黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2020)黑01民初30号
原告（案外人）：刘XX，
委托诉讼代理人：赵长江，黑龙江大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔忠义，黑龙江大地律师事务所律师。
被告（申请执行人）：上海德峰XX公司，住所地上海市崇明区城桥镇.
法定代表人：陈X，董事长。
委托诉讼代理人：王X，黑龙江宏任律师事务所律师。
第三人（被执行人）：黑龙江太平湖XX公司,住所地黑龙江省哈尔滨市道里区。
法定代表人:孙XX,总经理。
原告刘XX与被告上海德峰XX公司（以下简称德峰公司）、第三人黑龙江太平湖XX公司（以下简称太平湖公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘XX及其委托诉讼代理人赵长江、崔忠义、被告德峰公司的委托诉讼代理人王X到庭参加诉讼。第三人太平湖公司经本院依法传唤未到庭，缺席审理。本案现已审理终结。
刘XX向本院提出诉讼请求：停止对刘XX所有的哈尔滨市××温泉小镇××单元××室房产的执行,解除对该房产的查封。事实和理由：哈尔滨市中级人民法院2018年12月7日受理了德峰公司以（2017）沪仲案字0855号仲裁裁决书为依据的执行案件。执行过程中，哈尔滨市中级人民法院于2019年1月7日作出（2018）黑01执1135号之二执行裁定书及协助执行通知书，查封了刘XX从太平湖公司购买的哈尔滨市××温泉小镇××单元××室房产。刘XX对执行标的提出书面异议，哈尔滨市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）黑01执异349号执行裁定书，驳回了刘XX的异议请求。刘XX认为，因太平湖公司是房地产开发企业，且刘XX购买的被查封房产系其名下唯一一套用于居住的房屋，刘XX作为消费者，在法院查封前与开发商签订了书面买卖合同，且交付了全部房屋款项，完全可以排除阻却德峰公司的执行，故提出诉讼，请法院支持刘XX的诉请。
德峰公司辩称，执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确。刘XX的起诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求法院依法驳回刘XX的诉讼请求。
太平湖公司未到庭亦未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.对刘XX举示的证据和相关事实认定如下：
刘XX提交的《太平湖住宅小区认购书》、银联商务POS签购单、收据、黑龙江增值税普通发票能够互相印证，已形成证据链条，对上述证据予以采信，可以认定刘XX在法院查封前已签订书面买卖合同并支付购房款的事实。
刘XX提交的不动产登记信息查询结果证明系行政机关出具，对证据予以采信，可以认定刘XX在哈尔滨市本级行政区域内无其他住房的事实。
刘XX提交的（2019）黑01执异349号执行裁定书系司法机关出具的法律文书，对证据予以采信，可以认定刘XX符合提起执行异议之诉的起诉主体资格。
2.德峰公司没有提交证据。
3.另认定，本院依据已经发生法律效力的（2017）沪仲案字第0855号仲裁裁决书于2018年12月7日受理德峰公司申请执行太平湖公司合同纠纷一案。执行过程中，于2019年1月7日作出查封裁定，查封了涉案房屋。2018年4月4日，刘XX取得涉案房屋黑龙江增值税普通发票，其中房屋地址记载为闫家岗农场场部太平湖一期9号楼3单元502室。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，因此本案审查的焦点问题是刘XX是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，应当根据法律、司法解释的规定，并在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以综合判定。执行异议复议规定第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条属于实质性审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。执行异议复议规定第二十八条规定了一般房屋买受人的物权期待权，第二十九条基于对消费者生存权这一更高价值的维护，规定了房屋消费者物权期待权，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。从法律逻辑上看，房屋买受人排除普通债权的执行，既可以选择适用执行异议复议规定第二十八条，也可以选择适用执行异议复议规定第二十九条。其中第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
具体到本案而言，关于刘XX是否于查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。刘XX与太平湖公司于2011年7月2日签订了《太平湖住宅小区认购书》，该认购书对当事人基本情况、房屋位置、建筑面积、使用面积、价款、权利义务条款明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。认购书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，故结合全案事实，应认定刘XX在涉案房屋查封前与太平湖公司签订了合法有效的书面买卖合同。关于刘XX是否支付房屋价款的问题。刘XX提交了其签订合同当日浦发银行的付款POS机票据，其当日付款198,554元。虽刘XX系在庭后补交了上海浦东发展银行签订合同当日的取款12万元回单，但仅认定有银行票据证实的198,554元凭证，亦可以认定刘XX在涉案房屋查封前已支付的价款超过合同价款的百分之五十（合同总价款318,554元）。关于刘XX所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。根据司法解释的规定，此条系为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营。对此基本形成了以案外人购买房屋的性质作为判断的“客观标准”。也就是说，如果案外人所购房屋的性质为居住用房，则认定为消费者。如果所购房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。这里的“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地其名下无其他能够用于居住的房屋。据此，刘XX提交的证据已经证实涉案房屋为住宅且其在本市名下无其他能够用于居住的房屋。
综上所述，刘XX的诉讼请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，缺席判决如下：
不得执行黑龙江省道里区闫家岗农场场部太平湖一期9号楼X单元X室房屋。
案件受理费6,078.31元，由黑龙江太平湖XX公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
本院（2019）黑01执异349号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 赵XX
审判员尹XX
审判员侯XX
（）
二〇二〇年十二月三十日
法官助理杜XX
书记员李XX