上诉人（原审被告）：湘潭JT酒店有限公司，住所地湖南省湘潭市
委托诉讼代理人：李超，湖南金州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨政刚，湖南金州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖南JT酒店集团有限公司，住所地湖南省长沙市
委托诉讼代理人：李超,湖南金州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨政刚，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖南RH公司，住所地湖南省湘潭市
委托诉讼代理人：蔡*，湖南*议律师事务所律师。
上诉人湘潭JT酒店有限公司（以下简称湘潭JT酒店）、湖南JT酒店集团有限公司（以下简称JT酒店集团）因与被上诉人湖南RH公司（以下简称RH公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2021）湘0302民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
湘潭JT酒店、JT酒店集团上诉请求，1.撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2021）湘0302民初2155号民事判决第二、三、四项；2.本案一审诉讼费由双方分担，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决第二项判决上诉人向被上诉人支付拖欠的租金132801.51元，认定事实不清，依法应予改判。2011年1月7日，JT酒店集团与被上诉人签订《房屋租赁合同》，合同对租赁位置、面积、用途、租赁期限、租金及支付方式、发票及提供要求等进行了约定。合同签订后，上诉人一直按约定支付租金至2021年3月6日。受新冠肺炎疫情影响，酒店行业遭受重创，上诉人酒店经营困难，经与被上诉人协商一致决定减免一个月房租，且疫情属于不可抗力因素，法院亦可酌情减免上诉人一个月房租，因此上诉人仅需向被上诉人支付自2021年3月7日至2021年4月20日租金79634.85元。二、一审判决第三项判决上诉人向被上诉人支付违约金638000元，认定事实不清，依法应予改判。1.根据《房屋租赁合同》第二条第5.1款约定，甲方（即被上诉人）每年自收到乙方（即上诉人）下半年租金之日起五个工作日内提供全年全额年度租金发票；第二条第5.3款约定，如甲方未及时提供发票的，甲方同意乙方暂停支付以后各期租金直至发票提供到位，乙方不承担拖欠租金责任，无须向甲方支付违约金。本案中，被上诉人自2017年5月7日起未向上诉人提供租金发票，从未提供过物业管理费发票，因此被上诉人未按合同约定按时提供发票，已经构成违约，上诉人不承担拖欠租金责任亦无须支付违约金。2.一审法院认定“上诉人逾期支付租金且擅自终止营业并退租构成根本违约，并导致合同无法继续履行，合同目的无法实现”属于事实认定错误。如前述被上诉人未按合同约定按时提供发票，已经构成违约，上诉人不承担拖欠租金责任亦无须支付违约金。因疫情影响，上诉人所处的酒店业遭受重创，曾几个月无法营业，营业后也出现持续亏损。在此期间，上诉人仍然筹备资金支付房租，也多次尝试通过转租、减少承租面积、退租等方案来给双方及时止损。一审法院不能因为上诉人提出《退租商请函》就认定上诉人擅自终止营业并退租。2021年4月份，被上诉人在酒店大门上锁，导致上诉人无法继续经营，一审法院认定上诉人擅自终止营业并退租属事实认定错误。3.即使上诉人存在违约行为，上诉人受疫情重创后并没有恶意违约，也只欠一个多月的租金，被上诉人的损失也只有79634.85元，但一审判决认定的638000元违约金过分高于被上诉人因此遭受的损失，对于上诉人明显不公，应当减免。三、一审判决第四项判决上诉人向被上诉人支付消防水池建设费及搭建功能管理用房建设费共计180000元，认定事实错误，依法应予撤销。1.双方从未签署过书面文件约定该建设费用由上诉人承担，上诉人也从未签署任何委托被上诉人建造消防水池和搭建功能管理房的文件或合同。一审法院认定双方明确约定扩建费用由上诉人自行承担属于事实认定错误。2.根据《房屋租赁合同》第四条关于消防的约定，甲方应免费提供一个业主物业规划权属合法消防水池，屋顶提供不小于20立方米体积的消防、生活水池位置和承载，且提供屋顶水源。该条款还约定，一楼楼梯后侧由甲方免费提供约30平方空地给乙方搭建功能管理用房。因此，本案中被上诉人建设消防水池和功能管理用房是合同约定的义务，该建设费用不应由上诉人承担。且被上诉人建设负一楼消防水池和搭建功能管理房的目的是为了保证其多个物业能顺利招商和出租，而且在合同解除后被上诉人仍能享受该设施带来的后期收益，故一审判决上诉人承担该建设费用不符合公平原则。3.根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人有义务证明建设费用的实际数额，本案中被上诉人申请工程造价鉴定，但是不能提供证明建设费用实际数额的证据，故应由其承担举证不能的不利后果。