义务全部转让给紫东大酒店，汇元公司在本案中不承担责任的意见，因有事实和法律依据，本院予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告陈鲲与被告常德XX公司签订的但实际与被告常德市紫东大酒店有限责任公司履行的《物业租赁管理合同》； 二、被告常德市紫东大酒店有限责任公司应于本判决生效之日起七日内将其实际承租的房屋腾还给原告陈鲲； 三、被告常德市紫东大酒店有限责任公司应于本判决生效之日起七日内向原告陈鲲支付租金52193元，并自2014年4月起至实际腾还房屋之日止按原合同租金标准向原告A支付占用费，给付入住返款2850元，支付违约金1099元， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案诉讼费4360元，由被告常德市紫东大酒店有限责任公司负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院， 审判长A 审判员B 人民陪审员C 二〇一四年四月二十五日 代理书记员D 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务， 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务， 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人， 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形， 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法， 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少， 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务， 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同， 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同， 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态， 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据， 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集， 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据