原告（反诉被告）：湖南JT酒店集团有限公司
特别授权委托诉讼代理人：李超，湖南金州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨政刚，湖南金州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武冈市ZH房地产开发有限公司
法定代表人：邓祥军，系该公司总经理。
特别授权委托诉讼代理人：王*红，湖南*山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴*，湖南*山律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南JT酒店集团有限公司（以下简称JT酒店）与被告（反诉原告）武冈市ZH房地产开发有限公司（以下简称ZH房地产）租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案后，依法适用普通程序。2021年7月22日，本院向被告ZH房地产送达了起诉状副本。2021年7月28日，本院收到原告JT酒店的财产保全申请，同日依法裁定在保全申请范围内对被告ZH房地产的银行账户予以冻结。2021年8月5日，本院收到原告JT酒店要求追加案外人武冈LF酒店有限责任有限公司为共同被告的申请，本院依法裁定驳回追加申请。本案在审理过程中，被告ZH房地产提起反诉，本院予以合并审理；于2021年8月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）JT酒店的特别授权委托诉讼代理人李超、委托诉讼代理人杨政刚，被告（反诉原告）ZH房地产的特别授权委托诉讼代理人王*红、委托诉讼代理人戴*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）JT酒店提出的诉讼请求是：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即向原告退还合同保证金400000元；3、判令被告向原告支付违约金1370736元；4、判令被告向原告支付设计费752500元；5、判令被告向原告支付中介费用300000元；6、判令被告承担律师费****元；上述六项金额合计2939179元；7、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：被告将位于武冈市ZH**XC项目二期物业综合楼部分的房屋出租给原告，原告将该房屋用于经营旗下的LS酒店。合同第二条约定:租赁期限为2018年12月18日至2034年10月17日，其中免租期为10个月，自2018年12月18日至2019年10月17日为免租期，自2019年10月18日起开始计算租金;租赁费用从第4年起每3年递增5%，其中2019年10月18日至2022年10月17日的租金为1370736元/年。合同第三条约定:原告须向被告交纳400000元作为合同保证金。合同第四条约定:被告出租的房屋必须通过消防一次验收，并提供完整的一次消防及配套设施，一次消防未合格，原告有权不接收物业，相应免租期及租赁期按实际完全交房之日计算。合同第八条约定：租赁期内因一方单方违约导致另一方发生损失或导致合同解除的，违约方除赔偿守约方的实际经济损失外，还需要向守约方支付相当于终止时1年租金的违约金。合同第十条约定:因解决合同争议所产生的费用，包括保全费、评估费、诉讼费、律师费，由违约方承担。合同签订后，原告于2017年10月20日向被告交纳了400000元合同保证金，陆续开展了酒店装修设计、招商营销等活动，并于2018年1月12日与深圳***室内设计有限公司签订了《武冈LS酒店项目设计合同书》，就客房过道、单人大床房、行政大床房等进行了施工设计，原告向深圳***室内设计有限公司支付了设计费共计752500元。但被告未能向原告交付经竣工验收合格、消防验收合格、符合法律规定可以投入使用的物业。
