湖南省长沙市中级人民院
民 事 判 决 书
（2013）长中民再终字第00225号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）湖南XX公司。
法定代表人虞X，该公司经理。
委托代理人杨XX，湖南湘军律师事务所律师。
委托代理人龙X，湖南湘军律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）长沙XX公司。
法定代表人喻X，该公司总经理。
委托代理人罗XX，湖南XX律师。
委托代理人李X，湖南XX律师。
湖南XX公司（以下简称新供销公司）因与长沙XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，新供销公司不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出（2012）芙民初字第346号民事判决，向本院提起上诉，本院作出（2012）长中民三终字第3911号民事判决。新供销公司仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院作出（2013）湘高法民申字第0138号民事裁定书，指令本院再审本案，再审期间中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭公开对本案进行开庭审理，再审申请人新供销公司与申请人XX公司的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
XX公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除XX公司与新供销公司签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》；二、新供销公司向XX公司返还租赁房屋；三、新供销公司向XX公司支付欠缴租金30万元（计算至2012年3月17日，实际欠缴租金计算至新供销公司向XX公司交还租赁物之日止）；4、新供销公司向XX公司支付违约金42万元。
新供销公司向一审法院提起反诉，请求：一、XX公司向新供销公司返还消防设施价值总计111442.28元，其中镀锌钢管50800元、喷头5566元、湿式报警装置4398元、水流指示器860元、消火栓9617元、灭火器1075元、管道支吊架11300元、电线管5558元、金属软管2155元、铜芯绝缘导线7255元、接线盒319元、成套灯具5180.28元、法兰阀7359元；二、XX公司赔偿新供销公司装修费用损失136992元；三、XX公司赔偿新供销公司联营合同损失172921元。
湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审查明：XX公司与新供销公司于2010年12月15日签订《房屋租赁合同书》，约定XX公司将位于长沙市芙蓉区火星镇天域新都一楼面积为1500平方米的房屋租给新供销公司经营；租赁时间为五年（从2011年3月18日起至2016年3月17日止）；合同签订后的头三个月为装修期免租；租金前三年，每月为14万元，后两年，每月为15万元，须提前一个月按季度支付；承租方负责房屋正常维修及管理，维修费用归承租方承担；承租方对承租房屋及其附属设施可根据自身经营需要进行必要的内部装修、添设或改造。所有装修（设备不在其内）遵循来修去丢的原则；房屋、设备保证金42万元（不计息），租赁完毕三个工作日内退还；任何一方违约给对方造成的损失，必须由违约方支付相当于当年三个月租金的赔偿金；拖欠房租达一个月以上的，出租方有权解除合同并无偿收回本大楼及承租方所使用的全部房屋及添附。合同签订后，XX公司将租赁房屋交付给了新供销公司，新供销公司根据消防安全部门的要求，对租赁房屋进行了装修（含消防设施的配备），并于2010年12月16日将房屋、设备保证金42万元，以银行电子转账方式支付给了XX公司，XX公司于2010年12月20日给新供销公司开具了42万元保证金的收据。因经营状况不佳，新供销公司主张退还500平方米的承租房屋，为此，双方于2011年11月2日签订《房屋租赁补充协议》，约定新供销公司在补充协议签订之日起十日内向XX公司退还500平方米的承租房屋，同时减少月租金，即从2011年12月18日起至2014年3月17日止每月租金为10万元，2014年3月18日起至2016年3月17日止每月租金为11万元；如果新供销公司欠缴租金一个月以上，除支付欠缴的房租外另应当支付42万元的违约金。补充协议签订后，XX公司收回了新供销公司退还的500平方米的承租房屋。2012年2月14日，XX公司以新供销公司未提前一个月向XX公司支付2011年12月18日起至2012年3月17日止的租金为由诉至一审法院。