原告：某管理公司
委托诉讼代理人：熊珊珊，四川督政律师事务所
被告：某健身公司
审理经过：
原告某管理公司诉被告某健身公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告某管理公司的委托诉讼代理人熊珊珊到庭参加诉讼，被告某健身公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：
某管理公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认某管理公司与某健身公司于2016年6月签订的《租赁合同》已于2019年4月12日解除；2、判令某健身公司立即将租赁房屋恢复原状并将房屋退还交付给某管理公司；3、判令某健身公司立即向某管理公司支付2018年9月1日至2019年4月12日期间的欠付租金385544.88元及逾期付款违约金（每月欠付款项自上月15日起按每日万分之五计算至实际付清之日为止）；4、判令某健身公司立即向某管理公司支付自2019年4月13日起至某健身公司实际交还租赁房屋之日止按日租金1.3倍计算的房屋占用费（合同约定按2倍日租金标准计算，某管理公司自愿调减按1.3倍日租金标准主张；2019年4月13日至2020年5月31日的日租金标准为2254.7元，占用费为1213479.5元；2020年6月1日至今的日租金标准为2480.18元，暂计算至2020年10月31日为490083.6元，合计为1703563.1元）；5、判令某健身公司立即向某管理公司支付2018年9月1日至2018年12月31日期间欠付的电费18963.2元；6、判令某健身公司立即向某管理公司支付自2018年6月30日至2018年12月31日期间欠付的水费共计6496.4元；7、判令某健身公司立即向某管理公司支付自2018年9月1日起至某健身公司实际交还租赁房屋之日止的物业管理费（物业管理费标准为5871.5元月，暂计算至2020年10月31日为152659元）；8、判令某健身公司立即向某管理公司支付自2018年9月1日起至某健身公司实际交还租赁房屋之日止的垃圾清运费（垃圾清运费标准为117.44元／月，暂计算至2020年10月31日为3053.44元）；9、判令某健身公司立即向某管理公司补足支付租金优惠期租金228036元；10、判令某健身公司立即将以“四川省成都市天府新区”商铺为注册地址的“某健身公司华阳分公司”营业执照注销或变更地址登记。庭审中，某管理公司撤回诉讼请求第2项。事实与理由：某管理公司与某健身公司于2016年6月签订《租赁合同》，约定某健身公司承租某管理公司位于成都市天府新区房屋用于商业经营，面积为1900.3平方米（含室外搭建726平方米），租赁期限自2016年6月1日起至2022年5月31日止。合同签订后，某管理公司依约向某健身公司交付了房屋，但某健身公司在合同履行过程中多次拖欠租金等各项费用，某管理公司催要无果后于2019年4月10日向某健身公司以邮寄方式发出解约函，并于2019年4月12日送达某健身公司，故双方之间的租赁合同已于2019年4月12日解除。合同解除后某健身公司一直未清偿欠费，也未向某管理公司归还商铺。综上，某健身公司的行为已构成严重违约，某管理公司有权单方通知解除合同，某健身公司应当立即向某管理公司支付各项拖欠费用，并向某管理公司支付因逾期支付相关款项的违约金。据此，某管理公司特向贵院提起诉讼，恳请法院支持某管理公司的全部诉讼请求。
本院查明：
本院经审理认定事实如下：某管理公司（甲方）与某健身公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于成都市房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方用于商业经营，建筑面积为1174.3平方米。室外搭建面积726平方米。乙方租赁专用于经营健身中心。租赁期限从2016年6月1日起至2022年5月31日止。起始租金：建筑面积1174.3平方米为40元／平方米／月（月租金为46972元／月）。室外搭建面积726平方米，按面积的一半收取租金，即40元／平方米／月（月租金为14520元／月）。月租金合计61492元／月。2018年6月1日至2020年5月31日的月租金为67641.2元。租金优惠期：室内场地及室外搭建场地优惠期为2016年6月1日至2017年5月31日。（该优惠期内室内租金按第一年度租金标准计收九个月；室外搭建面积租金按第一年度租金标准计收六个月，第一年度总租金优惠后的金额分摊到12个月逐月收取，但若系乙方原因导致本合同实际履行的期限不足本合同约定的租赁期限的，则乙方不享受前述优惠租赁期，即乙方须立即向甲方按第一年度月租金标准计算并补足优惠期内尚未缴纳的全部租金）。支付时间：乙方应按月为一时段支付一次租金，每一时段的租金及商业推广费应在上一时段届满前提前15日一次性足额支付。