原告（反诉被告，以下统称原告）：深圳市前海AA管理有限公司
委托诉讼代理人：乐海平，广东广泰律师事务所律师。
两案原告委托诉讼代理人：孙思礼，广东广泰律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）：深圳BB有限公司，住所地深圳市南山区。
第三人：深圳市CC股份有限公司
原告深圳市前海AA管理有限公司诉被告深圳BB有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，根据被告的申请，依法追加深圳市CC股份有限公司为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序于2021年1月13日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人孙思礼，被告的委托诉讼代理人谢崇慧、李琼，第三人的委托诉讼代理人李佑国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》无效；2、被告在本判决书生效之日起10日内腾空房屋并交付给原告；3、被告支付自2017年11月1日至房屋交付之日止的房屋占用使用费，暂计至2020年11月31日所欠房屋占用使用费为1672629.64元（人民币，下同）。事实及理由：原告与被告于2017年签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定原告将位于深圳市南山区房屋出租给被告，租赁期限为2017年5月1日至2025年4月30日止，前两年每月租金558360元，第三年每月租金591862元。合同签订后，被告一直使用租赁房屋，但拒不支付相关费用，原告多次催告仍不予理睬。原告方认为被告的行为已构成严重违约，理应赔偿原告的损失，故此依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告辩称：1、涉案租赁合同是双方真实意思表示，未损害国家、集体、第三人或社会的公共利益，没有违反法律、法规的强制性规定，合同依法有效，原告请求确认合同无效，没有任何的依据。理由：1）原告与村委的合同已经在街道办相关部门备案，街道办认可该租赁行为合法有效。2）原、被告之间的租赁合同是双方真实意思表示，未损害其他方的利益。3）天津大学及南方科技大学在该片区租赁房屋之前曾向南山区政府请示，经区政府同意后，租赁该片区的房屋作为过度校区，并通过财政拨款支付相应费用。4）在涉案租赁房屋内设有多家上市公司，上市公司的上市材料中显示经营场所在租赁房屋内，并通过了相关部门的审核，且成功上市，可见，在相关部门都是认可本案的租赁合同关系。5）目前涉案园区还有100余家企业通过工商注册，在园区内正常开展经营活动。以上可知原告与CC股份有限公司、原告与被告之间的租赁合同都是通过合同的手续进行，且该等合同租赁行为也得到了南山区区委、区政府、市场监督管理局、街道办等相关部门的认可、许可，合同应当是合法有效的。2、针对原告提出的拖欠租金问题：被告没有拖欠原告租金，原告的诉求没有任何的事实依据。1）租金起算的日期，被告认为应从2018年1月起算，虽然两份合同约定的免租期都是6个月，但原告没有完成合同约定，本应由原告负责完成的消防改造及园区的配套和绿化工作，比如园区最基本的道路都没有按期完成硬底化，导致被告无法正常使用物业，而且由于涉案物业原是工业厂房，租赁合同约定用途是商业办公，改变用途是需要进行消防及报建，在补充协议中也已经明确约定由原告负责一次消防、报建工作，但原告迟迟未完成消防报建，导致该厂房一直是工业厂房性质，被告合同目的无法实现，为此，在2017年10月20日，被告曾向原告发出一份延长免租期3个月的函件，经与原告公司讨论后，原告同意延长免租期，3栋楼、50栋、52栋、53栋统一至2018年1月开始起算租金。其次，租赁物业的首月租金在2017年1月和4月签署租赁合同时，被告已经提前支付，但原告一直未扣减该租金及开具租金的发票，直至2018年1月双方协商确定起租期从2018年1月开始，原告才向被告开具了第一张租金发票，发票也明确备注租金为2018年1月的租金发票；可见双方以实际行为变更了合同约定，双方同意涉案物业免租期到2017年12月31日止，另外，如果双方未就免租期的问题，曾经达成一致意见,原告在过去的时间一定会向被告追讨，但事实上对免租期的问题，原告从未向被告提出过异议，也未也从未向被告追讨。