一审中，在被上诉人表达撤回该项诉讼请求的情况下，一审法院仍判决上诉人承担180000元建设费用缺乏证据支持，属于主观臆断，严重违背民诉法第九十条的规定，滥用自由裁量权。4.被上诉人该项请求属于债权请求权，而案涉消防水池和功能管理用房是2011年开始修建，建设费用的该项债权请求权已经产生了长达十年之久。在长达十年的时间内被上诉人从未向上诉人主张过建设费用，退一万步讲，即使认定上诉人要承担该项费用，被上诉人的该项诉请明显超过原来二年，《民法总则》生效后三年的诉讼时效，也不应得到支持。4.本案一审中，被上诉人从未提出上诉人承担诉讼费的诉讼请求，一审法院超诉请判决。且作为被上诉人的第2、3项诉讼请求未得到完全支持，第4、5项诉讼请求被驳回，一审法院判决全部由上诉人承担诉讼费明显违背《诉讼费收费办法》第十九条的规定，于理不符，于法无据。
被上诉人RH公司辩称，上诉人的上诉事实和理由不能成立。一审判决认定事实清楚，客观公正，适用法律正确，应予维持。具体理由已体现在一审的意见之中，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人RH公司向一审法院起诉请求：1.判令解除RH公司与湘潭JT酒店、JT酒店集团签订的房屋租赁合同；2.判令湘潭JT酒店、JT酒店集团支付拖欠应交纳的房屋租金277796.60元、水电费17243.74元以及RH公司垫付的消防水池建设费365040元和搭建功能管理用房建设费45000元，以上共计705080.34元；3.判令湘潭JT酒店、JT酒店集团承担因违约导致合同解除应承担的违约金666710.00元（按终止时壹年租金，即12个月的租金计算）；4.判令湘潭JT酒店、JT酒店集团承担本案的诉讼费用和RH公司聘请律师的律师费用（按生效判决书确定的判决结果30％比例的风险提成计算）；5.判令湘潭JT酒店、JT酒店集团承担诉讼期间占用房屋而产生的占用费（按租金标准计算）。
一审法院认为，本案《房屋租赁合同》《合同主体变更协议》、租赁补充协议等均系当事人的真实意思表示，未违法法律强制性规定，合法有效，有关当事人均应依法履行各自合同义务。本案中，鉴于湘潭JT酒店、JT酒店集团欠付租金水电费及单方终止营业和退租已构成根本违约，且同意解除《房屋租赁合同》，故RH公司主张解除合同合法有据，一审法院予以支持，但合同解除日期应确认为湘潭JT酒店、JT酒店集团收到起诉状副本及应诉通知的时间，即2021年4月22日。关于RH公司所主张的欠付租金和水电费，因湘潭JT酒店、JT酒店集团已自愿补齐水电费，故湘潭JT酒店、JT酒店集团还需向RH公司支付所拖欠的租金132801.51元（79634.85+638000/12）。关于消防水池建设费和搭建功能管理用房建设费的承担问题，RH公司主张应由湘潭JT酒店、JT酒店集团分别承担365040元和45000元。鉴于双方已书面明确约定该扩建费用由湘潭JT酒店、JT酒店集团自行承担，但RH公司提交的材料无法鉴定造价费用，又未能提交垫付费用的发票和票据等予以佐证，故对于补偿费用无法确定。然考虑到RH公司花费资金改建扩建了消防水池并搭建了功能管理用房供湘潭JT酒店、JT酒店集团使用而湘潭JT酒店、JT酒店集团又未作补偿确系客观事实，故根据公平原则，并综合面积大小并参照建造时建设成本，一审法院酌情确认湘潭JT酒店、JT酒店集团应补偿RH公司18万元。关于违约金问题，RH公司主张湘潭JT酒店、JT酒店集团应承担因违约导致合同解除的违约金666710.00元（依据合同约定按终止时壹年租金，即12个月的租金计算）。鉴于湘潭JT酒店、JT酒店集团逾期支付租金且擅自终止营业并退租已构成根本违约，并导致合同无法继续履行，合同目的也无法实现，RH公司遂依据合同约定解除合同，故湘潭JT酒店、JT酒店集团应承担违约责任。考虑到合同解除时，双方尚有两年多租期未履行，且RH公司于2009年因湘潭JT酒店、JT酒店集团租赁需要，现湘潭JT酒店、JT酒店集团预期根本违约且双方对违约金亦有明确约定，故RH公司依据合同约定要求湘潭JT酒店、JT酒店集团按终止时壹年租金标准支付违约金，未违反公平原则，一审法院可以予以采纳，但应按合同解除时年租金标准638000元计算（JT酒店集团对此承担保证责任）为宜。湘潭JT酒店、JT酒店集团辩称，RH公司未开具2017年之后的发票，故湘潭JT酒店、JT酒店集团有权暂停支付租金并无需支付违约金。对此，一审法院认为，该抗辩权约定系针对欠付租金行为的特别约定，而本案湘潭JT酒店、JT酒店集团除欠付租金之外，单方退租并导致合同目的无法实现，构成根本违约，故对于湘潭JT酒店、JT酒店集团的该抗辩主张，一审法院不予采纳。另，RH公司主张湘潭JT酒店、JT酒店集团承担本案律师费，但鉴于RH公司系风险代理，律师费支付条件尚未成就，且具备不确定性，再加之RH公司又未能提交律师费实际产生的发票等证据，故一审法院不予支持。