自甲方交付该房屋时起，物业管理费、电费、水费、垃圾清运费等相关费用由乙方自行承担并向项目物业公司缴纳。乙方同意在签署本合同时，向甲方缴纳履约保证金184476元，用以担保乙方切实履行本合同项下之义务。若乙方违反本合同约定及有其他违约、侵权或违反法律、法规的行为，或未按期足额向甲方支付租金以及违约金的，则甲方有权扣除等额的（甲方亦可接受项目物业公司之请求在保证金中扣除乙方拖欠的物业管理费、电费、水费、垃圾清运费等相关费用），用于冲抵上述乙方之应付款项，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。合同期内若因乙方原因导致合同提前终止的，履约保证金一律直接归甲方所有，乙方对此不持异议。在本合同有效期内，有下列情形之一的，甲方可全额扣除乙方所缴纳的履约保证金，还有权以书面通知的方式立即单方面解除合同：（1）乙方未按时足额缴纳租金费用，逾期15日（含）以上的。本合同有效期内，若乙方未按时足额缴纳租金费用，则每逾期一天应承担应缴金额万分之五的违约金，同时，甲方有权对该房屋暂停全部或部分水电气等供应或商业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止。未经甲方书面同意，乙方擅自停止营业的，乙方应当每日向甲方支付相当于该租赁年度日租金2倍的违约金。若自出现上述行为之日起10日内仍未改正的，甲方除有权扣除乙方履约保证金外，还有权单方面书面通知解除本合同。凡系乙方违约导致甲方依据本合同约定解除合同的，乙方除按本合同约定向甲方支付违约金外，甲方已收取的履约保证金均不予退还；如仍不足弥补甲方损失的，甲方还有权就未弥补的损失向乙方进行追偿。合同提前解除，则乙方须在5日内办理完所有退场手续，结清一切费用，将乙方在该房屋内的全部可移动财产搬离该房屋并将该房屋恢复原状后将该房屋退还交付与甲方，乙方未恢复原状的，甲方有权不退还履约保证金，且视为乙方自动放弃该房屋内属乙方的所有资产的所有权，同时甲方有权采取任何方式进行处置并无需对乙方进行任何补偿。如乙方未按期办理退场手续并交还该房屋，则甲方有权采取断水、断电等措施，同时，自合同提前解除之日起，每延期一天，乙方应当向甲方支付相当于该租赁年度日租金的2倍的房屋占用费直到交还该房屋为止，且甲方有权直接收回房屋。对于乙方逾期未搬离的该房屋内属乙方的所有资产，视为乙方自动放弃其所有权，甲方有权采取任何方式进行处置，且无需对乙方进行任何赔偿或补偿。
合同签订后，某管理公司按合同约定向某健身公司交付了房屋，某健身公司亦按照约定向某管理公司支付了履约保证金184476元及相关费用。因某健身公司在合同履行过程中多次拖欠租金、商业管理费、垃圾清运费、水电费等费用，某管理公司于2019年4月12日向某健身公司发送《解约函》，正式书面通知某健身公司解除合同，并要求某健身公司在收到解约函后5日内向某管理公司返还商铺并支付拖欠的费用。该解约函于2019年4月12日由前台签收。
某管理公司出具《缴费通知单》载明，2018年9月1日至2019年3月31日，某健身公司应缴纳商业物管费41100.5元（一个月物管费为5元/平方米/月×1174.3平方米=5871.5元）、垃圾清运费822.08元（一个月垃圾清运费为117.44元）、特种商用水6496.4元、商业电费18963.2元。某管理公司向本院提交的书面计算明细载明，2018年9月1日起，2018年9月某健身公司缴纳部分房屋租金，当月仍欠付16641.2元；2019年1月，某健身公司缴纳部分房屋租金，当月仍欠付3641.2元，此外，某健身公司未缴纳其他房屋租金。
本院认为：
本院认为，某管理公司与某健身公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。
关于合同解除。合同签订后，某管理公司向某健身公司交付了房屋，某健身公司应当按照合同约定的履行期限支付相关费用。根据《租赁合同》约定，若未按时足额缴纳租金费用，逾期15日（含）以上的，某管理公司有权以书面通知的方式立即单方面解除合同。现某管理公司主张某健身公司未按照合同约定按时足额支付相关费用且逾期15日以上，某健身公司未作答辩亦未提交任何证据，本院予以确认。某健身公司逾期付款的行为符合上述合同约定，某管理公司有权单方书面通知解除合同。某管理公司于2019年4月12日向某健身公司发送《解约函》且同日由前台签收，即某管理公司主张解除合同的通知于2019年4月12日到达某健身公司，故本院对某管理公司要求确认某管理公司与某健身公司签订的《租赁合同》已于2019年4月12日解除的诉讼请求予以支持。
关于欠付租金。合同解除前，某健身公司占有使用案涉房屋，应当按照合同约定支付房屋租金。现某管理公司主张某健身公司自2018年9月1日起至2019年4月12日期间欠付租金385544.88元，某健身公司未作答辩亦未提交任何证据，本院予以确认。故某管理公司要求某健身公司向其支付欠付租金385544.88元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。
