借名买房，即指借名人与出名人约定好，将房屋登记在出名人名下，房屋实际出资义务与实际使用权利均由借名人承担和享有。近年来，借名买房纠纷已成为司法实践中的热点、重点及难点问题。由于多数情况下，借名人与出名人具有亲属、恋人、朋友等特殊身份关系，从而导致借名买房多为口头约定而无书面协议，一旦出名人事后产生贪欲或其他债务对抗，拒不更名过户，双方由此发生的经济纠纷就会使得借名买房事实之证明难度骤增。所以，此类案件借名人的正常诉求通常难以被法院支持。本案系李玲律师团队承办的一起原告初始请求继承房产三分之一份额，被告主张其只能继承四分之一份额的涉外继承纠纷案件，针对本案当事人和第三人较多、案情和法律关系极为错综复杂，以及作为原告方代理律师可供选择的起诉案由不止一种的情况下，李玲律师团队经深耕研究，广泛取证，耐心说服原告，正确筛选案由，运用诉讼策略和庭审技巧，最终以“借名买房”需更名过户的诉求，成功为委托人原告取得了百分之百的利益及本案胜诉的判决结果。
本案为李玲律师团队承接的真实案例，委托人R为外籍法国人士。其中，诉讼当事人涉及三方：原告为R，被告为石某2和王某二人，第三人为按揭贷款中国建设银行某支行。经据理力争，本案最终仍由当初我方递交起诉材料的普兰店区人民法院立案管辖。
（二）基本案情
2011年一季度，被派驻中国大连某电站工作的法国核电专家R与其中国大连籍女友石某1经多次协商，口头达成了借名买房协议，委托人R实际出资，以石某1的名义购买了位于大连市普兰店区商品房一套，用于自己居住。同年四月，R从其法国巴黎银行工资卡中转款汇兑25万余元人民币作为案涉房屋的首付款，剩余43万余元房款同样以石某1的名义向中国建设银行某支行申请了按揭贷款。此后的十余年间，R一直用其本人的工资款转账汇兑，用以偿还每月案涉房屋贷款。并且，自2011年年底涉案房屋交付使用之后，R一直实际居住于此，并按时缴纳物业、水电、煤气等生活用费。
2012年6月，房屋出名人石某1被医院确诊患有癌症，R出于感激和道义为了让石某1得到法国更好的免费医疗和福利条件，于同年9月与其前妻办理了离婚，并于同年10月与石某1办理了结婚登记手续。使得失业离异多年、无住所、无国内医疗保险的石某1得以凭借法国人配偶名义去到法国巴黎医院，享受免费医疗。
2013年8月底，石某1于法国巴黎医院不治病逝。此后，R多次联系石某1的父母，希望其作为遗产继承人就案涉房屋财产利益共同进行财产分配，但均被二被告以案涉房屋系其女儿婚前受赠R的订婚彩礼款而自行购房所得为由加以拒绝。
据此，2015年R委托了某律师事务所进行诉讼维权，结果差强人意。2021年，R又委托到李玲律师代理其案，请求法院判令其对案涉房屋享有继承权，应分得三分之一的房产权益。
本案立案前后及诉讼、庭审期间，李玲律师通过调取、出示、举证石某1名下案涉房屋多项费用的支付凭证、资金来源以及R与石某1银行转款、汇兑、交易流水明细等，证明了R为案涉房屋所有资金的实际出资人，论证了借名买房协议存在的事实与效力。
此间，被告方主张不存在借名买房委托法律关系，案涉房屋系R对石某1的婚前订婚赠与。且被告当庭出示举证了一份租赁合同，合同内容为2012年1月承租人R向石某1母亲王某租赁案涉房屋1年，房租每月为4500元人民币，试图以此证明原告R一直使用案涉房屋是基于自己为承租人而非房屋所有人的事实。李玲律师思维敏捷，当庭否定了上述所谓租赁合同的实际存在。换言之，亦系戳穿了能确定本案法律关系性质和案由之关键证据的所谓租赁合同，并不具有真实性与合法性，充分质证反驳了被告方订婚彩礼、自行购房的主张，并揭示了被告出示诸多所谓证据中存在相互矛盾及违反逻辑常理之处，且被法庭予以了采纳。