2020年7月29日，被告向原告发函，要求原告进场装修，称对于消防未验收问题，被告承诺将负责相关部门的调解工作，并承担由此引发的直接后果。2020年8月22日，被告再次向原告发函，称原告未于2020年8月10日之前办理进场装修手续，将解除与原告签订的房屋租赁合同，并暂扣合同保证金，被告还称在合同签订时，与原告经办人产生的直接费用400000元，被告要将其追回，追回此直接费用后才无息返还暂扣的合同保证金。2020年9月2日，原告向被告发函，强调被告未依法完成物业竣工验收以及消防验收之前，原告拒绝进场进行装修施工，且免租期及租赁期按实际完全交付之日起计算。另外，对于被告声称400000元直接费用，原告并不知情。2020年10月29日，原告向被告及麗枫酒店发函，要求停止侵权行为。被告在未与原告解除合同、原告依法享有租赁权的情况下，许可麗枫酒店进场装修，严重侵犯了原告的租赁权。
原告认为，双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，合同依法成立并生效，因此原告对出租房屋享有合法的租赁权。被告未能办理竣工验收合格、消防验收手续，该栋物业一直处于不得投入使用的状态,导致原告至今未能进场装修。根据《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，原告承租该栋物业拟经营酒店，属于法律规定的公众聚集场所，因此所使用的房屋必须经消防验收合格才能投入使用。而被告至今未向原告提供任何物业经消防验收合格的手续，还以原告未能办理进场装修手续、视为放弃对租赁商铺的承租权为由，要求解除合同，还暂扣原告400000元合同保证金拒绝退还。另外，在合同未解除且未经原告许可的情况下，被告许可麗枫酒店进场装修，该行为严重侵犯了原告的租赁权。原告认为本案系被告严重违约在先，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，因此原告请求法院判令支持原告诉请。
被告（反诉原告）ZH房地产辩称：1、被告与原告签署的合同已经解除，被告无需退还原告400000元保证金；2、原告主张损失赔偿没有事实依据，原告提出的设计合同书以及设计费用，该设计合同系虚假，是为了本案的诉讼而提供的，原告主张的律师费应由原告自行承担，经被告催告之后仍不履行合同的，系原告单方违约；3、原告在诉讼过程中既主张损失赔偿又主张违约金，违反法律规定，无法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）ZH房地产的反诉请求是：1、依法确认反诉原告与反诉被告于2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月22日解除；2、判令反诉被告支付违约金1370736元；3、本案诉讼费、反诉费、律师费50000元由反诉被告承担。事实与理由：2017年10月13日，反诉原告作为出租方与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于武冈市ZH**XC项目二期物业综合楼部分的房屋出租给反诉被告，反诉被告将该房屋用于经营旗下的LS酒店；同时约定了物业交付的标准，合同第八条第二款约定“如甲方提供物业，经甲方发出书面通知之日起15日内乙方仍然拒收或不办理交接手续，则甲方有权解除合同，合同自甲方发出书面通知书之日起即解除，甲方无须退还乙方所交付的租赁保证金。”2020年7月29日，案涉房屋已基本达到交付标准，同时房屋所处的ZH购物中心装修已基本完成，购物中心计划于2020年8月28日试营业。为此，向反诉被告发送《进场装修通知函》通知其务必于2020年8月10日前至反诉原告处更新合同及办理进场装修手续，承诺负责消防未验收的调解工作及承担由此引发的直接后果，明确告知反诉被告如未在规定时间内办理进场装修，即认定反诉被告已放弃对租赁商铺的承租权，反诉原告有权解除合同，并依据租赁合同扣除履约保证金另行租赁，后期产生的一切后果均由反诉被告自行承担，但反诉被告在收到《进场装修通知函》后，并未在规定时间内进场装修，也未有任何回应。2020年8月22日，距反诉原告向反诉被告要求交付房屋物业发送《进场装修通知函》之日起已长达24天，反诉被告仍然未前来办理交接及进场装修，也未给与任何回复，已远远超出合同约定的15日期限，反诉被告的行为已表明其不再履行合同义务，其行为不仅违反了《房屋租赁合同》第八条第二款约定，更导致反诉原告需承担因反诉被告迟迟不入场装修所产生的租金损失。