此外，RH公司还主张湘潭JT酒店、JT酒店集团承担诉讼期间占用房屋而产生的占用费，因RH公司对门面已上锁，湘潭JT酒店、JT酒店集团无法顺利退场，故对该诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认湖南RH公司与湘潭JT酒店有限公司之间签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）于2021年4月22日解除；二、湘潭JT酒店有限公司、湖南JT酒店集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖南RH公司拖欠的租金132801.51元；三、湘潭JT酒店有限公司、湖南JT酒店集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖南RH公司违约金638000元；四、湘潭JT酒店有限公司、湖南JT酒店集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖南RH公司垫付的消防水池建设费以及搭建功能管理用房建设费共计180000元；五、驳回湖南RH公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17150元，减半收取8575元，由湘潭JT酒店有限公司、湖南JT酒店集团有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人湘潭JT酒店、JT酒店集团提交了《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》，拟证明该文件第二点问题4明确了新冠肺炎疫情为不可抗力，问题6指出关于租赁合同纠纷有两点，商业用房租赁中，受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租一般可予支持。如对承租人营业收入产生重大损失的，可根据公平原则酌情调整租金。上诉人受疫情影响，酒店行业遭受重创，与被上诉人协商减免一个月房租，且疫情属于不可抗力因素，法院亦可酌情减免一个月房租，故上诉人仅需向被上诉人支付的房屋租金为79634.85元。被上诉人RH公司质证认为，该份证据不适用于本案，从问题4、问题6的内容上来看，行使减免房租的情形属于合同继续履行，而本案是解除合同。是否达成减免房租，应经双方协商，本案也没有双方协商一致的结果。故该规定不适用于本案。
本院认证认为，上诉人提交的《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》不属于可以证明案件事实的证据，本院不予采纳。
被上诉人RH公司未提交新证据。
因新冠肺炎疫情，湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月10日由一级响应调整为二级响应，2020年3月31日由二级响应调整为三级响应。
一审判决查明的其他基本事实与二审查明的一致。
本院认为，案涉《房屋租赁合同》（含补充协议）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。一审判决宣判后，双方当事人均未针对判决前述合同于2021年4月22日解除的判项提出上诉，本院对此予以确认。
首先，确定违约金是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括可得利益损失，但前述损失依然要受“可预见规则”的规制。在房屋租赁合同纠纷案件中，如合同因承租人违约提前解除，剩余未履行租赁期间的租金收益可视为出租人的可得利益损失。但在剩余租期较长的情况下，出租人依法具有防止损失扩大的法定义务。出租人在承租人违约乃至合同解除后长时间空置房屋，一方面可能因不履行“止损”义务，需自行承担扩大的损失，另一方面长时间空置房屋造成的损失也不当然属于承租人预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，在司法实践中，对于前述情况，人民法院一般以合理期限的租金标准确定出租人的损失，而并不必然将全部剩余租赁期间的租金作为确定损失的依据。本案中，双方当事人之间的《房屋租赁合同》提前解除，其剩余租赁期间虽然尚有两年多时间，但如前所述，该剩余租期的租金并不必然能全部确定为被上诉人的损失，亦不能成为衡量违约金是否过高的必然依据。因此，一审判决将双方尚有两年多租期未履行作为主要因素，而认定被上诉人按一年租金标准要求上诉人支付违约金不违反公平原则，明显不当。其次，2020年初爆发的新冠疫情对酒店住宿行业的经营造成持续冲击属于客观存在的事实，上诉人在停止营业前，先后向被上诉人商请转租、减少承租面积和退租，虽未能与被上诉人达成一致，但亦可证明上诉人最终停止营业导致违约的主观恶意较小。再次，诉讼中没有证据证明被上诉人的损失情况，且上诉人虽拖欠部分租金，但被上诉人亦存在未向上诉人开具租金物业发票的违约行为。综合以上因素，本院对上诉人要求减少违约金的上诉理由予以采纳，并依法酌定违约金数额为20万元。
二、上诉人要求减免一个月租金的上诉理由应否予以支持
上诉人关于与被上诉人协商一致决定减免一个月房租的主张，被上诉人不予认可，亦无充分证据证实，本院不予确认。根据查明的事实，本省因新冠疫情于2020年1月23日启动的重大突发公共卫生事件一级响应自2020年3月31日起调整为三级。上诉人拖欠的租金均在该日期之后，且无证据证明因新冠疫情造成案涉房屋无法正常使用，因此，上诉人关于减免一个月租金的上诉理由不成立，本院不予采纳。