经李玲律师团队的全力奔赴，在普兰店区人民法院立案庭庭长和主审法官专业精湛、公平公正的审查下，委托人R的全部诉讼请求均得到了法院的支持。2023年11月20日该法院作出一审判决：二被告石某2、王某于原告R将案涉房屋按揭贷款本息清偿完毕、并解除抵押权十日内协助将该房屋产权登记变更至原告R名下。
二、案件重点难点
本案系原被告双方为争夺房屋权益而由原告代理律师说服R选择的合同纠纷案由之诉，虽然亦系近年来司法实践中日趋增多的“借名买房”性质案件，但本案极具特殊性：其一，案涉房屋借名人系法国外籍人士；其二，借名人与出名人并未签订书面的借名买房协议；其三，出名人已经离世多年，其继承人父母不认可借名人R享有该房产权益；其四，诉讼当事人多达4人之多，涉及的法律关系错综复杂，可选择的起讼案由不止一种。上述因素导致本案案情极为复杂，案件定性难度巨增，证据收集调取量骤增，属于重大、疑难、复杂的涉外案件。现将本案办理的重点难点归纳如下：
（一）借名买房事实认定问题
借名买房口头协议是否成立涉及到对案件基本法律关系性质的认定，而口头协议的认定则是解决借名买房合同纠纷的关键所在。本案中因借名人R与出名人石某1在达成借名买房协议时为男女朋友关系，只在口头上达成了协议，而未形成书面合同。因此，欲证明借名买房协议的事实实际存在成为了本案之重点难点。
（二）借名买房协议效力问题
借名买房协议是否具有法律效力，关系到借名人能否依据该协议取得房屋所有权利，亦系借名买房纠纷之关键核心所在。若该协议依法有效，则借名人可诉请出名人更名过户房屋登记；若协议依法无效，则该借名协议自始无效、丧失法律效力，借名人无权提出更名转移登记的诉求。
欲购房期间，借名人R经石某1和其父母声称“外国人不能在中国购买房屋”，加之又获悉国家对外籍购房者在资格认定、房款外汇结算及按揭贷款审查等诸多方面有严格限制，为便于快捷购得自住房屋而选择了以石某1名义买房的方式。本案中借名人R以借用他人名义买房的形式规避诸多限制是否会导致借名买房协议无效，也是本案的重点之一。
（三）案件取证问题
本案原告为法国公民，其将自己法国巴黎银行工资款通过在中国开户的中国银行卡、工商银行卡、建设银行卡等分别进行汇兑、取现，并向出名人石某1名下的中国银行、工商银行、建设银行等账户持续进行转款，用以支付房屋首付款及每月贷款，且已历时10余年。期间，相关汇兑、取现及转款等次数多、凭证数量大，而且出资资金源头需从法国巴黎银行调取，并需逐一进行翻译、筛查、寻线追踪以最终形成案涉房屋实际出资资金的完整证据链条。
本案案涉房屋出名人石某1已经离世多年，而其父母作为继承人，为达到侵吞案涉房屋之目的，一直坚称该房屋系其女儿婚前获赠财产，加之石某1与前夫生有的一女亦享有继承权，故R只能分得案涉房屋价值款的四分之一部分。据此，本案错综复杂的法律关系之甄别定性，亦使得相关证据的取得繁琐艰难。
三、争议焦点
本案原被告双方对事实和法律关系性质存在较大分歧。原告R代理律师李玲接受委托后，经详细了解案情，严谨深入地自行调取证据，并与申请法院出具调查令调证相结合，确认石某1自愿出名为原告R代持案涉房屋，认定本案法律关系性质为借名买房之口头委托协议关系。并说服不懂中国房地产和婚姻继承法律法规，起初欲主张三分之一继承房款的委托人R，最后以借名买房合同纠纷为案由主张，向有管辖权的法院递交了起诉材料，诉求为判令二被告履行将案涉房屋协助过户至R名下的法定义务。
之后，被告方提交的答辩状声称：案涉房屋款为原告R送给石某1的订婚彩礼，双方之间存在婚前自愿赠与关系。此外，房屋出名人石某1已经去世，导致本案出现了遗产继承法律关系的叠加。