为此，反诉原告为减少损失，向反诉被告发送《联络函》，明确单方解除了与反诉被告签订的《房屋租赁合同》，另行招租，以避免损失扩大。综上所述，因反诉被告未在约定期限内进场装修，其行为已然构成租赁合同第八条第二款约定的违约情形，应依法承担因违约而导致的法律后果。为此，反诉原告于2020年8月22日行使单方解除权并书面通知了反诉被告，《房屋租赁合同》已于2020年8月22日正式解除，依据合同第八条第二款约定反诉原告无需退还反诉被告所交付的400000元租赁保证金。为此，为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉,请依法处理。
原告（反诉被告）JT酒店针对被告（反诉原告）ZH房地产的反诉辩称：反诉原告的第一项诉请与事实和法律规定相冲突，只有享有法定或约定解除权的一方的才能以通知的方式解除合同，另一方单方违约的，反诉原告无权解除合同；反诉原告没有按照合同约定提供消防验收合格，JT酒店有权不接收。关于诉讼费、反诉费应该由反诉原告承担，律师费由违约方承担。请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。
原告（反诉被告）JT酒店就本诉与反诉向本院提交了以下证据：
本院对原告（反诉被告）JT酒店与被告（反诉原告）ZH房地产提交证据，当庭认证的已附卷佐证，未当庭认证的证据认定如下：
原告（反诉被告）JT酒店提交的证据，其中第3、4份，经被告（反诉原告）质证虽提出异议，双方合同约定的涉案房屋的出租面积与设计合同书拟设计的大堂与餐厅面积并不矛盾，同时被告（反诉原告）也未提交证据予以推翻，故予以采纳；提交的第8份证据与其提交的第10份证据能相互印证，予以采纳；
被告（反诉原告）ZH房地产提交的第4份证据，其中转账记录与开具票据相互矛盾，故不予采纳。
根据所采纳的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：
2017年10月13日，JT酒店（承租方，合同称乙方）与ZH房地产（出租方，合同称甲方）签订了房屋租赁合同，合同约定：1、租赁标的物的情况。甲方将位于武冈市ZH**XC项目二期物业综合楼部分（推广名ZH时代广场）的房屋出租给乙方，出租房屋实测总建筑面积约6436平方米，其中酒店客房6层约6186平方米（5-10），甲方提供一楼面积约160平方米供乙方做大堂使用。乙方将该房屋用于经营旗下的LS酒店；2、租赁期限及租金。租赁期限为2018年12月18日至2034年10月17日，其中免租期为10个月，自2018年12月18日至2019年10月17日为免租期，自2019年10月18日起开始计算租金。若甲方原因导致交房日推迟或延误乙方装修工期的，应按交房日或延误工期的具体期限往后相应延长计算免租期及租赁期；租赁费用从第4年起每3年递增5%，其中2019年10月18日至2022年10月17日的租金为1370736元/年；3、租赁保证金。在双方签订本合同之日起5个工作日内，乙方须向甲方交纳400000元作为合同保证金，甲方预先开具收款收据，自装修免租期满自动转为房屋租金进行冲抵；4、物业交付。甲方出租的房屋必须通过消防一次验收并为乙方提供，并提供完整的一次消防及配套设施，一次消防未合格，乙方有权不接收物业，相应免租期及租赁期按实际完全交房之日计算；5、违约及损害赔偿责任。甲方逾期提供物业，租期（包括免租期）顺延。如逾期180个工作日，则乙方有权解除合同，合同自乙方发出书面通知之日起即行解除。甲方须双倍退还乙方所交租赁保证金，并赔偿乙方的经济损失。如甲方提供物业，经甲方发出书面通知之日起15日内乙方仍拒收或不办理交接手续，则甲方有权解除合同，合同自甲方发出书面通知之日起即行解除，甲方无须退还乙方所交付的租赁保证金；租赁期内，本合同因一方单方违约导致另一方发生损失或导致合同解除的，违约方除赔偿守约方的实际经济损失外，还需要向守约方支付相当于终止时1年租金的违约金；因解决合同争议所产生的费用，包括保全费、评估费、诉讼费、律师费，由违约方承担。双方的委托代理人在合同签了名。合同签订后，JT酒店于2017年10月20日通过银行转账向ZH房地产交纳了400000元保证金。