在一审审理过程中，新供销公司于2012年2月16日用特快专递向XX公司寄送一份《办理租赁物移交手续催告书》，称其已于2011年12月向XX公司发出要求解除租赁合同的函告（名称为关于申请解除租赁合同的函），并在2012年2月12日已搬迁至可以交付租赁物状态，现要求办理租赁物移交手续。XX公司于2月24日向供销公司复函一份，称其并未收到新供销公司于2011年12月发出的要求解除租赁合同的函告，新供销公司也从未请求要求搬迁及交付租赁物，XX公司也从未阻扰新供销公司的物品搬迁。新供销公司于3月5日又用特快专递向XX公司寄送一份《关于再次强烈要求拆搬我司所属物品的函告》，要求拆搬新供销公司在天域新都的空调主机及其它设备。XX公司于3月8日向新供销公司复函称其从未阻扰新供销公司拆搬空调主机及设备，也从未扣押过你公司任何财产。新供销公司已于2012年8月2日将承租的全部房屋腾空（含房屋钥匙）移交给XX公司。
另查明：2010年12月28日新供销公司电器连锁分公司与陈X签订一份联营合同书，陈X于2012年3月初退出，但未与新供销公司办理货物移交手续；2010年12月31日新供销公司与长沙XX公司签订一份联营合同书，双方于2011年10月31日签订终止协议，解除了联营合同；2011年1月6日新供销公司与长沙XX公司签订一份联营合同书，双方于同年9月30日签订终止协议，解除了联营合同；2011年1月16日新供销公司电器连锁分公司与长沙XX公司签订一份联营合同书，长沙XX公司于同年6月底退出；2011年1月26日新供销公司与长沙XX公司签订一份联营合同书，双方于同年9月30日签订终止协议，解除了联营合同。新供销公司于2011年5月15日与XX波签订一份租赁合同书，约定将天域新都一楼店北端独立对外门面15平方米的房屋租给XX波经营，租赁期限为两年，年租金为39600元。合同签订后，XX波将租赁房屋取字号“新供销烟酒行”正常经营。2012年3月1日XX波全权委托其丈夫单灵伟与新供销公司签订了一份租赁合同终止协议，但没有约定XX波腾退房屋的时间。新供销公司按终止协议已向XX波退还押金和多预付的租金合计13250元，但XX波直到2012年8月2日才将该房屋移交给XX公司。
湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审认为：XX公司与新供销公司签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依约切实履行自己的合同义务。依《房屋租赁合同书》第五条第2款、第九条第7款第（2）项及《房屋租赁补充协议》第3条的规定，新供销公司每季度的租金须提前一个月交付；拖欠租金达一个月以上的，XX公司有权单方解除合同，新供销公司除支付欠缴的租金外还须另外支付违约金42万元。由于供销公司拖欠租金达一个月以上，致合同约定的解除条件成就，XX公司行使合同赋予的单方解除权，要求终止《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》并诉请新供销公司支付租金及给付违约金，符合法律规定及合同约定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案XX公司在提起诉讼后的第三天即2月17日收到新供销公司办理租赁物移交手续催告书，因新供销公司在催告书中，有解除合同的真实意思表示，故应视为对XX公司解除合同无异议。而本案新供销公司收到起诉状副本等法律文书的时间是2012年3月12日，所以双方解除合同的时间应为2012年3月12日。由于新供销公司直至2012年8月2日才将承租的全部房屋腾空移交给XX公司，所以新供销公司应从2012年3月13日起至2012年8月1日止比照租金标准向XX公司支付占用房屋的使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，新供销公司并不能举证证实双方在《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》中自愿协商确定的违约金数额过分高于XX公司因合同解除而遭受的损失，故其请求调低违约金的赔偿数额的答辩意见，一审法院未采纳。因为新供销公司并未就租赁房屋漏水及相关损失的事实曾向XX公司提出过主张，提供相应的证据予以证实；即使XX公司提供的租赁房屋确有部分瑕疵，新供销公司亦应根据《房屋租赁合同书》第八条第二款承租方负责房屋正常维修及管理，维修费用归承租方承担的约定处理，而不应擅自以拒付租金的方式对待。故新供销公司主张XX公司提供的租赁房屋漏水存在瑕疵，致合同无法履行，已违约在先，其拒付租金合法有理的答辩意见，一审法院未采纳。新供销公司据此提出要XX公司赔偿装修损失及联营合同损失的反诉请求，一审法院未予支持。