若借名买房事实成立，二被告作为石某1父母是否具有协助原告登记过户的债权义务，也是本案争议的另一焦点。现将本案主要争议焦点问题归纳四点：第一，本案法律关系性质是遗产继承还是借名买房合同纠纷；第二，原告R合法的诉求主张仅是遗产继承，还是物权确权，亦或是协助变更过户至R名下；第三，原告方主张的借已故前女友石某1名义买房之事实能否成立；第四，原告方诉请二被告协助将案涉房屋变更过户至原告名下有无事实及法律依据。
四、办案要点
因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）颁布实施之前，因此不适用《民法典》的相关法律规定。
（一）程序问题
1.管辖法院选择问题
首先，本案虽然涉及到房屋不动产权益纠纷，但并非适用《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）关于不动产专属管辖的规定。因原告方是以委托合同或者可以说是商品房销售合同纠纷为案由，而提起的诉讼，故依法应由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。
其次，本案二被告住所地法院可以确定为金州区人民法院，但出于对不可预测其他原因的考虑，代理律师李玲没有选择该法院，而是舍近求远，选择了普兰店区人民法院。之后，在向普兰店区人民法院提交起诉材料时，被立案窗口法官以此案不应归属本院管辖为由予以拒绝。无奈之下，找到立案庭领导，经据理力争和贵庭高超专业能力，该法院接收了诉讼材料并予以了受理立案。
最后，该法院依法具有本案管辖权的理由为：原告R与石某1是以口头形式达成的借名买房，并未约定具体的合同履行地，因此属于合同履行地不明确情况。从合同履行义务角度，出名人石某1需履行向借名人R交付案涉不动产及后续更名过户登记等义务。根据《中华人民共和国合同法》第62条第3款（《民法典》第511条第3款）“履行地点不明确，交付不动产的，在不动产所在地履行。”之规定，可以确认本案借名买房协议履行地应为案涉房屋不动产所在地，故该房屋所在地普兰店区人民法院对本案依法具有管辖权。
2.被告主体适格问题
对于民事诉讼被告主体是否适格属于程序问题还是实体问题，一直以来司法界存在争议。首先，《民事诉讼法》第122条规定:有明确的被告为起诉的必要条件，该规定的“明确的被告”在司法实践中被认为是法院可以根据原告的起诉将被告的身份特定化；其次，被告适格还需要被告与诉讼标的有形式上的关联，但此关联性审查在司法实践中往往在法院实体审查阶段进行。笔者认为，被告主体身份虽然与实体上的权利义务相关，但对于被告适格的审查并未深入至案件审判中实体权利义务上的争议阶段时，只需做形式关联判断即可，故应将被告主体适格问题划归至程序问题范畴为妥。
具体至本案，借名买房协议系原告R与石某1二人之间达成，石某1的父母并非协议当事人。案涉房屋也登记在石某1名下，石某1为案涉房屋代持人，石某1父母既非合同当事人，又非案涉不动产房屋代持人和所有人，但原告代理方将其作为二被告起诉而依法具有主体适格性之事实依据如下：
原告方基于借名买房合同纠纷提起诉讼，诉讼标的是履行协助过户房屋至R名下的债权义务。虽义务人石某1已经过世，但根据《中华人民共和国继承法》第33条（《民法典》第1161条）关于“继承人应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，以所继承遗产的实际价值为限” 之规定，即继承人负有以遗产代为清偿被继承人债务的义务，而石某1父母作为其继承人，应依法承担石某1在借名买房协议中所需履行的法定义务。
综上所述，石某1父母作为其继承人，与本案诉讼标的有法律上的因果关系，应成为本案当事人，借名人R有权要求出名人继承人办理更名过户手续，夫妇二人亦构成本案适格被告。