2018年1月12日，JT酒店与深圳***室内设计有限公司签订了武冈LS酒店项目室内设计合同书，设计范围：1F大堂区及餐厅618㎡，门头方案一项，标准层两间客房样板间（大床+双床）及走道一项，设计费1300000元。付款方式为：合同签订生效后7日内支付20%即260000元，乙方提交方案效果图并经甲方书面认可后7日内支付75%即975000元，设计工程竣工验收后10日内结清所有设计款项5%即65000元。合同签订后，原告JT酒店向深圳***室内设计有限公司支付设计费共计752500元，具体付款时间为：2018年1月12日支付180000元、9月5日支付120000元、9月21日支付70000元、10月23日支付87500元，2019年4月4日支付75000元、7月4日支付60000元、10月21日支付160000元。
2020年7月29日，ZH房地产向JT酒店发送了《进场装修通知函》，通知JT酒店务必于2020年8月10日前至ZH房地产处更新合同及办理进场装修手续；要求JT酒店予以配合并按规定时间进场装修及早开业，若2020年8月10日前未能到ZH房地产处办理进场装修，ZH房地产即认定JT酒店已放弃对租赁商铺的承租权，ZH房地产将有权与原告解除合同，并依据租赁合同扣除履约保证金，另行租赁，后期产生的一切后果均由JT酒店自行承担。对于消防未验收，ZH房地产承诺将负责相关部门的调解工作，由此引发的直接后果由ZH房地产承担。2020年8月22日，ZH房地产又向JT酒店发送了《联络函》，通知ZH房地产认定JT酒店已放弃对租赁商铺的承租权，有权单独解除合同，并依据租赁合同的约定暂扣履约保证金。在合同签订时，ZH房地产与JT酒店经办人产生的直接费用400000元，ZH房地产有权将其追回，待追回此直接费用后，ZH房地产将无息返还暂扣的履约保证金。2020年9月2日，JT酒店向ZH房地产发送了《关于ZH房地产未经消防验收违法要求入场装修的函》，强调ZH房地产未依法完成物业竣工验收以及消防验收之前，拒绝进场进行装修施工，且免租期及租赁期按实际完全交付之日起计算。ZH房地产无权解除合同，ZH房地产按合同约定完成物业竣工验收以及消防验收，届时JT酒店将及时入场装修手续。2020年10月29日，JT酒店向ZH房地产发送了《关于请求停止侵权行为的告知函》，JT酒店认为ZH房地产仍然未完成竣工验收以及消防验收，并不具备房屋交付使用的法定条件以及合同约定条件。要求立即终止麗枫酒店的装修活动，停止对JT酒店的侵权行为。2020年11月9日，JT酒店委托国浩律师事务所出具《律师函》，告知ZH房地产无权将出租物业再行出租，无权允许其他第三方对出租物业进行使用、装修。请ZH房地产遵守合同约定，立即要求第三方停止侵权行为。
2021年7月14日，JT酒店就本案与湖南金州律师事务所签订了民事委托代理合同，并于2021年7月16日支付了律师费****元并开具正式发票。
另查明，ZH房地产至今未将JT酒店支付的400000元保证金退还给JT酒店，ZH房地产对案涉房屋已另行租赁给武冈LF酒店有限责任有限公司。ZH房地产在庭审中陈述，武冈市ZH**XC项目二期物业综合楼一次消防验收合格时间为2021年3月。
本院认为：原告（反诉被告）JT酒店与被告（反诉原告）ZH房地产于2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，合同的内容没有违反法律规定，合同自双方签订时成立并生效。本案的争执焦点为：1、原告所主张的案涉合同是否符合解除条件；2、被告ZH房地产能否行使案涉合同的单方解除权；3、原告JT酒店主张的保证金及赔偿损失等及被告ZH房地产反诉主张的违约金及赔偿损失有无依据的认定。
第一、原告JT酒店所主张的案涉合同是否符合合同的解除条件及被告ZH房地产能否行使案涉合同的单方解除权。原、被告的合同签订后，原告JT酒店按约交纳了履约保证金，被告ZH房地产应按合同约定提供一次消防验收及配套设施，至被告ZH房地产最后一次即2020年8月22日向原告JT酒店发送《联络函》要求单方解除合同时止，被告ZH房地产的第一次消防仍未验收合格，按照合同约定期限，被告ZH房地产已构成违约，原告JT酒店以被告ZH房地产未依约完成竣工验收以及消防验收为由拒绝接收房屋，行使先履行抗辩权并无不当，因此，被告ZH房地产作为违约方要求单方解除合同于法无据，故对被告ZH房地产反诉要求确认案涉合同于2020年8月22日解除的反诉请求，本院不予支持；被告ZH房地产违约后将案涉房屋另行出租给案外人，致案涉合同已不能履行、无法实现合同目的，故对原告JT酒店要求解除案涉合同的诉请，本院予以支持。案涉租赁合同自本院将起诉状副本送给被告ZH房地产时合同解除即于2021年7月22日解除；
