河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）冀08民终3738号
上诉人（原审被告）：孔XX，女，1973年3月25日出生，汉族，住山西省高平市。
委托诉讼代理人：卢XX，北京XX律师。
委托诉讼代理人：刘XX，北京XX律师。
被上诉人（原审原告）：高X，女，1955年12月29日出生，满族，住河北省承德市双桥区。
委托诉讼代理人：王X，河北XX律师。
被上诉人（原审被告）：承德XX公司，住所地承德市双桥区大桥头5号承德XX4001、4005房。
法定代表人：何XX，职务：董事长。
委托诉讼代理人：王XX，男，1982年4月12日出生，汉族，该公司员工，住承德市双桥区。
上诉人孔XX因与被上诉人高X、承德XX公司确认合同效力纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2021）冀0802民初1882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孔XX的委托诉讼代理人卢XX、刘XX、被上诉人高X的委托诉讼代理人王X、被上诉人承德XX公司的委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孔XX上诉请求：（1）撤销原审法院判决，依法改判上诉人孔XX于2013年8月6日与被上诉人承德XX公司签订的《商品房买卖合同》有效；被上诉人高X与被上诉人承德XX公司签订的《承德XX公司内部房屋预定协议》无效。（2）、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院不应适用《民法典》第一百四十六条虚假意思表示的规定。上诉人孔XX与京XX公司签订的《商品房买卖合同》不存在合同无效的法定事由，上述合同是双方对借款设立担保的意思表示，该意思表示真实有效。在孔XX与京XX公司签订的《借款合同》中，明确约定“为保障甲方（孔XX）享有的债权得以实现，乙方（京XX公司）自愿将其开发建设的……房屋（详见附件购房明细表）……作为借款担保”“本协议项下的担保生效自甲乙双方办理完毕上述房屋网签登记手续之日起至乙方清偿甲方全部借款本息前，担保始终有效。”“若乙方不按期足额履行还款责任时，甲方有权……占有、使用、处分上述房屋……处置上述房屋的收入在扣除处置费用及偿还乙方所欠甲方全部之债后，剩余部分退还乙方……”因此，孔XX与京XX公司双方是根据以上合同的约定，就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，并办理网签登记的。可见签订《商品房买卖合同》为京XX公司的借款提供担保，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效。（二）依据现行法律规定，上诉人孔XX与被上诉人承德XX公司签订《商品房买卖合同》设立让与担保合同关系有效。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第六十六条、第七十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条第一款的规定，孔XX与京XX公司签订的《商品房买卖合同》实质上是双方签订的让与担保合同，双方签订《商品房买卖合同》所建立的让与担保合同关系有效。（三）类案检索显示，对于当事人之间通过签订《商品房买卖合同》的方式设定让与担保的合同关系，最高院的司法裁判观点为认定合同有效。最高人民法院（2019）最高法民再304号案，湖南省高XX认定当事人买卖房屋的意思为假，担保的意思为真，因此所涉房屋买卖合同是以虚假的意思表示签订的，应属无效。但最高人民法院对湖南省高XX的错误判决予以纠正，认为“新国公司与曾XX通过签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。新国公司以其与曾XX之间并无商品房买卖合意为由，请求确认《商品房买卖合同》无效，既有违诚信原则，亦将导致曾XX与新国公司双方之间合法有效的让与担保意思表示一并无效，不利于债权人合法利益的保护。……综上，案涉《商品房买卖合同》系《借款协议》之从合同，系以借贷法律关系之产生为前提，伴随着新国公司债务的清偿而消灭，为让与担保既有法律特征的有机组成部分。原判决未行甄别，仅依据新国公司诉请直接认定《商品房买卖合同》无效并判令注销预购商品房预告登记，适用法律错误，且处理结果有违担保制度发展之情势，亦有失于案涉双方当事人合法权益的平等保护，本院予以纠正。”以上案例裁判结果为最高院对此类案件的基本裁判观点，除以上案件外，最高院对同类其他案件的裁判也基本与以上案例观点一致。因此，（2019）冀0802民初4565号及（2020）冀08民终279号民事判决书系错判，被告孔XX已经就该案提起再审申请，目前河北高院正在审查该案件。本案不应参考该案件予以判决。（四）退一步讲，一审法院对《民法典》一百四十六条规定的理解适用错误。《民法典》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。根据最高人民法院民法典贯彻实施领导小组主编的《中华人民共和国民法典总则理解与适用（下）》一书中指出“…换言之，在同时存在虚假意思表示和隐藏行为的情况下，虚假意思表示无效，如果隐藏法律行为本身有效，那么按有效处理。如果隐藏法律行为本身无效，那么按照无效处理…”。