原告如果认为欠租而多年未追讨的情况，不符合常理，可见被告并没有拖欠原告的租金。从上述几点，也可以相互印证被告主张租金从2018年的1月起，算是协商一致的结果，属于客观事实。2）关于2020年4、5月的租金，被告已经按照双方的约定足额支付。2020年全球遭遇了新冠疫情，所有的行业都受到了严重影响，政府也提出了减租倡议，包括CC股份公司在2020年3月16日根据相关的政策相关的政策发出了关于《新冠肺炎疫情防控期间租金减免事宜的相关通知》，原则上减免租户1个月租金，2020年2月原告减免被告半个月租金，在业主方减免通知发出后，原告与被告协商再减免被告半个月的租金，也即双方达成一致意见共减免了被告一个月的租金，该减免时间有15天是在2020年2月减免的，另外15天是在2020年4、5月中予以扣减，该点从被告缴纳租金前，原告向被告先开具发票扣减了15天的租金足以印证，被告才依据发票金额缴纳租金。同时，被告在与原告协商好减免一个月租金的同时，被告也相应的对自己的租户进行了一个月的租金减免。试想，如原告不同意减免被告的租金，被告又如何可能免除租户的租金。综上，原告的诉求没有任何事实与法律依据，请求予以驳回。2020年11月的租金我方已缴纳。
被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付一次消防建设费用400000元；2、原告向被告退还2018年1月1日至10月12日租金差额1779185元；3、原告向被告支付前述款项的资金占用费暂计263512.26元（第1项以320000元为基数，自2017年12月1日计算至2020年10月31日，第2项自2018年1月到10月，每月189275元计算至2020年10月31日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费用由原告承担。事实及理由：被告与原告双方于2017年4月签署《深圳市房屋租赁合同书》，约定由被告租赁原告位于深圳市南山区房屋（以下简称“租赁物业”），用途为商业办公，双方同时签署《补充协议》，约定原告负责此栋楼的一次消防建设和报建，道路修建，园林建设等。但合同签订后，原告迟迟未履行相关合同义务，被告为了尽快将租赁物业出租，减少亏损，不得已只能自行垫资完成一次消防建设和报建，道路修建，园林建设等工作。该部分费用本应由原告支付，但原告拒不支付。另外，合同约定租赁物业的用途是商业办公，但该租赁物业直至2018年10月13日才通过消防验收。被告在2018年1月至2018年10月12日期间，全额交付租金但却无法正常开展经营活动，原告已经严重违约，其至多按照当时的工业厂房租金标准（35元／平米／月）收取租金，故原告应退还被告这时间段多缴付的租金差额1779185元。综上所述，原告未履行合同约定，属严重违约。为维护被告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法维护被告权利。
针对被告的反诉，原告辩称：1、被告反诉请求缺乏法律依据、合同依据，不应得到法院支持。涉案房屋并未取得建设规划许可证，虽然不影响正常使用，但仍为违法建筑，原被告签订的租赁合同为无效合同。2、对于涉案房屋为违法建筑及未过消防验收，被告是知情的，在租赁合同无效的情形下，被告仍对房屋进行消防装修，其应对其过错承担责任，消防建设费用应自行承担。3、涉案租赁房屋（25944号案件已于2017年3月1日，28952号案件于2017年5月1日）就已交付给被告使用，被告将房屋转租给次承租人使用，这从被告提交的租户清单及场地使用证明书中可以印证，被告占有使用房屋就应该支付占有使用费。4、此外，因租赁时房屋未过消防，因此，租赁价格远低于市场价格，所以被告要求退还租金的诉讼请求不应得到支持。
第三人陈述称：该两案诉争的事项，与我方均没有直接的法律关联，请求法院在查明案件事实的基础上，依法裁判。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区房屋（涉案房产）出租给乙方，出租面积共计7571平方米；租赁房屋的月租金总额454260元，乙方应于2017年4月15日前交付首期租金，金额为454260元；后续租金乙方应于每月10日前支付；乙方租用租赁房屋的期限自2017年5月1日起至2025年4月30日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取二个月租金数额的租赁保证金908520元；及其他内容。