新供销公司提出要XX公司返还扣押的消防设施的反诉请求，因其未提交充分的证据予以证明，一审法院未予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款和第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、XX公司与新供销公司签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》于2012年3月12日解除；二、新供销公司将其占用的原租赁长沙市芙蓉区火星镇天域新都一楼的全部房屋返还给XX公司（已履行）；三、新供销公司在本判决生效之日起十日内，向XX公司支付欠缴的房屋租金283333.33元（按10万元／月计算，从2011年12月18日起至2012年3月12日止）；四、新供销公司在本判决生效之日起十日内，向XX公司支付占用房屋的使用费463333.33元（按10万元／月计算，从2012年3月13日起至2012年8月1日止）；五、新供销公司在本判决生效之日起十日内，向XX公司支付违约金42万元；六、驳回新供销公司的反诉诉讼请求。本案本诉受理费11160元，反诉受理费3810元，共计14970元，由新供销公司负担。
新供销公司不服一审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误、适用法律错误。一、新供销公司已于2011年12月向XX公司函告，要求解除租赁合同，2012年2月又向XX公司表明了要求解除合同的意思表示，且于2012年2月即已搬离租赁物。新供销公司曾多次向XX公司交还租赁物钥匙，XX公司却怠于履行接收义务，直到2012年7月16日才接收。二、租赁物严重漏水，严重影响了新供销公司经营，致使新供销公司签订该租赁合同之最终目的无法实现，XX公司已经构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十六条之规定，新供销公司有权解除合同。新供销公司已于2011年12月和2012年2月分别向XX公司表明了解除合同的意思表示。因此新供销公司不存在违约的情形。三、XX公司知晓新供销公司将15平方米的门面转租给XX波的事实，而且新供销公司也在2012年3月1日终止了与XX波的租赁合同关系，同时履行了要求XX波腾房的告知义务，是XX波一直无权占有租赁物致使租赁物到2012年8月2日才移交。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，XX公司应当向XX波主张侵权责任，而一审却错误地判决新供销公司承担全部责任。而且XX波所承租的15平方米门面与新供销公司经验的家电卖场是两个独立的门面，尽管XX波占有该15平方米的门面，也不会影响新供销公司所承租的1000平方米门面的整体交付。四、由于XX公司提供的租赁物不符合合同约定，致使新供销公司因此投入的装修资金不能实现其价值，与其他公司签订的联营合同也无法实现，因此新供销公司有权要求XX公司赔偿装修费用损失和联营损失。综上，请求二审法院：一、依法撤销原审第三、四、五项判决；二、依法维持原审第一、二项判决；三、依法支持新供销公司在一审中提出的反诉请求，即判令XX公司返还消防设施总计111442.28元；判令XX公司赔偿新供销公司装修费用损失136992元；判令XX公司赔偿新供销公司联营合同损失172921元。
被上诉人XX公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判决。一、新供销公司于2012年8月2日在原审法院的主持下向XX公司交还租赁物，新供销公司应向XX公司支付交还租赁物之前的租金和占用租赁物使用费。二、新供销公司欠缴租金构成违约，依约应当支付违约金420000元。三、新供销公司诉称租赁物严重漏水，要求XX公司返还消防设施、赔偿装修损失、联营合同损失，没有事实和法律依据。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院二审认为，本案的争议焦点：一、新供销公司未支付租金的行为是否构成违约；二、新供销公司移交租赁物的时间如何认定；三、XX公司是否应当返回新供销公司消防设施，赔偿新供销公司的装修损失和联营合同损失。
关于新供销公司未支付租金的行为是否构成违约。根据新供销公司与XX公司所签订的《房屋租赁合同书》第五条的约定，新供销公司应当提前一个月向XX公司按季度支付租金，而新供销公司却未在2011年11月18日前向XX公司支付2011年12月18日之后的租金。对此，新供销公司抗辩称是由于XX公司所提供的租赁物严重漏水，严重影响了新供销公司经营，致使新供销公司签订该租赁合同之最终目的无法实现，XX公司已经构成根本违约，因此新供销公司拒付租金的行为并不构成违约。然而新供销公司并未提供证据证明其在拒付租金之前告知了XX公司关于租赁物严重漏水并要求其予以维修的情况，而且新供销公司在知晓租赁物的情况后，又于2011年11月2日与XX公司签订了《房屋租赁补充协议》，也没有在该补充协议中提及关于租赁物严重漏水的情况。据此可以推定，新供销公司在签订补充协议时认可了租赁物的使用情况。