案外人:娄XX，男，****年**月**日生，汉族，无职业，住吉林省白山市**区**街****。
申请执行人:胡XX，男，汉族，无职业，****年**月**日生，住吉林省通化县快大茂镇利民委**。
委托诉讼代理人:孙XX，吉林XX律师。
被执行人:吉林省XX公司。
法定代表人:王XX，董事长。
在本院执行申请执行人胡XX与被执行人吉林省XX公司(以下简称XX公司)债权转让合同纠纷一案中，案外人娄XX于2020年5月31日对本院执行被执行人XX公司所有的坐落于吉林省白山市浑江区城南街长白山国际商业批发中XX:区号04、丘号0033、幅号0444、幢号0120、一层000106、000110、000111号门市房拍卖行为提出书面异议。本案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人娄XX称，娄XX于2012年11月28日从XX公司处购买了案涉三处门市房。娄XX与XX公司签订了房屋买卖协议，XX公司给娄XX出具了收据，娄XX在购买的同时就入驻了案涉房屋，一直占有和出租给他人使用至今。法院不应当对该房屋进行执行拍卖。请求:中止对吉林省白山市中级人民法院(2020)吉06执恢24号之二执行裁定书中对浑江区XX、FM11、FM12商用门市房的拍卖措施。
申请执行人胡XX称，对娄XX向法院提供的与XX公司签订了房屋认购协议及租赁合同的真实性无异议。但案涉房屋是营业房屋，我方对该房屋享有债权抵押权，且已被白山市中级人民法院(2014)白山民二初字第25号民事调解书确认我方对该房屋依法享有优先受偿权;另根据物权法的规定未征得抵押权人同意，不得转让抵押物。综上，应驳回案外人的异议请求。
本院查明，胡XX与XX公司债权转让合同纠纷一案，本院于2014年6月24日作出(2014)白山民二初字第25号民事调解书，协议内容:一、吉林省XX公司于调解协议书生效之日起2个月内，即2014年8月23日一次性向胡XX支付贷款本金1150万元，如果吉林省XX公司按期还款，胡XX自愿放弃截止2013年10月15日的利息XXX.75元。二、如吉林省XX公司在上述期限内未履行或未完全履行还款义务，胡XX有权于2014年8月23日起要求吉林省XX公司支付1150万元本金及截止到2013年10月15日的利息XXX.75元，以及2013年10月15日至还清全部债权之日止的利息(利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计息)。三、白山市XX与吉林省XX公司于2007年8月30日、2007年12月10日签订的抵押合同有效，胡XX基于上述两份抵押合同对因受让债权行为而对抵押物享有抵押权，并在前述本金及利息、债权清收过程中所产生的费用(费用包括但不限于诉讼费、申请执行过程中产生的评估拍卖等费用)的范围内对抵押合同中的抵押物(抵押物分别为吉林省XX公司所有的坐落于向阳批发市场长白山国际批发中XX门市房1151.22平方米，即1FM04至1FM08、1FM10至1FM13、1FM15至1FM18，共计13套;D区第3层卖场3500平方米;C区第4层办公楼707平方米)享有优先受偿权，如吉林省XX公司在2014年8月23日不履行上述还款义务时，胡XX有权以抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、案件受理费107370元，减半收取53685元，由吉林省XX公司负担。
由于XX公司未履行上述生效法律文书确定的义务，本院根据胡XX的申请，立案执行。2020年9月9日，本院作出(2020)吉06执恢24号执行裁定书，裁定:查封被执行人XX公司所有的坐落于吉林省白山市浑江区城南街长白山国际商业批发中XX:1.区号04、丘号0033、幅号0444、幢号0120、一层000104-000107、000110-000114号共9处门市房;……，查封期限为三年。
2020年9月9日，本院作出(2020)吉06执恢24号之二执行裁定书，裁定:拍卖被执行人XX公司所有的坐落于吉林省白山市浑江区城南街长白山国际商业批发中XX:1.F区门市房000104-000107、000110-000114号共9处门市房(1.区号04、丘号0033、幅号0444、幢号0120)……。
另查明，娄XX向法院提供的证据:1.2012年11月28日，娄XX与XX公司签订的关于案涉房屋的《国际金街商用门市房认购协议书》，并称交纳了购房款。
2.关于FM7门市房出租使用情况，娄XX与承租人付秋成签订该门市房租赁合同一份，期限是2013年1月1日至2013年12月31日;娄XX与承租人宋XX签订该门市房租赁合同一份，期限是2014年1月3日至2015年1月3日;毕XX(娄XX妻子)与承租人宋XX签订该门市房房屋租赁合同一份，期限是2020年4月18日至2021年4月17日。关于FM11门市房出租使用情况，娄XX与承租人李XX签订该门市房租赁合同一份，期限是2012年12月1日至2013年7月31日;毕XX、娄XX与承租人乔XX、高XX签订该门市房租赁合同一份，期限是2013年7月17日至2014年7月16日;毕XX与承租人宋XX签订该门市房租赁合同一份，期限是2020年3月1日至2021年2月28日。关于FM12门市房出租使用情况，娄XX与承租人燕XX签订该门市房租赁合同一份，期限是2012年12月1日至2014年11月30日;毕XX与承租人时XX签订该门市房租赁合同一份，期限是2014年12月1日至2015年11月30日;毕XX与承租人吕X签订该门市房租赁合同一份，期限是2021年4月26日至2022年4月25日。上述证据证明案涉三户门市房由娄XX购买后对外出租，一直对外出租至今。
还查明，白山市房产测绘中心出具的测绘结果明确，本案案涉房屋FM7、FM11、FM12号是测绘后的区号04、丘号0033、幅号0444、幢号0120、一层000106、000110、000111号门市房，系本院执行中所确定的房屋，也是本院(2014)白山民二初字第25号民事调解书中所确定的抵押房屋。
本院认为，本案争议焦点为:案外人对案涉房屋享有的民事权益是否能够排除强制执行。
案外人娄XX针对其异议请求，向法院提供了案涉房屋执行前已签订购房协议，付清了全部房款，并实际接收房屋后对外出租的证据。申请执行人答辩认为对认购协议及租赁合同的真实性无异议，但抗辩称，案涉房屋已办理了抵押登记，案外人娄XX的房屋交易行为违反法律规定，应属无效。鉴于作为本案执行依据的本院(2014)白山民二初字第25号民事调解书中，在确定债权债务关系的同时，确定了胡XX对本案涉房屋作为抵押财产依法享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，……。”的规定，案外人娄XX排除执行的异议请求，因无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条之规定，裁定如下:
驳回娄XX的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。