之后，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：免租期从2017年5月1日至2017年10月31日止；2017年11月1日至2019年10月31日每月租金454260元，2019年11月1日至2020年10月31日每月租金481516元，2020年11月1日至2021年10月31日每月租金510407元；此栋楼毛坯现状出租，乙方租赁物业套内二次消防改造及报建由乙方负责，费用由乙方承担；此栋楼塔内装修、外墙改造，加装电梯等工程由乙方负责，费用由乙方负担；退租后固定装修部分归甲方所有，如因乙方违约造成合同提前解除或终止，则固定装修部分归甲方所有，并且乙方不得向甲方要求装修费用；租金需于每月10日前交付，如未能按时交清，每超出一天，租户须支付每月所欠费用千分之三的滞纳金；及其他内容。
原告提交其自行制作的应收、实收租金明细表和租金交付及欠付明细以及网上银行电子回执，以证明被告已支付的租金金额及拖欠租金的金额。原告表示具体拖欠的金额为：2017年12月、2018年1月每月欠454260元，2020年4月已支付321010元、欠160506元，2020年5月已支付388319.36元、欠93196.64元，2020年11月欠510407元，合计拖欠1672629.64元。被告对网上银行电子回执的真实性予以认可，对其他证据不予认可，被告表示其没有拖欠原告的租金，原告没有依照约定完成消防、道路改造，双方之前已经协商好2017年9月至12月的租金是不予收取的（免租期），3栋楼的租金协商好是从2018年1月开始收取租金；原告扣减的第一个月的租金是从2018年1月开始，但该租金被告在2017年已经缴纳，原告一直未出具发票，后出具发票时也明确备注为2018年1月的租金；2020年4、5月合计有15天的租金是协商好疫情期间免租的租金；2020年11月的租金被告已经在11月25日付清；对于其他月份租金已缴的金额被告予以确认，52栋9月、10月按合同约定要涨价，但双方在协商，所以被告仍然按照未涨价之前的金额缴的；50栋是11月开始涨价，但双方仍在协商，暂缓涨价，被告也是按未涨之前缴纳的；2020年11月25日缴了11月的租金，52栋缴了591862元、50栋与53栋一起缴了1126971元（其中50栋缴纳481518元）。原告于庭后提交书面意见表示，被告已支付B50栋11月份租金481516元，未支付28891元；支付B52栋租金591862元，未支付35512元。
被告提交第三人出具的授权书，证明第三人承诺对被告的租赁期限为2017年至2025年。第三人对该授权书的真实性予以认可，但表示仅能证明第三人对涉案物业转租行为的同意。
为证明双方的起租日是从2018年1月开始，以及双方协商过减租、免租的事实，被告提交了以下证据：1、2017年首月租金支付银行回单、2018年1月租金发票，证明2017年1月11日双方签署租赁合同同时，被告依照合同约定向原告支付首月租金，被告于2018年1月开具发票，从而证明双方约定的租金、起算日期是从2018年1月开始。经查，被告提交的银行支付回单显示:2017年4月，被告向原告转账支付808520元，备注为“50栋两月押金减10万”；2017年4月，被告向原告转账454260元，备注为“B50首月租金”；2018年1月26日原告向被告出具金额共计为454260元的发票，备注为“众创新产业50栋2018年1月租金”。原告表示B50栋首月租金为2017年11月的租金，不应以发票开具的时间为准，实际上被告并未支付2018年1月的租金。2、2020年4月、5月的发票及银行回单，以证明双方协商2月份减免半个月租金，4、5月份再减免半个月租金。经查，原告于2020年4月1日开具了金额共计481516元的发票，备注为“集悦城XX栋2020年4月租金”；被告于2020年4月16日向原告转账751314元，备注为“B50、B53栋4月份租金”；原告于2020年5月15日开具了金额共计545308.55元的发票（被告庭后出具说明表示该发票系B50、B53栋2020年5月份租金的发票）；被告于2020年5月29日向原告转账908847.58元，备注为“B50、B53栋5月份租金”。