原告(申请执行人)：浙江某公司
被告(案外人)：容女士
委托诉讼代理人：陈X，XX东XX律师。
第三人(被执行人)：XX东XX地产开发有限公司
原告浙江某公司与院于2023年11月立案后，依法适用普通程序，于 2023 年 1月被告容女士、第三人XX东XX地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，2 月公开开庭进行了审理。原告浙江某公司的委托诉讼代理人、被告容女士的委托诉讼代理人陈X到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
浙江某公司向本院提出诉讼请求：
一、依法撤销(2023)鲁 08 执异 319 号执行裁定书并继续执行被告容女士的涉案四套房产；
二、依法判决被告承担本案的诉讼费等诉讼相关费用。
事实和理由：原告浙江某公司与XX东XX地产开发有限公司金融借款合同纠纷执行一案，被告容女士提起案外人执行异议，济宁中院作出(2023)鲁 08 执异 319 号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。2013 年 4 月，XX东XX地产开发有限公司与原申请执行人某银行办理在建工程抵押并办理抵押登记，原告依法对案涉 1 号房产享有抵押权。本案中济宁某公司是否有权就案涉房产签订的《抵债协议》， 缺乏事实和法律依据，即使济宁某公司有权签署，被告系以物抵债也不能优先于原告的抵押债权。因此被告不符合《最高人民法院 关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、二十八、二十九条的规定，为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定向贵院提起诉讼，望判如所请。
容女士辩称：
一、容女士符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除人民法院强制执行的情形。1、容女士在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同，并且合法占有案涉房产。济宁某公司与XX东XX地产开发某公司订立商品房买卖合同时间为 2014 年 11 月，并于 2015 年 9 月办理了商品房买卖合同的网签备案手续。容女士向济宁某公司购买案涉房产的时间为 2014 年 12 月，于 2020 年 5 月为办理网签备案更名手续与XX东XX地产开发有限公司重新订立了商品房买卖合同。故容女士与济宁某公司、容女士与XX东XX地产开发有限公司就案涉房产订立的房屋买卖合同均早于人民法院查封案涉房产时间 2023 年 5 月。 在容女士接收案涉房产以后便将房产对外出租，承租人根据经营需要进行了装修，支付了高昂的装修成本，如果将案涉房产强制执行，将导致承租人及答辩人遭受重大经济损失。
2、济宁某公司就案涉房产向XX东XX地产开发有限公司支付购房款时间为 2014 年1月，容女士于 2014 年 12 月向济宁某公司付清了全部购房款，故容女士已就案涉房产支付了全部的价款。
3、未能办理产权变更登记系因XX东XX地产开发有限公司未能完成工程竣工、验收手续，并非容女士过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，容女士对案涉房产享有的权利能够排除人民法院的强制执行。
二、济宁某公司有权与容女士订立《抵房协议》转让案涉房产。济宁某公司系在XX东XX地产开发有限公司已经取得预售许可证的情形下购买案涉房产，支付了全部购房款并办理了网签备案手续，法律并未禁止尚未办理产权变更登记手续的购房人转让所购房产，容女士与济宁某公司订立的《抵房协议》合法有效，且与XX东XX地产开发有限公司就案涉房产订立了《商品房预售合同》并办理了网签备案手续，支付了全部购房款，故容女士依法取得案涉房产所有权。
三、在案涉房产进行公开预售以前，某银行曾向济宁市住房城乡建设委员会出具书面说明，同意XX东XX地产开发有限公司对涉案商住楼进行预售审批及销售，而案涉项目的预售许可证出具时间为 2021 年 12 月，某银行出具该证明视为其放弃对案涉房产的优先受偿权，济宁某公司以及容女士购买案涉房产均在案涉项目取得预售许可证之后，故济宁某公司及容女士所购的房产是经过抵押权人同意，作为债权受让人的浙江某公司也应当承担该法律后果。综上所述，原告诉讼请求及事实理由不成立，请法庭依法驳回原告诉讼请求。
XX东XX地产开发有限公司提交书面意见述称，一、容女士涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规 定》第二十八条的规定，应排除执行。XX东XX地产开发有限公司于 2011 年开发建设涉案项目，后期因资金困难，当时项目没有正式竣工，无法进行综合验收、竣工验收，并且欠缴相关房产销售税费，因此无法正常办理不动产权证书手续关于改点，XX东XX地产开发有限公司于 2023 年 9 月向济宁中院执行局出具了《关于涉案项目无法办理不动产权证书的说明》。二、债权人的利益固然需要保护，但是业主的权益更加不容忽视，更加应当保护。业主是普通老百姓，买套房产不容易，现业主房产被反复查封，既浪费司法资源，也影响社会稳定。综上，请求法院查清事实，判决驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
容女士的质证意见为：
对证据一真实性无异议，但查封时间为 2015 年，在被告购买案涉房产并合法占有之后。
对证据二真实性无异议，但该裁决书处理的是某银行与XX东XX地产开发有限公司之间的借款合同纠纷，且当时某银行并没有向仲裁委提交其书面同意抵押物销售的证明材料，该裁决书基于对相关行政主管部门颁发的预售许可证信赖而购买案涉房产的购房者不发生法律效力。
对证据三真实性无异议，但某银行已经同意抵押物对外销售，其对案涉抵押房产已经不享有优先受偿权。