第二、原告JT酒店主张的保证金及赔偿损失等及被告ZH房地产反诉的违约金及赔偿损失有无依据的认定。被告ZH房地产的违约行为致合同不能履行，被告ZH房地产应按合同约定承担返还财产及承担违约责任；原告JT酒店在履行合同过程中没有违约，故对被告ZH房地产反诉要求原告JT酒店支付违约金并赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。关于原告JT酒店主张的保证金及赔偿损失等的认定：1、保证金。合同解除后，被告作为违约方应当返还原告交付的租赁保证金，故对原告JT酒店要求被告ZH房地产退还400000元履约保证金的诉讼请求，本院予以支持；2、设计费。原告JT酒店与被告ZH房地产签订了房屋租赁合同后，与深圳***室内设计有限公司签订了武冈LS酒店项目室内设计合同书，并实际支付了设计费752500元，且发生在被告ZH房地产要求单方解除合同之前，该款应当认定为原告JT酒店因履行案涉合同造成的实际损失，被告ZH房地产虽提出抗辩但未提供证据，故本院对原告JT酒店要求被告ZH房地产赔偿设计费损失752500元的诉讼请求，本院予以支持；3、违约金。案涉合同没有实际履行，本案被告ZH房地产的违约行为发生在租赁期外，依据合同对违约金条款的约定“租赁期内，本合同因一方单方违约导致另一方发生损失或导致合同解除的，违约方除赔偿守约方的实际经济损失外，还需要向守约方支付相当于终止时1年租金的违约金。”，只有在租期内违约，违约方才向守约方支付1年租金的违约金，因此对原告JT酒店要求被告ZH房地产支付违约金即1年租金1370736元的诉讼请求，本院不予支持；4、中介费。原告JT酒店主张的300000元中介费，原告对此没有提交证据，于法无据，本院不予支持；5、律师费。原、被告签订的房屋租赁合同明确约定了因解决本合同争议产生的律师费由违约方承担，被告ZH房地产作为违约方，应按合同约定承担律师费，故对原告JT酒店要求被告ZH房地产承担律师费****元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条第二款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法 〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）湖南JT酒店集团有限公司与被告（反诉原告）武冈市ZH房地产开发有限公司于2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》，自2021年7月22日起解除；
二、被告（反诉原告）武冈市ZH房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）湖南JT酒店集团有限公司合同保证金400000元；
三、被告（反诉原告）武冈市ZH房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）湖南JT酒店集团有限公司设计费752500元；
四、被告（反诉原告）武冈市ZH房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）湖南JT酒店集团有限公司律师费****元；
五、驳回原告（反诉被告）湖南JT酒店集团有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）武冈市ZH房地产开发有限公司的全部反诉请求。
如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30310元，反诉费17690元，财产保全费5000元，合计53000元，由原告（反诉被告）湖南JT酒店集团有限公司负担19958元，被告（反诉原告）武冈市ZH房地产开发有限公司负担33042元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。