在一审法院的判决中，法院认为本案应适用一百四十六条虚假意思表示的规定，但法院只认定虚假的意思表示作出的法律行为无效，双方签订的买卖合同亦无效，对于隐藏意思作出的法律行为法院却不去考量是否有效。一审法院在适用上述法律规定时，将虚假意思与隐藏意思割裂考量，分别评价同一个法律行为的效力，是对《民法典》一百四十六条错误的理解适用。（五）一审法院认定事实错误，被上诉人高X于2015年3月9日才与京XX公司签订《承德XX公司内部房屋预定协议》（以下简称“《预定协议》”）且高X未提供付清全部购房款的银行流水凭证。高X并非善意购房人，存在恶意串通协助京XX公司逃债的意图，如与京XX公司存在房屋买卖合同关系，亦应认定合同无效。首先，孔XX与京XX公司早于2013年8月6日就签订了《商品房买卖合同》完成了网签备案。高X于2015年3月9日才与京XX公司签订《预定协议》。其次，高X并未提交的银行转账流水，法院不应认定其支付了全部购房款。如果上诉人与京XX公司签署的买卖合同无效，京XX公司会成为受益方，因此，京XX公司单方出具的收据及陈述，不能作为高X已付购房款的定案凭证，同时，其余的8件类案中，一审原告均不能出具支付购房款的银行流水，购房人是否足额支付购房款，对于本案的定性及执行环节影响巨大，法院应根据谁主张谁举证的证据原则认定高X未足额支付购房款。综上，根据《民法典》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无法排除二被上诉人恶意串通占用房屋，意图协助京XX公司逃债损害上诉人权益的可能，法院应依法审查后认定该行为无效。（六）即便高X与京XX公司之间存在房屋买卖合同关系，亦无法否定孔XX与京XX公司签订的《商品房买卖合同》效力。即便高X与京XX公司之间存在真实的房屋买卖合同关系真实，本案争议的本质应是高X的认购协议的权利与孔XX的担保合同的权利冲突，哪个权利应得到优先保护。对此《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定了购房业主与债权人权利冲突的解决机制。如高X认为自己是真实的购房人，应通过执行异议程序由执行法院解决其与担保权利人的权利冲突，确认其权利是否可以得到优先保护。而无法否定孔XX与京顺XX之间的合同效力。综上所述，上诉人与被上诉人承德XX公司签订的《商品房买卖合同》有效，被上诉人高X的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法改判。
高X答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1、本案为确认合同效力纠纷，审查的重点应为上诉人与京XX公司签订的买卖合同是否有买卖的合意，意思表示是否真实。而通过本案的事实和证据可以证实，上诉人与京XX公司签订的买卖合同，名为买卖，实际是为借款提供的担保，双方不具有买卖的合意，意思表示不真实，双方签订的买卖合同属于无效合同。2、上诉人主张的让与担保不符合法定的构成要件。让与担保的构成要件有三：(1)根据合同的约定，债务人负有现实债务或者未来债务；(2)为了担保债务的履行，债务人或者第三人将所有权属于自己的物或者其他权利转让在债权人名下；(3)在债务人履行债务的情况下，债权人应将担保物返还给债务人或者第三人。所以，让与担保必须以所有权形式上的转移为要件，而本案中只是为上诉人办理了网签备案，没有发生所有权的转移，不构成让与担保。而且，最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》中，就让与担保合同形式、内容作出明确规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。”承德XX公司与被告孔XX签订的《商品房买卖合同》，内容上全部是对房屋所有权转移进行的约定。同时，上诉人与京XX公司签订的借款合同房屋处置部分约定：“若乙方不按期足额履行还款责任，甲方有权立即按网签合同约定的价格或其他法定方式拥有上述房屋所有权，并有权占有、使用、处分上述房屋。”结合京顺XX没有为上诉人办理权属转移登记的情形，上诉人与京顺XX的上述约定属于流质抵押（流质条款），与让与担保具有本质区别，应认定违反法律规定属无效。因此，无论是隐藏行为还是签订买卖合同时的真实意思表示，都存在导致合同无效的法定情形，—审判决适用《民法典》第一百四十六条正确，并无不当。上诉人与京顺XX借贷纠纷案件已经北京市海淀区人民法院判决，没有认定双方为让与担保的法律关系。所以，本案一审判决是正确的。3、上诉人主张被上诉人高X与京XX公司签订的《商品房买卖合同》是恶意串通，并非是善意购房人，只是单方面的猜测，没有任何证据。而且，签订房屋买卖合同是二被上诉人的真实意思表示。被上诉人高X已经交付了房屋的全部价款并占有使用至今，属于善意买受人，其权利理应得到保护。
承德XX公司答辩称，孔XX的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
高X向一审法院起诉请求：1、请求确认被告承德XX公司与被告孔XX签订的合同编号为：201XXXX0119的《商品房买卖合同》无效；2、请求确认原告与被告承德XX公司签订的《承德XX公司内部房屋预订协议》有效；3、被告承担本案全部诉讼费用。。