关于房屋占用费。双方签订的合同已于2019年4月12日解除，但某健身公司在合同解除后并未腾退返还房屋，应当支付占用期间的房屋占用费。但某管理公司的损失为某健身公司逾期支付占用费的利息损失，某管理公司也在本案中要求某健身公司支付解除合同的违约金，故本院对某管理公司的占用费标准不予支持，占用费用应当按照合同约定的租金标准予以支付，某健身公司应当支付自2019年4月13日起的占用费。同时，某健身公司违约后，某管理公司应当采取适当措施防止损失的扩大。某管理公司于2019年4月12日已向某健身公司发送《解约函》要求解除合同。根据合同约定，解除合同后某管理公司有权收取占用费并直接收回房屋。故某管理公司在合同解除后应当及时采取适当措施要求某健身公司腾退返还房屋而并非任由某健身公司占有使用房屋，某管理公司因此而扩大的损失，不应当由某健身公司承担。故本院酌定，某健身公司应当以月租金67641.2元为标准向某管理公司支付自2019年4月13日起计算至2019年7月12日的房屋占用费202923.6元（67641.2元/月×3个月）。
关于物业管理费、垃圾清运费、水费和电费。按照合同约定，某健身公司应当缴纳占有使用期间案涉房屋的物业管理费、垃圾清运费、水费和电费。某管理公司主张某健身公司应向其支付欠付的自2018年9月1日起的物业管理费及垃圾清运费，某健身公司未进行抗辩，本院予以支持。但其中损失扩大的部分亦不应由某健身公司承担，故本院酌定某健身公司应向某管理公司支付自2018年9月1日起至2019年7月12日止的物业管理费61063.6元（5871.5元/月×10个月+5871.5元/月÷30天×12天）、垃圾清运费1221.38元（117.44元/月×10个月+117.44元/月÷30天×12天）。而对于水费及电费，根据《缴费通知单》，某健身公司尚欠付水费6496.4元、电费18963.2元，故本院对某管理公司要求某健身公司支付该两项费用的诉讼请求予以支持。
关于租金优惠期的租金。合同约定，“若系乙方原因导致本合同实际履行的期限不足本合同约定的租赁期限的，则乙方不享受前述优惠租赁期，即乙方须立即向甲方按第一年度月租金标准计算并补足优惠期内尚未缴纳的全部租金”，现某健身公司未按约定支付租金，违反合同约定，导致合同已于2019年4月12日解除，某管理公司主张某健身公司支付优惠期的租金228036元（46972元/月×3个月+14520元/月×6个月）符合合同约定，本院对此予以支持。
关于逾期付款的违约金。本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。某管理公司主张的违约金虽符合双方签订的《租赁合同》的约定，但违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。某管理公司未举证证明其实际损失，且其收取的履约保证金实质上系具有担保性质的违约金，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，某管理公司收取的履约保证金作为违约金已足以弥补其包括资金占用、房屋空置等全部实际损失，故本院对其主张某健身公司向其支付逾期付款的违约金的诉讼请求不予支持。
关于注销营业执照或变更地址登记。现租赁合同已解除，某健身公司无权继续以案涉房屋地址作为其分公司的登记地址，故本院对某管理公司要求某健身公司将以“四川省成都市天府新区”商铺为注册地址的某健身公司华阳分公司营业执照注销或变更地址登记的诉讼请求予以支持。
裁判结果：
一、确认原告某管理公司与被告某健身公司签订的《租赁合同》已于2019年4月12日解除；
二、被告某健身公司于本判决生效之日起十日内支付原告某管理公司自2018年9月1日起至2019年4月12日期间的欠付租金385544.88元；
三、被告某健身公司于本判决生效之日起十日内支付原告某管理公司自2019年4月13日起计算至2019年7月12日的房屋占用费202923.6元；
四、被告某健身公司于本判决生效之日起十日内支付原告某管理公司自2018年9月1日起至2019年7月12日止的物业管理费61063.6元；
五、被告某健身公司于本判决生效之日起十日内支付原告某管理公司自2018年9月1日起至2019年7月12日止的垃圾清运费1221.38元；
六、被告某健身公司于本判决生效之日起十日内支付原告某管理公司水费6496.4元；
七、被告某健身公司于本判决生效之日起十日内支付原告某管理公司电费18963.2元；
八、被告某健身公司于本判决生效之日起十日内支付原告某管理公司优惠期租金228036元；
九、被告某健身公司于本判决生效之日起十日内将以“四川省成都市天府新区”商铺为注册地址的某健身公司华阳分公司营业执照注销或变更地址登记；