杭州市萧山区人民法院 民事判决书
（2023）浙XXX民初 XXX号
原告：杭州XXX会，住所地浙江省杭州XXX楼。
负责人： XXX，业委会主任。
委托代理人：周会文、项珍整，浙江航向律师事务所律师。
被告：XXX，公民身份号码 XXX，男，XXX年X月X日出生，汉族，住杭州市滨江区联庄四区 45 号。
委托代理人：金碧英，上海君悦（杭州）律师事务所律师。
被告：XXX，公民身份号码 XXX，男，XXX年X月X日出生，汉族，住三门县X号
杭州XXX会（以下简称江南 国际城XXX业委会，业委会任期自 2023 年 2 月起）与XXX、陈 宽房屋租赁合同纠纷一案，XXX城XXX业委会于 2023年 6月 26日提起本案诉讼，案经诉前调解无果。本院于 2023年 9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于 2023年 10月 31日公开 开庭进行了审理。XXX城XXX业委会委托代理人周会文、项珍整，XXX委托代理人金碧英到庭参加诉讼。 XXX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XXX城XXX业委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除案 涉房屋租赁合同；2.判令两被告支付拖欠租金 287874.41 元、房屋押金 29650 元及逾期付款违约金 50938.80元（违约金以各笔欠款为基数， 自逾期之日起计算至 2023年 5月 8日，并要求自 2023 年 5月 9日起继续计算至欠款实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由两被告承担。
事实和理由：2021 年 6 月 23 日，杭州市萧山区XXX城小 区第一届业主委员会（以下简称XXX城第一届业委会， 出租 方、 甲方）、XXX（承租方、 乙方）签订《房屋租赁合同》一份。 约定乙方向甲方承租坐落在杭州市萧山区北干街道XXX城小 区 15-5 、15-6 号的商铺，总计面积 194.74 ㎡， 乙方租赁该房屋作 为超市使用。租赁期自房屋交付之日起至 2023 年 7 月 23 日止， 交付日至 2021 年 7 月 23 日为装修期，装修期内产生的管理费及《物业管理服务协议》 中约定的其他费用由乙方自行承担。该房 屋第一年租金为 2.5 元/日/㎡，第二年为 2.8 元/日/㎡， 每半年为 一次交租期，即第一笔租金 88850. 13 元，第二笔租金 88850. 13 元， 第三笔租金 99512. 14 元，第四笔租金 99512. 14 元，乙方应于合同 生效之日起 7 日内支付第一笔租金，此后于每次交租期前 15 日内 支付当期租金。 乙方租赁期间，水、 电、取暖、燃气、 电话、物 业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时， 乙方须交清欠费。 乙方向甲方支付房屋押金 29650 元，作为乙方 将全部履行本合同义务的保证，整个合同期内由甲方保管， 甲方 无须向乙方支付利息。如乙方单方面提出解除本合同或违反本合 同的其他约定致甲方行使解除本合同权利的， 甲方可全部没收房 屋押金以弥补其损失而无须另行证明其损失。如乙方违反本合同 约定， 甲方有权使用租金冲抵相应乙方债务（包括但不限于乙方 所欠租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金等费用或本条第 1 点约 定的其他费用）。冲抵后导致房屋押金不足 29650 元而本合同继
续履行的， 乙方应在接到甲方书面通知后 3 日内补交不足部分差额。本合同履行期间，除非征得甲方书面同意，乙方无权自行以房屋押金冲抵其在本合同项下的任何应付款项。若乙方未按合同 约定支付或补足租金、物业管理费、房租押金、水费、 电费等费 用的，每逾期一天，则应按逾期支付款项的万分之五/日支付滞纳金。
合同签订后，XXX城第一届业委会依约履行向XXX交付 了案涉房屋的义务，但XXX仅支付了第一笔租金 88850. 13 元，经 多次催缴后，XXX至今仍拖欠房屋押金、租金共计 317524.41 元。 XXX逾期支付租金、押金的行为已经违反了合同的约定，损害了 XXX城XXX业委会的合法权益。另，XXX与XXX共同出具 《还款协议》的行为， 自愿加入案涉债务，故将XXX作为共同被告提起本案诉讼，XXX应承担连带赔偿责任。
