律师观点分析

上诉人（原审被告）：力X，女，1974年10月14日出生，住宿迁市宿豫区。
委托诉讼代理人：张X，江苏XX律师。
被上诉人（原审原告）:朱XX，男，1970年6月24日出生，住宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：陈X，江苏XX律师。
原审被告:郭XX，男，1972年6月24日出生，住宿迁市宿豫区。
原审第三人：江苏XX公司，住所地宿迁市宿城区高XX。
法定代表人：许XX，该公司董事长。
上诉人力X因与被上诉人朱XX、原审被告郭XX及原审第三人江苏XX公司（以下简称民丰XX）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）（2018）苏1311民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
力X上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.上诉人力X与被上诉人朱XX签订买卖合同后，因合同履行问题，双方对合同约定的付款期限进行了变更，后因房价上涨，朱XX要求力X额外支付20万元遭到拒绝，遂起诉要求解除合同；2.一审判决未向上诉人送达开庭传票，上诉人亦未授权郭XX参与庭审。
被上诉人朱XX辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
朱XX一审诉讼请求：1.解除朱XX与力X、郭XX签订的商品房买卖合同；2.力X、郭XX涤除案涉房屋上的抵押权并将房屋恢复登记至朱XX名下；3.力X、郭XX协助朱XX办理案涉房屋过户登记手续；4.力X、郭XX支付朱XX违约金20000元及律师费15000元；5.民丰XX在力X、郭XX清偿贷款本息后，协助二人办理抵押权注销手续；6.本案诉讼费用由力X、郭XX负担。
宿豫法院经审理查明：2017年7月25日，朱XX与力X、郭XX签订二手房买卖合同一份，主要约定：朱XX向力X、郭XX出售位于宿迁市宿城区，建筑面积为131.26平方米，送储藏室1个；成交价为800000元，于合同签订当日支付首付款400000元在合同签订后过户时买方付清，余款400000元由买方做按揭贷款。卖方在合同签订后至买方付清房款之前不能将该物业售予买方，或者因违约无法将该物业售予买方的，应向买方支付20000元违约金。买方在合同签订后付清房款前不能按照本合同约定购买该房应向卖方支付20000元违约金。由于一方违约，另外一方为追究违约责任而产生的律师费由违约一方承担；卖方不承担任何费用，净拿800000元。卖方同意在过户后1个月将户口从该房迁出，否则每延迟1天赔偿买方100元。合同还约定了其他权利义务。
合同签订后，2017年10月16日，双方经结算，郭XX出具欠条一份，载明欠到朱XX购房款410000元。2017年11月9日，朱XX将涉案房屋过户至力X名下。诉讼过程中，双方一致确认，力X、郭XX已支付购房款407000元。
2017年11月17日，郭XX与民丰XX签订房产抵押快易贷贷款合同，力X作为抵押人，将案涉房屋办理了抵押登记，民丰XX作为抵押权人，抵押方式为最高额抵押，抵押顺位为第一顺位，最高债权数额884000元，债权确定期间2017年11月16日起至2022年11月15日止。2017年11月17日，郭XX从民丰XX借款300000元，同日，郭XX获得上述贷款，但未向朱XX支付购房款。2018年11月16日，郭XX已结清上述借款。
宿豫法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人应当按照约定的数额支付价款。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，朱XX与力X、郭XX之间二手房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。朱XX已经将涉案房屋过户到力X名下，履行了房屋交付义务；力X、郭XX在支付407000元购房款后，经朱XX催要仍未能在合理期限内支付剩余购房款。退一步讲，即使前期因朱XX挂失产权证书致力X、郭XX不能办理银行按揭支付房款属实，但在朱XX将涉案房屋过户至力X名下后，郭XX以涉案房屋进行抵押从民丰XX获得贷款，仍未将贷款支付剩余购房款而是另作他用，以自己的行为表明不履行主要债务，致使朱XX出售房屋的目的至今未能实现，有悖于诚信原则，故对朱XX主张解除涉案二手房买卖合同的诉讼请求，予以支持。合同解除的，自解除通知到达对方时解除，本案中，朱XX直接向法院起诉请求解除合同，解除时间应为法院向力X、郭XX送达起诉书的时间即2018年6月6日。