原告表示其并未给予被告房租减免。3、第三人于2020年3月16日出具的减租通知（内容为因新冠疫情减免的租金原则上不得超过2020年2月当月租金，2020年3月及之后租金严格按合同约定按时支付）、原告财务人员于被告财务人员的微信记录、被告向租户出具的减免疫情期间租金的缴费通知单及银行回单。4、被告于2017年10月20日向原告出具的《关于众创产业园免租期顺延的申请函》。5、2018年2月至11月的转账记录及相关发票，其中，2018年2月10日，被告转账支付“B50栋2018年2月次月租金”454260元，原告于2018年2月7日开具金额为454260元的发票并载明“众创产业50栋2月租金”。
被告另提交消防工程施工验收合同（约定工程价款为400000元或418000元）、银行回单（转账总额320000元）、消防验收备案通知书等，以证明被告代原告进行了租赁物业的消防改造工程并垫付了费用。原告对消防验收备案通知书予以认可，其他证据不予认可。
关于被告拖欠的租金，双方确认主要的争议在于：1、起租日是否从2018年1月1日开始；2、2020年4、5月是否有减免共15天租金；3、合同约定涨租，双方是否协商按未涨租前的标准支付租金。庭审中，双方均确认被告按递增前的租金标准缴纳了2020年11月的租金481516元，12月份之后的租金没有缴纳。
另查，涉案房产为无报批报建的违法建筑，已进行历史遗留违法建筑申报。双方均确认涉案厂房于2018年10月13日通过消防验收。
被告表示其要求原告退还的租金差额，是因合同约定房产用途为商业办公，原告负责一次消防，但直至2018年10月13日才通过消防验收，2018年1月至10月12日期间被告无法按正常商业用途使用，是按工业用途使用，故被告按工业厂房的标准每月35元每平米计算出租金差额。
另查，原告诉被告的B53栋法人房屋租赁合同纠纷案件(2020)粤0305民初28956号案件中，双方均确认原告于2020年4月7日开具了2020年4月的金额为645455元的发票。
本院认为，涉案房产无产权证，系无报批报建的违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原、被告之间的《房屋租赁合同书》及补充协议为无效合同。合同无效的，应恢复原状，被告应向原告返还涉案房产，原告应向被告退还租赁保证金，对于原告要求被告交还涉案房产的诉讼请求，本院予以支持；对于被告已缴纳的租赁保证金原告应予退还，鉴于被告并未提起反诉，故本院不予处理，被告可另循法律途径解决或之后由双方在被告应支付的使用费中抵扣。
关于原告要求被告支付租金的诉请。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持，故原告有权要求被告支付占用涉案房产期间的占有使用费。本案中，双方对于使用费的支付争议在于：1、起租日是否从2018年1月1日开始；2、2020年4、5月是否有减免共15天租金；3、合同约定涨租，双方是否协商按未涨租前的标准支付租金。对此，本院分析如下：首先，《补充协议》约定免租期从2017年5月1日起至2017年10月31日止，但从被告提交的相关转账凭证及原告出具的发票内容来看，被告系于2017年4月向原告转账“B50首月租金”454260，原告于2018年1月26日开具金额为454260的发票并载明“众创产业50栋2018年1月租金”；直至2018年2月10日，被告转账支付“B50栋2018年2月次月租金”，原告于2018年2月7日开具金额为454260元的发票并载明“众创产业50栋2月租金”。从前述转账的记录及原告出具的发票可以看出，被告仅于2017年4月支付了一笔首月租金，直至2018年2月才继续按约缴纳租金，而原告出具的2018年1月的租金发票与被告2017年4月支付的款项金额一致，原告在起诉前并未对被告未缴纳2018年1月之前的租金提出异议，可见，原告并未要求被告支付2018年1月之前的租金，原告确认的首月租金即为2018年1月的租金，故本院采信被告的抗辩主张，确认2018年1月前为免租期，故对于原告要求被告支付的2017年12月至2018年1月期间的使用费，本院不予支持。