XXX辩称：一、XXX的本案主体不适格，并非本案的适格被 告，应予驳回起诉。本案中，XXX虽在房屋租赁合同上签字，但 从XXX城XXX业委会提交的《还款协议》 以及XXX出具的 情况说明、承诺函可知，案涉房屋的实际承租人系XXX，且XXX
已书面承诺自愿承担案涉房屋租赁纠纷相关的所有义务。所以，
案涉房屋租赁合同产生的权利义务的承受人应当是XXX，与XXX 没有关系，对XXX不应当产生法律的拘束力，请求驳回对XXX的 起诉。二、关于XXX城XXX业委会主张的各项诉请金额。1. 对于房屋租金，案涉房屋租赁期间部分在疫情期间，故请求减免 两个月房租，而且XXX并非承租人，不应承担租金。2.对于房屋押 金，案涉房屋租赁合同已于 2023 年 7 月 23 日终止，店铺已返还 XXX城XXX业委会，房屋租赁合同事实上已经解除，故继 续交纳押金已无事实和法律依据，应予以驳回。3.对于逾期付款违约金，首先，作为业委会与业主的房屋租赁关系，与普通的房屋租赁存在区别，业委会的经营管理对小区的管理发挥至关重要的 作用。其次，假设审理认为承租人违约的，根据民法典第 588 条 之规定，押金与违约金亦不应当同时适用，应当择一。最后，逾 期付款违约金计算超过法定标准，起算时间不合理，逾期付款违 约金计算应按催缴时 2023 年 4 月 20 日并按照 lpr 计算。三、案涉 《房屋租赁合同》履行过程中，XXX城第一届业委会存在两 处过错：1. 因XXX城第一届业委会自身与业主的矛盾，导致店 铺被业主集体抵制；2.在长达两年的租房中，XXX城第一届业 委会未及时催缴房租欠费，导致拖欠时间过长。 因XXX根本不清 楚XXX一直未缴房租，且XXX并非承租人，现XXX城XXX 业委会诉请要求XXX支付租金、押金、违约金，均无依据。综上，
请求依法判决驳回XXX城XXX业委会的诉请。
对XXX的上述答辩意见，XXX城XXX业委会回应称， 第一点，对于所谓的主体不适格并不认同。案涉《房屋租赁合同》 是XXX所签订的，XXX所称的XXX用于租赁的事实，XXX城 XXX业委会并不知情，也没有允许XXX采取由XXX实际租赁的 方式代替XXX。 同时，XXX既然作为自愿承担责任人， 已构成债 务加入，XXX应当作为共同的还款人承担连带的付款责任。第二 点，关于押金和违约金的问题。在提起本案起诉时，案涉合同尚 未到期，依据合同约定，承租人支付押金实际是作为承租人履行 本合同义务的保证。押金一开始在合同中就应当提前支付，但整 个合同履行期间XXX未予支付押金。违约金并不过高，lpr 仅是审 理民间借贷关于利息计算的方式，本案系房屋租赁合同纠纷，而 按照民法典关于合同违约的情况，案涉房屋租赁合同约定的违约 金、数额、计算方式并没有超出整体数额的 30%，合同约定的违 约金条款应属合法有效，不应当适用 lpr 的计算方式。第三点，章平系曲解本案相应事实。XXX在业委会的相关选举中，部分业主有异议，不能成为其拒绝支付房租的理由，而且XXX参加竞选也 是其作为业主的一项基本权利，系自愿参加，并没有任何强迫， 不影响XXX应及时缴纳租金的义务。至于案涉房屋的交接过程， 已通知两被告及时交付案涉房屋但无果，2023 年 9 月，请物业公 司将案涉房屋的大门打开，对物品进行清点、存放，案涉房屋是 强制腾退，并不是两被告主动交付。本案租金主张到合同期满即2023 年 7月 23日，并对后续租金保留诉权。
XXX未作答辩，书面回应称，在XXX评选业委会之前，梦鲜 谷超市的营业额一直处于比较高的状态。但XXX被小区业主知晓 参加业委会评选后，营业额整体趋势下跌，经常被业主指责房租 过于便宜、与XXX城第一届业委会勾连。 因为XXX城第 一届业委会和业主的矛盾，梦鲜谷超市无法正常进行本社区的业 务，严重影响经营，最终经营失败。在案涉房屋租赁的两年里， XXX作为店铺的实际承租人，员工工资、租金、货款损失等达到 40 万元。综上， 因为业委会和业主的矛盾，而且疫情期间对店铺 经营也有很大的影响，故请求减免部分租金，并请求免除缴纳押金和违约金。