关于违约金，朱XX主张20000元，符合合同约定，也未超出法定保护范围，予以支持。关于代理费，朱XX未提供正式发票等证据证实已经实际支付，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，力X、郭XX应将房屋归还给朱XX，朱XX应归还力X、郭XX已经支付的407000元购房款。关于第三人民丰XX享有的抵押权，因郭XX已经将案涉贷款清偿完毕，民丰XX庭审中表示愿意协助办理注销抵押登记手续，系对民事权利的处分，依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、朱XX与力X、郭XX于2017年7月25日签订的《二手房买卖合同》于2018年6月6日解除；二、第三人民丰XX于判决生效之日十日内协助力X、郭XX办理宿迁市宿城区铂金城XX的抵押权登记注销手续；三、力X、郭XX在第三人民丰XX办理上述抵押权登记注销手续后十日内，协助朱XX办理该房屋的产权恢复登记手续，将该房屋产权恢复至朱XX名下，因此产生的相关过户费用均由力X、郭XX自行承担；四、力X、郭XX于判决生效之日起十日内支付朱XX违约金20000元；五、朱XX于宿迁市宿城区铂金城XX产权恢复登记至其名下后十日内返还力X、郭XX购房款407000元；六、驳回朱XX的其他诉讼请求。案件受理费12150元，保全费4520元，合计16670元，由朱XX负担220元，力X、郭XX负担16450元。
二审中，围绕其上诉请求，上诉人力X提供如下证据：
1.案外人孙X,4（宿迁XX公司业务员）与朱XX的通话录音2份，主要内容为孙X,4联系朱XX要求其到中介处理房屋过户事宜。
2.证人张X,4的证言1份，主要内容为朱XX主张卖给郭XX的房子价格低了，要求郭XX再加20万元。
3.证人孙X,4的证言1份，主要内容为因朱XX没有钱支付房屋按揭贷款尾款，孙X,4所在的中介机构找到案外人借钱给朱XX偿还按揭贷款尾款，随后联系朱XX办理房屋过户手续，朱XX迟迟不予配合。2017年10月，孙X,4与力X、郭XX发现房屋产权证被朱XX注销，导致力X、郭XX无法向银行申请按揭贷款，后双方协商先行过户，再由力X通过办理抵押贷款方式向朱XX支付尾款。力X、郭XX在抵押贷款审批后，为朱XX偿还了之前向案外人所借款项，该部分款项冲抵力X、郭XX应付的购房款。
4.证人王X1（宿迁XX公司负责人）的证言1份，主要内容为因朱XX无法支付房屋按揭贷款尾款，为了促成交易，经与朱XX、郭XX协商，由王X1向朱XX出借18万元用于结清房屋按揭贷款，待郭XX按揭贷款获得审批后再代朱XX偿还。后因朱XX擅自将房产证注销，导致郭XX无法办理按揭贷款，经朱XX和郭XX协商，约定先行过户，郭XX在过户后办理了抵押贷款，并用抵押贷款代朱XX偿还了之前向王X1所借款项。
5.证人王X2（宿迁XX公司会计）的证言1份，主要内容为因朱XX无法支付房屋按揭贷款尾款，遂由王X1借18万元给朱XX用于偿还贷款，该笔款项由王X1转至王X2账户上，并由王X2和朱XX一起到银行偿还了按揭贷款尾款，后朱XX、郭XX协商尾款由郭XX在一年内分期向朱XX支付。
上述证据拟证明双方在合同履行过程中，朱XX存在注销房产证等不予配合办理相关手续等行为导致合同无法按照约定履行，经双方协商，对合同履行方式进行了变更，力X不存在违约行为，双方之间的合同不应解除。
被上诉人朱XX对上述证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，该录音只能证明双方在房屋过户前的协商过程；对证据2无异议；对证据3即证人孙X,4陈述的朱XX与郭XX约定抵押贷款审批后由郭XX偿还朱XX借款以及双方约定尾款分期支付不予认可，房屋按揭贷款尾款系郭XX向案外人所借，与朱XX无关；对证据4、5不予认可。
原审被告郭XX对上述证据质证意见为：对上述证据无异议。
被上诉人朱XX向本院提供如下证据：
6.中国建设银行个人贷款还款凭证1份、ATM机截屏1份，拟证明郭XX向案外人借款为朱XX偿还了房屋按揭贷款尾款合计171504.96元。
上诉人力X对该证据质证意见如下：对该证据真实性无异议，该笔费用系朱XX向案外人所借用于偿还其名下按揭贷款尾款。
原审被告郭XX向本院提供如下证据：
7.郭XX银行账户流水及微信转账记录各1份，拟证明郭XX自2017年7月25日至2018年2月15日通过微信转账、银行卡转账等方式，合计向朱XX支付40.7万元（包括代朱XX向王X1偿还17.2万元及利息）。
上诉人力X对上述证据无异议。
被上诉人朱XX对上述证据无异议，但主张郭XX向王X1偿还款项系郭XX所借，与朱XX无关。