其次，根据补充协议的约定租金每年均有递增，被告提交的证据不足以证明原告同意被告仍按不递增的标准缴纳租金，故原告要求被告参照补充协议约定的租金标准支付使用费，本院予以支持。被告已按未递增的租金标准支付了2020年11月的使用费，故被告应向原告补交前述期间的使用费差额（按补充协议约定的租金标准510407元，减去被告实际已付金额481516元计算）28891元。第三，对于2020年4月及2020年5月的租金，被告主张系原告同意免租半个月，原告对此不予认可，但从原告在本案及关联案件中开具的2020年4月及2020年5月的租金发票的时间和金额［2020年4月1日开具了金额481516元的发票（B50栋）、2020年4月7日开具了金额为645455元的发票（B53栋）、2020年5月15日开具了金额545308.55元的发票（系B50、B53栋5月份的发票），金额共计1672279.55元］来看，系原告先开具租金发票后，被告向原告转账支付租金，结合被告提交的相关微信记录可以看出，原告对于2020年4月、5月的租金是有部分减免，故被告应按照原告开具的发票金额缴纳租金。经查，被告分别于2020年4月30日、2020年5月29日向原告转账支付租金751314元和908847.58元（包括50栋和53栋），共计1660161.58元（因无法区分50栋、53栋的发票金额，且被告系合并支付该两栋房产的租金，故本院将50栋和53栋2020年4、5月的租金合并计算，在另案中原告不应再重复要求被告补交2020年4、5月的租金），经计算，被告还应向原告支付12117.97元（1672279.55元－1660161.58元）。最后，被告自2020年12月之后未继续缴纳使用费，应参照补充协议约定的每月租金510407元的标准，继续支付使用费至本判决确定的房屋返还之日止。
对于被告要求原告退还租金差额及支付资金占用费的诉讼请求。被告虽表示涉案房产于2018年10月13日才通过消防验收，被告无法按商业用途使用而是按工业用途使用，故要求退还差额，对此本院认为，被告已占有并使用涉案房产，应向原告支付占有使用费；而被告自2018年1月起均按合同约定标准向原告支付使用费，并未因消防验收问题提出相关异议，且被告亦未举证证明其因变更用途的消防验收未通过而无法正常使用涉案房产或因此产生相应的损失，而被告主张的工业厂房租金标准亦无相关依据，故对于被告的该项诉求，本院不予支持。
对于被告主张的消防建设费。被告已提交相关消防工程施工合同荣、银行回单、发票等证明其对涉案房产进行了消防改造，该消防改造系对涉案房产的添附，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现租赁合同无效，被告对涉案房产所进行的消防改造支出的费用损失系其因合同无效而受到的损失，原告应根据其过错程度进行相应赔偿。根据被告提交的转账记录等，可以确认被告为涉案房产支付了消防建设费用共计320000元，本院根据被告已使用涉案房产的期限长短、消防设施的折旧情况，并结合原、被告的过错程度，酌情判令原告向被告支付消防改造费用13万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市前海AA管理有限公司与被告深圳BB有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；
二、被告深圳BB有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市前海AA管理有限公司交还位于深圳市南山区房屋；
三、被告深圳BB有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市前海AA管理有限公司支付2020年4、5月12117.97元以及2020年11月的使用费28891元，并自2020年12月1日起按每月510407的标准向原告深圳市前海AA管理有限公司支付占有使用费至本判决确定的房屋返还之日止；
四、原告深圳市前海AA管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳众创产业孵化有限公司支付消防建设费用13万元；
五、驳回原告深圳市前海AA管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告深圳BB有限公司的其他反诉请求。