（二）实体问题
1.原告代理律师已形成的证据链条能够证实借名买房之事实存在
本案借名买房协议系R与石某1以口头形式达成，故没有直接证据证明该协议的真实存在。但李玲律师团队广泛、深入地收集调取其他密切相关联的证据予以佐证，譬如：通过对购买房屋的首付款和每月还贷资金追本溯源，发现其均来自于R法国PAR工资账户；实际居住使用人和缴纳物业费、水电煤气等生活用费的缴费人也一直为R。特别是2022年初，暂时无人居住的案涉房屋不慎水管爆裂，淹至楼下，邻居找到石某2和王某夫妇时，二人“自证”其不是漏水房屋房主，与该房屋没有任何关系，不应承担侵权赔偿责任。据此，李玲律师设法取得被淹邻居获得R赔偿款的收条字据，作为补充证据提交了法庭。
上述证据已结合形成了完整证据链条，满足了民事诉讼证据高度盖然性的标准，可以证实R与石某1之间已经达成借名买房的合意，存在借名买房的事实，双方产生了以在符合法律规定和协议约定的条件时，完成物权变动为主要内容的权利义务关系。最终法院亦依法予以了审查、确认，认定原告方证据能够相互印证，本案存在借名买房法律事实。
五、办案结果
（一）庭审情况
原告方李玲律师团队共收集调取了近40组证据材料，组成了完整的借名买房证据链条，并在法庭上逐一出示举证。被告方出示了9组证据。庭审中，李玲律师思维敏捷，逻辑推理清晰，围绕证据事实成功论证了借名买房协议真实成立，全方位、多层次反驳了被告方上述主张（详见前文所述），并最终被法庭所采纳。
值得一提的是，被告方当庭出示举证了一份声称为原件的案涉房屋《租赁合同》证据，内容显示：石某1的母亲王某为案涉房屋出租人，R为案涉房屋承租人，合同文尾承租人处显示为R本人签名。对此，李玲律师经当场对该合同印章凹凸程度、R签名运笔笔划比对、签订时间存在前后矛盾，以及是否系彩色打印件等方面进行了仔细甄别后，申请法庭当庭进行真伪鉴别或依法提交鉴定机构予以司法鉴定。进而又进行当场反驳质疑，提出被告触犯向法庭提交虚假证据，构成虚假应诉，应依法移送有管辖权的公安机关侦查立案。最终该《租赁合同》被法庭认定为彩印件未予采信。
综上，李玲律师运用过硬的专业技能素养，妥善解决了本案中的疑难、重点、难点问题，其对借名买房合同纠纷的证据调取和闭环、事实论证及借名买房协议效力的主张与法律适用，均被法院所采纳，取得了完胜判决。
（二）裁判结果
李玲律师团队所代理的本案原告诉讼请求全部得到了法院支持，具体判决结果如下：
根据案涉房屋购买时施行的《中华人民共和国民法通则》（2009年修正）第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第十条第一款、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第十五条、第八十五条、第八十八条之规定，判决二被告石某2和王某于原告R将位于普兰店区案涉房屋在第三人中国建设银行某支行处的按揭贷款本息偿还完毕，并解除抵押权后十日内协助原告R将该房屋产权登记变更至R名下；如二被告未按本判决指定的期间履行行为义务，应当按照《民事诉讼法》第二百六十条之规定，支付迟延履行金；一审案件受理费原告已预交，由二被告负担。二被告于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法予以强制执行。
六、案由和诉讼策略之选择
（一）遗产继承纠纷与委托合同纠纷
