律师观点分析
杨玉军与周维文、曹庆书房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书
江苏省灌云县人民法院
民事裁定书
（2016）苏0723民初2966号
原告杨玉军，
委托代理人张广茂、茆海元，江苏震云律师事务所律师、律师助理，
被告周维文，
委托代理人陆咸江、潘志兵，灌云县侍庄法律服务所法律工作者，
被告曹庆书，
本院于2016年5月20日立案受理了原告杨玉军与被告周维文、曹庆书房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员马晓永适用简易程序于2016年6月24日公开开庭进行了审理，原告杨玉军及其委托代理人张广茂，被告周维文及其委托代理人潘志兵、陆咸江到庭参加诉讼，被告曹庆书经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结，
原告诉称：2013年6月13日，原告与被告曹庆书订立《房产转让协议》，约定被告曹庆书将坐落于汽车站北侧约155平方米房屋及车库转让归原告所有，价款33万元，订立协议时原告先付21万元，余款在车库交付后付清，并约定6个月之内办理房产证、土地证手续，后来，被告周维文与曹庆书恶意串通，背着原告再次订立协议处置原告已购买的房屋，2015年3月6日，连云港市中级人民法院（2014）连民终字第1811号民事判决，不支持两被告的再次房地产买卖行为，维护了正常的交易秩序，依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人设立不动产物权的合同，自合同成立时生效，故原告诉至法院，请求确认原告与被告曹庆书之间签订的不动产转让协议有效，由被告承担本案诉讼费用，
被告周维文辩称：1、原告所诉不是事实，原告与被告曹庆书签订的房屋买卖合同，是为原告向被告曹庆书借款提供的担保，2、涉案房屋没有取得建设规划许可证，违反了城乡规划法的相关规定，属于违章建筑，其建筑物不属于合法之物，按照不动产的登记办法第30条，无法进行不动产登记，更无法取得不动产的权属证书，根据物权法的理论，物权法的调整对象不包含违法违章建筑，故因物权法第15条来确认案件所涉的协议的合法性属于法律适用错误，根据城市房地产的管理法第38条规定，未取得产权登记的房屋不得转让，这一规定属于法律强制性规定，而原告与被告曹庆书设置该买卖协议处分案件所涉的房屋违法了这一强制性的规定，根据合同法第52条规定，该协议属于无效的协议，故原告主张该协议属于有效协议没有法律根据，本案在确认涉案协议的效力时候，不能适用物权法的第十五条的规定，更不能适用241、245条的规定，3、本案涉及的诉讼符合民诉解释247条的规定，属于重复诉讼，应驳回原告的起诉，
被告曹庆书提交书面答辩状辩称：1、原、被告在2013年6月13日签订的《房产转让协议》，事实上是借款协议，协议第四条约定，甲方（曹庆书）在签订《房产转让协议》后三个月内仍然享有对该房产处分权，假如甲方将该房产转让他人，甲方承担补偿乙方（杨玉军）每个月一万五千元利息，不足一个月按一个月计算，答辩人与周维文在2013年8月15日签订《房产转让协议》即日交付该房产，答辩人并不违反与原告签订的《房产转让协议》，答辩人与原告之间事实上存在借款关系，只是利息约定违反法律规定，原告可以依法起诉答辩人归还借款，2、依据相关规定，未取得建设工程规划许可证的房屋，请求人民法院确认房屋所有权，不属于人民法院受理民事诉讼范围；已经受理的，依法应当驳回起诉，原告诉讼请求不符合法律规定，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，
经审理查明：
一、2012年1月22日案外人王敏与被告周维文签订土地使用权转让合同，合同约定：王敏将其位于灌云县伊山镇振兴北路西侧占地面积875.10平方米的国有土地使用权转让给周维文，证号为灌国用(2011)第1513号，土地规划用途为商服用地，转让价格为人民币320000元，周维文取得该地块后，将该地交给被告曹庆书开发，被告曹庆书总共建造了四套房屋，其中一套房屋直接交给被告周维文用于抵偿土地款，之后周维文于2013年8月15日与曹庆书签订了房产转让协议，又另外买了一套房屋即涉案房屋，协议约定：曹庆书将位于灌云县老汽车站北侧、童车厂南侧、万达综合楼新建房屋二排，由北向南第二排西户(即涉案房屋)转让给被告周维文，房屋面积约150平方(不含三楼阁楼面积)，价格为350000元，签字时先付300000元，余款50000元在房产证、土地证过户时一次性付清，合同签订后被告周维文支付了人民币300000元给被告曹庆书，曹庆书将房屋交付给被告周维文，被告周维文实际占有了该房屋并使用至今，