因此，对于新供销公司所提出的XX公司已经构成根本违约的抗辩，本院不予支持。在XX公司不存在违约的情况下，新供销公司不履行合同所约定租金支付义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，即向XX公司支付欠缴的房屋租金以及合同所约定的违约金。新供销公司主张称，其与XX公司之间的租赁合同解除时间为2012年2月17日，即XX公司收到新供销公司寄送的《办理租赁物移交手续催告书》之日。然而，虽然新供销公司在《办理租赁物移交手续催告书》中表明了解除租赁合同的意思表示，但在XX公司不存在违约行为的情况下，根据双方的合同约定，新供销公司并不享有单方的解除权，因而此时双方的租赁合同并未解除。直到XX公司收到新供销公司于2012年3月12日收到本案的起诉状副本等法律文书之日才视为双方的租赁合同已经解除。
关于新供销公司移交租赁物的时间。新供销公司主张称其在2012年2月12日就已经搬离租赁物，只是由于XX公司怠于履行接收义务，才导致新供销公司在2012年8月2日将租赁物的钥匙交给XX公司。再者XX波承租的15平方米门面与新供销公司经营的其他1000平方米门面系独立的，不影响新供销公司门面的交付，而且新供销公司与XX波之间的门面转租合同已经终止，是XX波无权占有XX公司的租赁物，由此产生的损害后果不应由新供销公司承担。根据法院查明的事实，新供销公司与XX波签订了门面转租合同，虽然新供销公司在2012年3月1日就与XX波解除了该转租合同，但XX波直到2012年8月2日才将门面移交给XX公司。首先，由于XX波一直占用着XX公司的租赁物，对于新供销公司的部分交付，根据《中华人民共和国合同法》第七十二条之规定，XX公司有权拒绝接收。其次，XX公司与XX波之间并未签订租赁合同，在XX公司与新供销公司之间的租赁合同关系中，XX波属于第三人，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，XX公司有权要求新供销公司承担因XX波的原因所造成的租金损失。因此，新供销公司移交租赁物的时间应当为2012年8月2日，新供销公司也应当向XX公司支付租赁物移交之间的租赁物使用费。新供销公司所援引的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，只是赋予了出租人向次承租人请求支付逾期腾房占有使用费的权利，但出租人并不因此丧失根据合同向承租人要求承担违约责任的权利。
关于XX公司是否应当返回新供销公司消防设施，赔偿新供销公司的装修损失和联营合同损失。新供销公司要求XX公司返回消防设施，赔偿装修损失和联营合同损失的主要理由是XX公司提供的租赁物存在严重漏水情况，由于XX公司根本违约，导致新供销公司签订该租赁合同的目的无法实现。但由于新供销公司无法提供证据充分证明XX公司存在违约情形，因此对于新供销公司的这一主张，本院不予支持。而且按照《房屋租赁合同书》第九条第二项之约定，新供销公司所有装修遵循来修去丢的原则，XX公司不承担补偿责任，同时根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款二项之规定，因新供销公司违约导致租赁合同解除，新供销公司不得请求XX公司返回消防设施的价值以及赔偿装修损失。据此，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，上诉人的上诉理由不成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
申请再审人新供销公司申请再审称：一、XX公司与新供销公司于2010年12月15日签订的《房屋租赁合同书》的解除时间是2012年2月16日；二、XX公司要求新供销公司支付42万违约金没有事实和法律依据；三、房屋占用使用费系因XX公司放任自身损失的扩大而产生，应由XX公司自行承担，而不应由新供销公司承担；四、XX公司对租赁合同的解除具有过错，其应对因此所产生的装修损失、联营合同损失、添附消防设施损失承担赔偿责任。请求：一、撤销长沙中院（2012）长中民三终字第3911号民事判决；二、请求依法改判，驳回被申请人要求再审申请人支付房屋租金及利息的诉讼请求；三、请求依法支持再审申请人一审时的反诉请求。
XX公司答辩称：一、一、二审法院认定新供销公司构成违约证据充分，认定事实清楚；二、新供销公司于2012年8月2日向XX公司交还租赁物，事实清楚，证据确凿，新供销公司理应向XX公司支付租赁合同解除后、租赁物交换前的房屋使用费；三、XX公司没有违约行为，新供销公司主张XX公司返还消防设施，赔偿装修损失和联营合同损失没有事实和法律依据；四、一、二审法院认定XX公司与新供销公司的合同解除时间为2012年3月12日是正确的；五、新供销公司租赁给XX波经营新供销烟酒的商铺属于新供销公司向XX公司承租的租赁物的一部分；六、新供销公司支付42万元的违约金数额远不足弥补XX公司因新供销公司的违约行为所遭受的损失，并不具备合同法规定的“过分高于造成的损失”的情形。请求：驳回新供销公司的再审申请。