一审法院认定事实：2013年8月8日，被告承德XX公司与被告孔XX签订《借款合同》一份，借款总额度为人民币叁仟万元以内。2013年10月17日，被告承德XX公司与被告孔XX又签订《借款合同》一份，借款总额度人民币伍仟万元以内。2012年10月18日，被告承德XX公司为被告孔XX出具借款借据一份，载明借款金额为200XXXX0000.00元；2013年8月8日被告承德XX公司为被告孔XX出具借款借据一份，载明借款金额为300XXXX0000.00元，另外，承德XX公司又为被告孔XX出具借款借据两份，借款借据未填写日期，其中一份借款借据载明借款金额为199XXXX4000.00元，另一份借款借据载明借款金额为100XXXX6000.00元。2013年8月8日被告承德XX公司为被告孔XX出具收据一份，载明今收到孔XX交来购房款人民币300XXXX0000.00元；2013年11月1日被告承德XX公司为被告孔XX出具收据一份，载明今收到孔XX交来购房款人民币500XXXX0000.00元。
被告承德XX公司使用其开发的位于承德市双桥区房屋作为向孔XX借款提供抵押担保。具体担保方式为被告孔XX以被告承德XX公司提供担保的房屋与被告承德XX公司签订《商品房买卖合同》。其中2013年8月6日被告孔XX与被告承德XX公司签订《商品房买卖合同》一份，建筑面积222.44平方米，房屋价款XXX.00元。被告孔XX以购买该6号楼3单元18层3-1810号房屋的形式为借款提供担保。合同签订后，该房屋备案登记在被告孔XX名下。
2015年3月9日，原告与被告承德XX公司签订《承德XX公司内部房屋预订协议》，原告购买被告承德XX公司开发的富顺诚小区6号楼3单XX1810房屋，房屋价款为XXX.00元。2012年9月11日，被告承德XX公司取得商品房预售许可证。
该协议签订后，原告依约缴纳了全部购房款，被告承德XX公司为原告出具了收据，并向原告交付房屋，原告居住至今。
一审法院认为，首先，原告与被告承德XX公司签订的《承德XX公司内部房屋预订协议》是否具有房屋买卖合同性质问题。双方签订的《承德XX公司内部房屋预订协议》对买卖标的、价款约定明确具体，该《承德XX公司内部房屋预订协议》具有商品房买卖合同性质，应认定为房屋买卖合同。第二，二被告签订的《商品房买卖合同》效力问题。二被告虽签订了《商品房买卖合同》，但并无真实的房屋买卖目的。双方真实的法律关系是民间借贷，且二被告对此均予以认可。本案中二被告之间虽然签订了商品房买卖合同，但双方基础法律关系是民间借贷，其实质为民间借贷的抵押担保。因此，二被告之间房屋买卖的意思表示不真实，房屋买卖行为系无效法律行为，二被告签订的房屋买卖合同亦为无效合同。第三，原告与被告承德XX公司签订的《承德XX公司内部房屋预订协议》效力问题。原告与被告承德XX公司签订《承德XX公司内部房屋预订协议》系双方当事人真实意思表示，原告已支付了全部购房款且已入住该房屋，双方签订的《承德XX公司内部房屋预订协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条之规定，判决一、原告与被告承德XX公司签订《承德XX公司内部房屋预订协议》有效。二、被告孔XX、承德XX公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXX0119）无效。案件受理费80.00元，由被告承德XX公司负担。
本院二审期间，上诉人提交证据(2021)京0108执异986号裁定书。证明：在海淀法院审理中法院查明案外人与京XX公司签订的协议不能认定具体房号约定有瑕疵，房款方面不能认定房款已经全部支付。高X对上诉人提交证据质证意见，该裁定书与本案无关联性，上诉人认为对付款事实相关事项已经查明是错误理解，执行异议是形式审查，执行裁定作出并不是对本案事实的查明。承德XX公司对上诉人提交证据不发表质证意见。承德XX公司提交了公司会计记账凭证档案，证明高X已交付购房款。上诉人质证意见京XX公司自己做的记账凭证；真实性不认可，不具有证明效力；没有银行流水和转账凭证，不能证明高X实际支付购房款。高X对记账凭证无异议。本院认定如下，上诉人提交的(2021)京0108执异986号裁定书对案涉房款方面达不到上诉人的证明目的。承德XX公司提交的公司会计记账凭证档案的真实性予以认定，能证明高X实际支付了购房款，对该证据本院予以采信。
本院认为，高X与承德XX公司签订的《承德XX公司内部房屋预订协议》，具备商品房买卖合同的主要内容，系双方各自真实意思表示，且高X已经足额交付了购房款，承德XX公司已经将案涉房屋交付高X使用，即该《承德XX公司内部房屋预订协议》已经实际履行，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《承德XX公司内部房屋预订协议》合法有效。孔XX主张其与承德XX公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXX0119）系让与担保，但双方仅是办理了案涉房屋网签备案手续，既未进行所有权登记，亦未实际交付房屋，不构成让与担保。孔XX与承德XX公司对于案涉房屋均没有买卖的意思表示，双方的真实意思在于设定担保，故，孔XX与承德XX公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXX0119），系双方通谋而为虚伪转移所有权的意思表示，应为无效合同。
综上所述，孔XX的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80.00元,由孔XX负担。
审判长 李XX
审判员 孟路遥
审判员 应春明
二〇二一年十二月十六日
书记员 包XX