原告R作为石某1十个月的配偶，属于其第一顺位继承人，若被告所主张案涉房屋系石某1婚前个人财产成立，可以选择提起继承案涉房屋权益请求之诉来主张权利，正如R最初始委托其他律所提起的继承纠纷诉讼，请求判令二被告石某1父母清还其本应继承的案涉房屋三分之一份额。此诉求若得到法院支持，R可获得案涉房屋价值三分之一的份额。
受托后，李玲律师团队如果继续选择以继承权纠纷为案由提起继承房屋权益请求权之诉，则取证、论证、质证、抗辩等诉讼难度大幅减小，但为原告R所争取的权益价值也减少了三分之二；如果选择以借名买房委托合同纠纷为案由，提起更名过户至R名下的合同履行请求权之诉，则上述多种调证、抗辩和论证等诉讼难度骤增，但却能为委托人R争取到最大权益，即可帮到R赢得案涉房屋的物权所有权。加之，本案案涉当事人、法律关系较多，以及事实证据和案情纷繁复杂，为争取委托人原告最大权益，应深度研究、择优选择适合的案由和诉讼策略以提起诉讼。
（二）房屋所有权确权之诉与履行更名过户合同义务之诉
根据《中华人民共和国物权法》第9条、第16条、第17条（《民法典》第208条、第216条、第217条）关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之相关规定，不动产登记簿具有推定效力，其所记载的权利人为推定的不动产权利人。在借名买房案件中，不动产登记在出名人名下，不动产权属证书上记录的也是出名人的姓名，故出名人为不动产的推定权利人或证载权利人。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第2条（《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第2条）关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，借名人与出名人达成了借名买房协议，所购买的房屋实际由借名人所有，出名人只是受借名人委托以自己的名义持有房屋，借名人为真实权利人。其次，借名买房协议系借名人与出名人所达成，若不违反国家强制性法律规定，出名人则负有将房屋过户至借名人名下的义务，借名人可依法行使合同履行请求权以要求出名人协助更名过户，此为合同之债请求权，双方当事人存在债权债务关系，借名人的权利又有债权的外观。最后，对于借名买房基本法律关系请求权应认定为物权、还是债权，目前司法实践中存在着“物权说”与“债权说”两种观点。从诉讼案由角度看，如果借名人的权利归属为物权，借名人有物权请求权，可向法院提起不动产确权之诉；如果借名人的权利归
属为债权，借名人有债权请求权，可向法院提起合同义务履行请求之诉。
笔者认为，借名买房之借名人的权利应归属于合同债权，即“债权说”。借名买房过程中有借名人与出名人所达成的借名买房合同，以及不动产名义购买人（即出名人）与不动产出卖人所达成的房屋买卖合同。依民事合同相对性原则，上述二合同并非联立合同，只约束合同中的双方当事人。因在房屋尚未更名过户之前，出名人所享有的不动产外观物权是自不动产出卖人处继受取得，而不动产出卖人不受借名买房合同的约束，所以不动产出卖人承继至出名人的证载物权也不应受借名人影响，故而借名人并未取得房屋不动产的物权所有权，其不能通过物上请求权来维护自己的房产权利；依物权法定原则，出资人和登记人关于借名买房的约定不具备物权生效条件，双方形成的是债权债务关系，出资人有权要求登记人将房屋过户到自己名下以维护房产权利，本案石某1继承人二被告应继受其女儿与出资人R借名买房协议中的义务，但不能直接要求法院确认所有权。同时，借名人行使上述债权请求权还可以避免承担更繁重的举证责任，例如原告若主张物权请求权，则需证明其为房屋真实物权人，以及不动产登记簿登记有错等。
综上所述，借名买房之借名人主张债权请求权对其更为合理、合法与有利。