对证据四真实性无异议，认可原告接替某银行成为本案的申请执行人，但某银行已经放弃案涉房产的优先受偿权，作为债权受让人以及变更后的申请执行人亦承担该后果。
XX东XX地产开发有限公司未发表质证意见。
本院对上述证据的真实性予以确认。
容女士提交：证据一：济宁某公司向XX东XX地产开发有限公司购买案涉房产的证据（复印件）。涉案房产《商品房买卖合同》各一份。证实 2014 年 11 月 12 日，XX东XX地产开发公司与济宁某公司就案涉1号房产分别订立《商品房买卖合同》， 济宁某公司向XX东XX地产开发有限公司购买上述房产，合同约定济宁某公司一次性付清购房款， XX东XX地产开发有限公司应于 2015 年 5 月前向济宁某公司交付案涉房产，合同第十二条明确约定，XX东XX地产开发有限公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷等事实。1.2 济宁某公司向XX东XX地产开发有限公司转账记录一份以及XX东XX地产开发有限公司向济宁某公司开具的四套房产的房款收据各一份。证实济宁某公司按照合同约定就案涉四套房产向XX东XX地产开发有限公司支付了全部购房款的事实。案涉四套房产的济宁市商品房预（销）售合同网上系统备案查询确认书各一份。证实案涉四套房产均于 2015年 9 月备案登记至济宁某公司名下的事实。
证据二：容女士与济宁某公司订立的《抵房协议》一份。证实因济宁某公司到期未能偿还欠款，经与申请人容女士协商，将其向XX东XX地产开发有限公司购买的案涉四套房产转让给申请人，双方约定除原欠款数额 XXX元抵销外， 申请人需再向济宁某公司支付购房款XXX 元，同时济宁某公司在该协议中承诺案涉房产权属清楚、无抵押、无司法查封，济宁某公司负责协助申请人到XX东XX地产开发有限公司办理案涉房产的买卖合同更名和备案手续的事实。
证据三：容女士向济宁某公司转账记录两份。证实 2013 年 12 月 17日，容女士通过转账形式向济宁某公司支付借款 XXX 元， 2014 年 12 月 8 日，容女士按照《抵房协议》约定向济宁某公司补交 XXX 元购房款的事实。
证据四：容女士与XX东XX地产开发有限公司就案涉房产订立的《XX东省新建商品房买卖合同（预售）》及济宁市商品房预（销）售合同网上系统备案查询确认书各一份。证实 2020 年 5 月 28 日，案涉四套房产备案登记至申请人名下的事实。
证据五：XX东XX地产开发有限公司针对案涉四套房产向申请人开具的房款收据各一份。证实申请人实际交付购房款的事实。
证据六：案涉四套房产房屋租赁合同各一份，证实容女士占有、使用案涉房产的事实。
证据七： 2012 年 11 月某银行向济宁市住房和城乡建设委员会出具的证明一份（复印件）， 以及案涉项目的商品房预售许可证（复印件），证实原抵押权人某银行同意XX东XX地产开发公司对案涉房产进行销售，并且XX东XX地产开发有限公司办理了商品房预售许可证的事实。
XX东XX地产开发有限公司未发表质证意见。
本院认为，对于容女士提交的上述证据一至六，本院予以采信，证实了容女士购买案涉诉争房产并实际占有的事实。对于证据七，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为，本案的焦点问题是：应否继续执行案涉四套房产？
浙江某公司作为案涉申请执行人是因其受让了某银行对XX东XX地产开发有限公司的债权。因此，浙江某公司的案涉权利义务应与某银行一致。2012 年 11 月，某银行基于其对XX东XX地产开发有限公司土地使用权的抵押权向济宁市住房和城乡建设委员会出具了证明，表明其同意XX东XX地产开发有限公司办理涉案项目 1 号、2 号商住楼项目的预售审批手续、开展销售工作，XX东XX地产开发有限公司基于此办理了案涉房屋的商品房预售许可证。某银行的这一行为表明，其同意XX东XX地产开发有限公司出售涉案项目 1 号、 2 号商住楼 的房产。虽然 2013 年 4 月，某银行又办理了涉案项目商住楼在建工程抵押的抵押权登记，但这不妨碍认定某银行同意XX东XX地产开发有限公司销售 1 号、 2 号商楼房屋，其设定的并已被生效仲裁裁决书确认的抵押权在房产未销售时应存在于房产之上，在房屋已销售的情况下其抵押权应存在于XX东XX地产开发有限公司收取的购房款（即抵押物的交换价值）之上，其对已销售的房屋不再享有抵押权，抵押权的效力仅及于转让价金。
本案中，2014 年 11 月 12 日，XX东XX地产开发有限公司与济宁某公司签订了4份商品房买卖合同，将涉案房产出售给济宁某公司，并向济宁某公司出具了房款收据。如上所述，XX东XX地产开发有限公司出售这四套房屋的行为是经过某银行许可的，因此，某银行对上述房屋的抵押权在济宁某公司向XX东XX地产开发有限公司交付了购房款后，仅及于对于该购房款享有抵押权的优先受偿权，而不再
及于上述四套房产本身。在济宁某公司再将该四套房屋抵付给容女士的情况下，浙江某公司不得再向容女士主张其对该四套房屋享有抵押权。因此，浙江某公司以其对涉案房屋享有抵押权为由，主张容女士不能对抗其抵押权的观点不能成立。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定： “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利 能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，容女士在本院对案涉四套房屋查封之前已签订了合法有效的书面商品房买卖合同并以抵扣借款的方式付清购房款，并在本院查封之前将涉案房产出租给案外人、小汪能够证明其已合法占有该不动产，XX东XX地产开发有限公司的陈述能够证明非因容女士自身原因未办理过户登记。 故容女士对于涉案房屋所享有的民事权益能够排除人民法院对于金钱债权的强制执行。浙江某公司请求继续执行案涉四套房产不能成立，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第一款、第一百三十六条的规定，判决如下：
驳回浙江某公司的诉讼请求。