湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2022）湘0105民初14606号
原告：李X，女，1996年2月27日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区。
委托诉讼代理人：刘X，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：尹XX，湖南XX实习律师。
被告：湖南XX公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路589号开福万达XX。
法定代表人：欧XX，总经理。
委托诉讼代理人：李X，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：郭X，湖南XX实习律师。
原告李X诉被告湖南XX公司（以下简称XX公司）服务合同纠纷一案，本院于2022年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李X的委托诉讼代理人尹XX、被告XX公司的委托诉讼代理人李X、郭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李X向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原告与被告签订的《中国法拍网法拍房委托服务协议》；2.判令被告返还原告支付的法拍服务费59000元，尽职调查费10000元；3.判令被告承担延期腾退期间所产生房屋腾退费用及对应市场同等价值房屋的租赁费、物业费、水电费共计22000元；4.判令被告承担前期8000元及后期回款的金额的百分之15的律师费；5.判令本案诉讼费、执行费等全部合理费用由被告承担。事实与理由：原告于2021年8月1日与被告签署《中国法拍网法拍房委托服务协议》，协议中明确约定被告需承担腾退清场服务，约定被告为原告提供公开的司法拍卖房屋信息，被告收取拍卖标的成交价6%的佣金（含10000元尽调费）。2021年8月11日收到被告提交的《中国法拍网尽职调查书》，被告在尽职调查报告中对长沙市开福区秀峰路69号山语城XX期17栋1702号房屋调查结论如下：“可以腾退，建议竞拍”。2021年8月12日，原告在被告的指引下以XXX元拍下了长沙市开福区秀峰路69号山语城XX期17栋1702号房屋。截至目前，因被告怠于履行腾退的义务，并与原房主相勾结，恶意侵犯原告的合法权益，导致该房屋在拍下后一年多仍无法腾退，原告不仅无法入住房屋还需承担高额的法拍服务费，现为维护原告的合法权益，依法诉至法院，望判如所请。
被告XX公司辩称，1.原告诉请解除与被告签订的服务协议缺乏事实和法律依据。原告在起诉状中诉请合同解除的事实依据是被告怠于履行房屋腾退义务，被告仅具有协助XX义务，双方签订的服务协议中并未规定此种情形可以解除合同，该情形也不符合《民法典》第五百六十三条所规定的法定解除条件。2.房屋腾退的主义务人是被执行人而非被告。最高院明确拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退。故此，无论是案涉房屋的XX主义务人还是法律上的负责人均不是被告，被告仅负责为XX提供必要协助。3.被告一直在积极履行服务协议所约定的各项合同义务，而非原告诉请的怠于履行合同义务。案涉房屋成交确认之后，被告一直在积极与执行法官、被执行人、原告进行沟通，多次联系被执行人确定房屋腾退时间，不存在原告诉称怠于履行合同义务的行为。经被告多次协调，被执行人已经同意近期腾退房屋。案涉房屋成交确认，被告已经履行了服务协议的主合同义务，也一直在积极履行合同的各项义务，并无违约行为。4.原告诉请房屋腾退期间尚未届满，原告尚未产生因房屋延期腾退导致的损失。网络竞价成功确认书载明的房屋成交日是2021年8月12日，双方服务协议约定的房屋腾退期间为半年，半年以上无法交付的才会出现原告诉请的损失。2022年1月20日前后，原告与被执行人达成了房屋租赁协议，租赁协议于2022年7月届满，因原告与案涉房屋被执行人达成了租赁协议，双方服务协议约定的房屋腾退期间重新计算。因此，案涉房屋的房屋腾退期间应变更为：2022年7月至2023年1月。5.原告所称被告收费超过国家的强制性标准缺乏法律依据，其引用的《关于房地产中介服务收费的通知》依据失效，且被告提供的服务并不只是中介服务。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，案涉服务协议依法不能达到解除的法律后果，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。
原、被告双方围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证，就当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及本案争议的焦点，并结合当事人的陈述，本院确认如下事实：
2021年7月17日，原告李X（甲方）与被告XX公司（乙方）签订《法拍房委托服务协议》，协议约定：一、竞买人基本信息：李X。二、具体委托事项。乙方根据甲方的实际要求，完成以下委托事项：咨询建议、竞买前看样、尽职调查、协助贷款、指导交保参拍、提醒付款、公证委托、领取文书、缴纳税费、代办过户、腾退清场、指导退保证金。三、佣金、费用及其支付方式。乙方为甲方提供法拍房竞买全程服务的服务费收费标准为：甲方拍得标的物成交价6%，服务费不足4万按4万收取。本协议签订时，甲方应向乙方支付尽职调查费10000元（含在服务费内）。四、委托服务周期。甲方委托乙方在签订合同之日起两年内为其提供全程委托竞买服务。五、违约责任。乙方为甲方在成功办理到不动产产权证之后，因乙方尽职调查报告内容存在重大瑕疵导致甲方竞拍的标的自不动产权证办理之日起满半年或半年以上无法交付的，延时腾退期间所产生的房屋腾退费用由乙方承担（乙方承担费用仅包括：腾退期间产生的诉讼费、律师费、涉及到的合法租赁协商解除租赁所产生的租赁费用，以及对应市场同等价值房屋的租赁费和物业费、水电费作为补偿。）协议还对委托服务流程、守约承诺、协议解除、争议解决、协议生效、保密条款等作了相关约定。