本院对上述证据认证意见如下：对于证据1、2，被上诉人均予以认可，本院对其三性依法采信；对证据3、4、5，三位证人的陈述内容相互印证，可以证明力X、郭XX与朱XX在合同履行过程中，因朱XX擅自注销房产证造成力X无法按照原来约定办理按揭贷款，双方对合同约定的付款方式重新进行了约定，本院对该三份证据的证据效力，依法确认；对证据6、7，其内容与证人孙X,4、王X1、王X2的陈述相互印证，可以证明朱XX、郭XX与中介机构共同协商，由中介机构垫付款项为朱XX偿还房屋按揭贷款，待房产过户后再由力X、郭XX办理抵押贷款，所得抵押贷款中部分用于偿还中介机构为朱XX垫付的款项，本院对该两份证据的证据效力，亦依法确认。
本院二审另查明：2017年7月25日合同签订当天，郭XX通过微信转账方式向朱XX支付5000元，后于8月4日向朱XX银行账户转账100000元。在合同履行过程中，朱XX曾以需要办理贷款为由，将案涉房屋房产证予以注销，导致力X、郭XX无法按照原定计划办理房屋按揭贷款，后经中介机构组织双方协商，约定由中介机构为朱XX垫付款项用于偿还房屋按揭贷款尾款，并约定先行过户，剩余购房款待过户后再行支付。2017年11月9日，双方办理了案涉房屋的过户登记手续，该房屋目前登记在力X名下。2017年11月16日，力X、郭XX以案涉房屋抵押向民丰XX申请抵押贷款并获批300000元，郭XX于11月17日偿还中介机构之前为朱XX垫付的款项172000元（额外另支付了9000元，合计支付181000元）。2017年12月6日至2018年2月15日，郭XX分6次合计向朱XX银行账户或微信转账合计130000元。
本院认为，本案争议焦点为：1.一审法院是否向上诉人力X送达了相关法律文书，其是否委托郭XX参与诉讼；2.力X、郭XX与朱XX之间签订的房屋买卖合同是否应当解除，如解除，双方之间权利义务关系如何确定。
关于争议焦点1，力X在上诉状中主张，原审法院在开庭前未向其本人送达传票，其在第三次开庭时才知晓；力X未对郭XX进行授权，不存在委托诉讼代理人为郭XX的说法。经查阅一审卷宗，2018年6月6日，宿豫法院向力X、郭XX送达了诉状及证据副本，举证通知书、权利义务告知书等诉讼材料，由郭XX在送达回证上签字；2018年7月28日，力X委托其丈夫郭XX和江苏XX律师朱XX为其诉讼代理人，并分别在授权委托书上签字；2018年7月30日，宿豫法院法院组织双方当事人进行第一次开庭，郭XX和朱XX作为力X的委托诉讼代理人参与庭审。上述事实可以认定，宿豫法院在开庭前已向力X送达了相关诉讼文书，力X亦委托了郭XX作为其诉讼代理人参与庭审，故力X主张一审法院未向其送达相关法律文书、其未委托郭XX参与诉讼的主张，依法不能成立。
关于争议焦点2，本院结合二审程序中当事人举证和已查明事实，认为力X、郭XX与朱XX之间签订的房屋买卖合同不应解除。主要理由如下：被上诉人朱XX主张解除合同的依据为合同法第九十四条第二、三、四项，即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据二审中上诉人力X提供的通话录音、证人证言等证据，可以认定双方当事人在合同履行过程中，因按揭贷款未能获批、房屋未能及时过户等原因，双方协商一致对合同约定的付款期限进行了变更。根据郭XX的付款记录可以查明，郭XX在抵押贷款30万元获批后，通过偿还中介机构之前为朱XX垫付的款项以及陆续向朱XX支付的方式，继续履行付款义务，故朱XX主张力X、郭XX存在合同法第九十四条第二项规定的情形不成立。关于双方重新约定的付款期限，因双方未以书面方式进行约定，朱XX亦未举证证明其催告力X、郭XX在合理期限内履行付款义务；况且，本案当事人之间交易的标的即案涉房屋已经办理过户登记，房屋所有权已经转移，当事人之间针对房屋买卖合同需要履行义务，主要为买受方对剩余价款支付义务，而力X、郭XX承诺可随时付清尾款，故朱XX主张力X、郭XX存在合同法第九十四条第三、四项规定的情形亦不成立。因此，朱XX主张依照合同法第九十四条第二、三、四项规定解除合同，无事实和法律依据，本院依法不予支持；其一审期间提出的其他诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，亦不予支持。
综上，上诉人力X的上诉请求依法成立，应予支持；因当事人二审中提供新证据导致原审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2018）苏1311民初3513号民事判决；
二、驳回朱XX的诉讼请求。
一审案件受理费12150元，保全费4520元，合计16670元，由朱XX负担；二审案件受理费12150元，由朱XX负担。
本判决为终审判决。