经审理，本院查明的事实与XXX城XXX业委会主张的事实一致。另查明，就XXX拖欠案涉房屋租金、押金的情形，经江南国 际城XXX业委会于 2023 年 4 月 19 日催缴后，XXX、XXX于 2023 年 5 月 7日出具《还款协议》一份，载明XXX是XXX城小区 经营性用房 15-5 、15-6 号商铺的实际承租人，于 2021 年 6 月 23 日委托XXX与XXX城第一届业主委员会签定了关于XXX城小区经营性用房 15-5 、15-6 商铺的房租租赁合同。现针对房屋的押金及第二笔租金、第三笔租金、第四笔租金共计 317524.41 元，承诺在 2023 年 7 月 23 日前付清，具体付款方案是 2023 年 5 月 31 日前支付 5 万元、2023年 6月 31日前支付 14 万元、2023 年 7 月 23 日前付清余款。此后两被告未按约付款，XXX城第二届业委会提起本案诉讼。
XXX提交情况说明、承诺函各一份，载明XXX是案涉商铺的 实际承租者， 同时也是杭州萧山北干街道享得美生鲜超市的实际 经营者，于 2021 年 6 月 22 日委托XXX与XXX城第一届业主 委员会签定了关于案涉房屋租赁合同，并委托XXX申请了个体工 商户的营业执照。XXX不是上述超市的经营者，XXX愿意承担上 述超市的所有债务偿还责任，与XXX无关， 同时承诺就XXX代偿 的款项，XXX有权向XXX追偿，并承担XXX为追偿支出的诉讼费、律师费、保全费等各项费用。
以上事实， 由XXX城XXX业委会提供的《房屋租赁合 同》、催款通知、《还款协议》，XXX提供的情况说明、 XXX出 具的情况说明、承诺函以及当事人在庭审中的陈述予以证实。 至 于XXX提供的微信聊天记录、微信号文章、企业信息查询打印件，
均与本案待证事实无涉，本院不予认证。
本院认为：案涉《房屋租赁合同》依法成立并有效，各方当 事人均应按约履行合同义务。其一，就XXX辩称的本案主体不适 格。案涉《房屋租赁合同》系XXX签订，相应超市系XXX登记注 册，且XXX、 XXX均向XXX城XXX业委会出具了《还款协 议》，故本院认定XXX系案涉房屋的承租人，XXX应当承担还款 责任，并认定XXX自愿加入案涉债务，并自愿承担共同还款责任。 至于XXX、 XXX内部如何承担责任，与本案无涉，亦不予认定。其二，就XXX城XXX业委会主张的第二、 三、 四笔租金287874.41 元，两被告已出具《还款协议》，承诺于 2023 年 7 月 23 日前付清，现案涉房屋已收回，案涉《房屋租赁合同》 已无解 除必要，且两被告应按约支付上述款项。 至于XXX城XXX 业委会主张的租金违约金计算标准，案涉《房屋租赁合同》虽约 定了逾期应按日万分之五支付滞纳金，但考虑到本案实际情况， 小区居民对XXX参选业委会的异议，必然对超市经营造成不良影 响，另从弥补XXX城XXX业委会实际损失的角度出发，本院酌情将违约金计算标准调整为按照日万分之三计算。经核算， 截至2023 年 5 月 8 日，两被告应支付的租金违约金金额为24470.20 元。其三，就XXX城XXX业委会主张的押金及违约金，现 案涉房屋租赁合同已解除，XXX城XXX业委会并已向两被 告主张欠付的租金及违约金，再行主张两被告主张押金及违约金， 显属过于加重两被告的负担，亦超出XXX城XXX业委会的 实际损失范围，故本院对XXX城XXX业委会的相应诉请不 予支持。综上所述，XXX城XXX业委会的合理部分诉讼请 求，本院予以支持。 XXX经本院合法传唤，无正当理由未到庭， 本院依据查明的事实依法判决。据此，依照《中华人民共和国民 法典》第五百七十七条、第七百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：
一、XXX、 XXX于本判决生效之日起十日内支付杭州市萧山 区XXX城XXX业主委员会租金 287874.41 元，支付计算至 2023 年 5 月 8 日的违约金 24470.20 元，并支付租金 287874.41 元，自2023 年5 月9 日起按日万分之三计算至实际付清日止的违约金；
二、驳回杭州XXX会的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6826元，减半收取3413元，由杭州市萧山区江南国际城XXX业主委员会负担 413 元，XXX、XXX负担 3000 元。
XXX、 XXX于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内， 向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭 州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内， 向浙江省杭州市中级人民法院在线提交上诉状。