协议签订后，原告委托被告对意向拍卖标的：位于长沙市开福区秀峰路69号山语城XX期17栋1702号房屋进行调查，被告于2021年8月11日作出尽职调查报告书，综合意见为建议竞拍。2021年8月12日，原告成功竞拍到标的房屋，成交价格为XXX元，竞拍标的房屋于2021年10月20日办理到原告李X名下。2021年8月13日原告向被告支付服务费59200元，2021年10月15日原告向被告支付尾款10000元。办理产权变更登记后，原、被告为XX事宜具体沟通如下：2021年12月9日，原告李X在“李X拍房服务对接群”与被告单位员工冯XX沟通：“如今天电话沟通内容，请帮忙尽快确认房屋腾退完结的具体日期，谢谢！”“如果对方就是不愿意搬的话，可以就按市场价去谈租赁，总不能我还房贷，房子她们还一直住，我从9月份就开始还房贷，房屋10月就已经更名了。”2022年1月4日，李X：“想办法，看能不能争取到1500-这是争取后的回复吗？所以结论是多少？”冯XX：“租金有300元的差距，1500元租金公司按约先付给你，租约弄好了发给你。”2022年1月20日：“我不需要你们争取家具家电，按1500算就可以。”2022年1月30日、2022年4月11日，被告分两次向原告支付押金及6个月租金共计10500元（2022年2月至2022年7月底租金）。被告法定代表人欧XX自2022年1月起一直保持与被执行人刘X沟通XX事宜，刘X口头承诺XX但拖延至今尚未腾退房屋。
在庭审中，原告提供其与湖南XX签订的委托代理合同，拟证明原告所支付的律师费为8000元以及后期回款金额的15%。被告对其三性均不予认可，认为原告没有出示原件，且原、被告签订的《中国法拍网法拍房委托服务协议》也并未约定诉讼费和律师费应由被告承担。原告还提供房屋中介机构出租山语城附近的房屋出租价位截图，拟证明原告所拍下的房屋市场同等价位的租赁费为1800元左右。对此被告不予认可，认为该截图不具备证据的形式，应该由司法机构出具鉴定意见。
本院认为，一、原告李X与被告XX公司于2021年7月17日签订的《法拍房委托服务协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。该合同没有约定一方解除合同的事由，故原告不能行使约定解除权。被告已根据原告的实际要求，完成了除协助腾退清场服务之外的其他委托事项，原告已成功竞拍到标的房屋并已办理产权登记，亦可采取其他合法方式达到使被执行人腾退房屋的目的，故被告没有完成协助腾退清场服务的行为，不能认定为《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的因其违约致使不能实现合同目的的行为，原告不能据此行使法定解除权，故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求，本院依法不予支持。原告要求被告退还服务费、尽职调查费共计69000元，案涉合同第5.1条约定，乙方为甲方提供法拍房竞买全程服务的服务费收费标准为：甲方拍得标的物成交价6%，本协议签订时，甲方应向乙方支付尽职调查费10000元（含在服务费内）。竞拍标的成交价为XXX元，原告应付服务费60356.94元（含尽职调查费），已付69200元，故被告应退还原告服务费8843.06元，对原告诉求超出部分，本院依法不予支持。原告称根据《关于房地产中介服务收费的通知》规定，收费最高不超过成交价格的3%，被告收取的服务费标准过高，该格式条款应属于无效条款。国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》已经失效，故对原告此主张本院不予采纳。
二、因被告迟延履行协助腾退清场义务，已构成违约。案涉合同第8.10条约定，乙方为甲方在成功办理到不动产产权证之后，因乙方尽职调查报告内容存在重大瑕疵导致甲方竞拍的标的自不动产权证办理之日起满半年或半年以上无法交付的，延时腾退期间所产生的房屋腾退费用由乙方承担（乙方承担费用仅包括：腾退期间产生的诉讼费、律师费、涉及到的合法租赁协商解除租赁所产生的租赁费用，以及对应市场同等价值房屋的租赁费和物业费、水电费作为补偿。）本案中，竞拍标的房屋于2021年10月20日办理到原告李X名下，延时腾退期间即从2022年4月21日起产生的房屋腾退费用应由被告承担。原告要求被告按1800/月支付从2021年8月至2022年9月的房租，2022年2月至7月底的房租标准1500元/月，系双方协商达成，原告要求按1800元/月计算，本院不予采纳；延时腾退期间从2022年4月21日开始计算，原告要求从2021年8月份开始计算房租，与合同约定不符，本院不予采纳；因原告提供的与欧XX、冯XX的录音资料显示欧XX承诺按2000元/月算房租，故对2022年8月份起的房租，原告主张按1800元/月支付，本院予以采纳。综上，被告应承担2022年8月、9月的房屋租金3600元。原告要求被告承担物业费、水电费、律师费，但未提供相关支付凭证，无法证实该部分费用已实际产生，本院依法不予支持。被执行人刘X至今尚未腾退房屋，故延时腾退期间所产生的房屋腾退费用并未最终确定，原告可待房屋腾退后就实际产生的费用（含2022年9月后的房租及其他费用）另行主张权利。被告辩称原告诉请房屋腾退期间尚未届满，原告尚未产生因房屋延期腾退导致的损失，案涉房屋的房屋腾退期间应变更为：2022年7月至2023年1月。从被告提供的原告李X与冯XX的微信聊天记录可知，并非原告与被执行人自行达成了租赁协议导致不需要XX，而是原告在被执行人延期腾退房屋后的采取的变通措施，且是原、被告之间协商达成的补偿方案，故租赁期间不能抵扣房屋腾退期间，对被告此辩解本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告湖南XX公司于本判决生效之日起10日内退还原告李X服务费8843.06元；
二、被告湖南XX公司于本判决生效之日起10日内支付原告李X房屋租金3600元；
三、驳回原告李X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2276元，因适用简易程序减半收取1138元，由原告李X承担1082元，被告湖南XX公司承担56元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 兰莉莎
二〇二二年十二月七日
代理书记员 胡 睿