二、在被告曹庆书将涉案房屋转让给被告周维文之前即2013年6月13日，被告曹庆书与原告杨玉军也签订了一份房产转让协议，协议约定：1、曹庆书将位于灌云县老汽车站北侧、童车厂南侧、万达综合楼后新建的房屋最北边第二排西户(即涉案房屋)转让给杨玉军，房屋面积约155平方(不含三楼阁楼面积)，包含第一排西户的轿车库及车库顶部阳台也属于杨玉军，房屋总价为330000元；2、协议签订之日即为房屋交付时间……；3、签字时杨玉军交付210000元，余下部分在车库及阳台交付后，手续完全具备后一次性付款；4、在本协议签订的三月内，曹庆书对该房屋仍然有处分权，如果曹庆书欲将该房屋转于他人，全额退回杨玉军已付款，并按照每月15000元予以补助给杨玉军，不足一月按照一月计算……，被告曹庆书和原告杨玉军在合同上签字，证明人是潘志坤，2013年6月14日曹庆书出具收条：收到杨玉军购房款210000元，同日曹庆书出具借条：今借到杨玉军现金人民币10000元，被告曹庆书将钥匙交给了原告杨玉军后，原告杨玉军没有实际占有该房屋，直至本人从常州回来后，发现房屋大门无法打开，与被告发生争议，原告杨玉军将共用通道的大门砸开后，安排其家人居住在涉案房屋里，矛盾发生后经灌云县伊山派出所调解未果，
三、案外人王敏没有将国有土地使用权证过户给原告周维文，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，未办理房屋产权登记，
四、原告杨玉军曾以周维文、曹庆书为被告诉至本院，要求确认本案涉案的房屋归其所有，本院于2016年5月16日作出（2015）灌民初字第00807号民事裁定书，裁定驳回了原告的起诉，
以上事实有原、被告当庭部分陈述；原告举证的原告身份证复印件，房产转让协议、收条、借条，照片、（2014）灌民初字第0878号民事判决书、（2014）连民终字第1811号民事判决书；被告周维文举证的(2014)灌民初字第0878号民事判决书、（2014）连民终字第1811号民事判决、（2015）灌民初字第00355号民事裁定书、（2015）灌民初字第0807民事裁定书、（2015）连民终字第01694号民事裁定书在卷佐证，本院予以确认，
本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，房屋项下的土地性质为商服用地，且仍登记在案外人王敏名下，被告曹庆书在未取得土地使用权、建设工程规划许可证的情况下，私自改变土地的性质和用途，所开发建设的住宅房屋涉嫌违法建筑，违法建筑的认定和处理，按照《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规的规定，属于国家有关行政机关的职权，故本案不属于人民法院受理民事案件的范围，应依法驳回原告的起诉，
综上，依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百四十四条、第一百五十四条之规定，裁定如下：
驳回原告杨玉军的起诉，
本案案件受理费3130元，退回原告杨玉军，
如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费，
审判员马晓永
二〇一六年七月二十一日
书记员王晓飞
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖，
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理，
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决，
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项，
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉，
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由，裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章，
口头裁定的，记入笔录，
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务，
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理，
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力