三、上诉人应否承担由被上诉人支出的地下消防水池建设费用以及功能管理用房搭建费用
1.地下消防水池建设费用。首先，在房屋租赁法律关系中，对承租人而言，租房目的是利用房屋使用价值或是用于居住，或是用于商业目的，一般而言房屋在出租时应处于适用状态。所谓适用状态，一方面要求房屋符合双方合同约定的状态，另一方面在合同未进行约定的情况下，出租人提供的房屋本身及配套设施也应适合承租人所需的适用性能。本案双方当事人签署的租赁合同明确约定租赁用途为“酒店、住宿、商品零售、商务办公等”，被上诉人因此需承担确保租赁房屋具有前述租赁用途所需适用性能的义务。相关证据及当事人陈述显示，双方在签订案涉租赁合同时，并未对案涉“地下消防水池”的设置作出约定，是在其后因案涉房屋经营宾馆，经消防等相关部门依据消防规范要求“除屋顶设置消防水池以外，必须设置地下消防水池”。由此可见，“地下消防水池”的设置并非基于上诉人扩大经营需要，而是消防规范要求房屋开设宾馆本身所必须具备的条件。此外，《房屋租赁合同》第四条第1.2)“其他设施”(5)项虽然约定“消防：乙方可根据消防要求另行安装消防设施，设置消防通道”但该约定属于授权性约定，并非义务性约定，不能就此认定上诉人“根据消防要求”负有相应合同义务，更不能据此免除被上诉人保证房屋适用性的义务。其次，双方租赁合同中，“消防设施”的约定处于第四条第1.2)“其他设施”的内容当中，根据合同体系解释，第四条第1.1)“公用配套设施”(8)项的约定内容不必然适用于消防设施。据此，“地下消防水池”的设置属于被上诉人作为出租人保证房屋具备适用性的义务范畴，在双方合同并未就该“地下消防水池”建设费用的承担作出特别约定的情况下，相关建设费用应由被上诉人承担。一审判决有关双方就该费用明确约定由上诉人承担的认定，无充分证据证实，本院不予确认。上诉人关于其不应承担该消防水池建设费用的上诉理由成立，本院予以采纳。
2.功能管理用房搭建费用。根据双方《房屋租赁合同》第四条第1.2)“其他设施”第（4）项以及第四条第6项约定，功能管理用房搭建费用应由上诉人自行承担，被上诉人仅负有提供搭建用地的合同义务。在诉讼中，虽然被上诉人未能提交充分证据证实搭建费用的具体情况，但鉴于被上诉人搭建功能用房的事实客观存在，一审判决酌定由上诉人对被上诉人进行补偿并无明显不当。由于一审判决在对地下消防水池建设费用和功能管理用房搭建费用的金额进行酌定时，没有进行区分，而是一并予以确定，故本院单独就功能管理用房搭建费用酌情确定为20000元。上诉人关于不应承担功能管理用房搭建费用的上诉理由不成立，本院不予采纳。同时，双方当事人对于如功能管理用房由被上诉人搭建，上诉人应于何时支付被上诉人垫付的搭建费用并未进行约定，故上诉人关于被上诉人主张该垫付费用的返还已超过诉讼时效的上诉理由亦不成立。
此外，根据国务院颁布的《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，诉讼费用的分担属于人民法院根据案件的具体情况依职权进行决定的事项，并不需要当事人就此提出相关诉讼请求，且被上诉人在其起诉状第4项中亦提出了请求判令上诉人承担诉讼费用的诉讼请求。故上诉人关于被上诉人并未提出由其承担诉讼费用的诉讼请求，一审法院判令上诉人承担诉讼费用属于超诉请判决的上诉理由不成立，本院不予采纳。由于本院将对一审法院作出的判决进行改变，故一审诉讼费用的分担亦由本院作出相应变更。
综上所述，一审判决审理程序合法，但认定部分事实不清，适用法律部分有误，处理不当。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百七十七条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2021）湘0302民初2155号民事判决第一、二项；
二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2021）湘0302民初2155号民事判决第三、四、五项；
三、湘潭JT酒店有限公司、湖南JT酒店集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖南RH公司违约金200000元；
四、湘潭JT酒店有限公司、湖南JT酒店集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖南RH公司垫付的搭建功能管理用房建设费20000元；
五、驳回湖南RH公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8575元，二审案件受理费17150元，合计25725元，由湘潭JT酒店有限公司、湖南JT酒店集团有限公司负担12862.5元，湖南RH公司负担12862.5元。
本判决为终审判决。
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法典》
第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；