再审期间双方并未提供新的证据，本院再审查明事实与原一、二审查明事实一致。
本院认为，新供销公司与XX公司签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。依《房屋租赁合同书》第五条第2款、第九条第7款第（2）项及《房屋租赁补充协议》第3条的规定，新供销公司每季度的租金须提前一个月交付；拖欠租金达一个月以上的，XX公司有权单方解除合同，新供销公司除支付欠缴的租金外还须另外支付违约金42万元。本案中，对于新供销公司未提前一个月向XX公司支付2011年12月18日起至2012年3月17日止的租金的事实双方无争议，新供销公司提出未支付租金的原因是因为租赁房屋出现漏水情况、影响经营，XX公司存在违约情况。依照《房屋租赁合同书》第八条第二款“承租方负责房屋正常维修及管理，维修费用归承租方承担”之约定，新供销公司应当先行维修，而从本案的现有证据看来，新供销公司并未提供充分证据证明其按照合同约定对房屋先行进行了维修或者向出租人提出房屋漏水系非正常原因导致，故对于新供销公司提出未按约定支付租金的抗辩事由，本院不予认可。因新供销公司存在违约行为，按照《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》的约定，XX公司有权行使解除权，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方“，XX公司解除合同的意思表示应送达到新供销公司。本案中，新供销公司于2012年3月12日收到起诉书副本，XX公司解除合同的意思于当天送达新供销公司，原审认定《房屋租赁合同书》的解除时间为2012年3月12日并无不妥。按照《房屋租赁补充协议》第三条的约定，新供销公司因其违约行为，应按约定支付给XX公司违约金42万元。新供销公司申请再审称约定的违约金明显高于XX公司的实际损失，对此，从《房屋租赁补充协议》看，如新供销公司与XX公司顺利履行合同，合同将从2011年12月18日起至2014年3月17日止每月租金为10万元；再从2014年3月18日起至2016年3月17日止每月租金为11万元。新供销公司再审中认为XX公司的损失即是租金损失，但其并未能举证证明XX公司在取回租赁物后，至《房屋租赁补充协议》约定的租赁到期之日的时间范围内，XX公司将涉案租赁物租给了他人并取得了租金或者通过其他途径弥补了相应的租金损失，即无法证明约定的违约金是否过分高于XX公司的损失，故其请求通过法院调整减少违约金的请求，本院不予认可。新供销公司主张其于2012年2月12日已搬离至可以交付的状态，并催促XX公司受领涉案房屋。经查，新供销公司与XX波签订了门面转租合同，将其向XX公司租赁的房屋中的15平方米转租赁给了XX波，虽然新供销公司在2012年3月1日就与XX波解除了该转租合同，但XX波直到2012年8月2日才将门面移交给XX公司。在2012年8月2日前，XX波与XX公司之间不存在任何合同关系。新供销公司主张已经做好了返还租赁物的准备，但实际上因为其与XX波的转租关系，导致未能全面履行返还义务，根据《中华人民共和国合同法》第七十二条规定“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外”，XX公司有权拒绝接收。在XX公司与新供销公司之间的租赁合同关系中，XX波属于第三人，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，XX公司有权要求新供销公司承担因XX波的原因所造成的租金损失，原审判决认定无误。对于新供销公司要求新供销公司承担装修损失、联营合同损失、添附消防设施损失的反诉请求，按照《房屋租赁合同书》第九条第二项之约定，新供销公司所有装修遵循来修去丢的原则，XX公司不承担补偿责任，同时因新供销公司违约导致租赁合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款二项之规定，新供销公司不得请求XX公司返回安装消防设施的费用以及赔偿装修损失。因为其自身存在违约行为，故其主张XX公司承担联营合同损失的请求，本院不予支持。对于其主张的返还消防设施的请求，因没有提供相应的证据证明消防设施现被XX公司占用，故本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二百零七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2012）长中民三终字第3911号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 黄XX
审判员 旷学瑛
审判员 王 波
二〇一四年三月二十六日
书记员 郭XX