律师观点分析
西安市XX公司与西安XX公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
西安市雁塔区人民法院
民事判决书
（2015）雁民初字第05137号
原告西安市XX公司，住所地西安市雁塔区XX，
法定代表人A，该公司董事长，
委托代理人A，陕西XX律师，
被告西安XX公司，住所地西安市雁塔区大寨路2号东方XX，
法定代表人A，该公司总经理，
委托代理人A，系该公司员工，
委托代理人A，某系该公司员工，
原告西安市XX公司与被告西安XX公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结，
原告诉称，原告与西安市东方XXX单元XXXX室业主签订了房屋租赁合同，租期为60个月，自2014年2月12日至2019年4月26日止，并且在房屋租赁合同中双方明确约定，原告可以将该房屋转租或分租，之后，原告将该房屋出租，出租后该房屋的水、电费及物业费由原告负责向被告缴纳，截止2015年5月之前，被告都是依法收取上述房屋的物业和水电费，但至2015年5月，被告擅自将上述房屋的物业费和水电费提价，原告为维护自己的合法权益，故现诉至法院要求：1、判令被告将收取西安市大寨路2号东方XXX单元XXXX室物业费和水电费恢复至原价即物业费每月每平方1.2元，垃圾费每月6元，水费每吨3.5元，电费每度0.62元，将多收取原告的费用444.2元退还；2、本案诉讼费由被告承担，
被告辩称，按前期物业服务协议第4条的约定，物业服务费分为住宅1.2元、办公2.4元、经营3.5元原告将自己承租的房屋改变为现在的经营性房屋并分割为多间分别出租使用，《根据陕西省物业服务收费管理办法》陕价服发{2012}106号第19条的规定，物业服务按照产权面积收取；《根据陕西省物业服务收费等级标准》说明第6条规定，住宅办公的按照住宅物业收费标准加收100%，与住宅结构不可分割，其用作办公用房的按照住宅物业收费标准加收200%，故不同意原告的诉讼请求，
经审理查明，西安XX公司与A签订《商品房买卖合同》，约定西安XX公司将位于东方XX11701室房屋出卖给A，该房屋用途为成套住宅，嗣后，A与被告西安XX公司于2013年5月31日，签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：“被告对东方XX的公共部位，公共设备设施、绿化、环境卫生、公共秩序、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向业主A收取物业管理费及代收代缴的其他费用，物业费收费标准（建筑面积）1、住宅1.20元；2、办公2.40元（含住宅用办公）；3、经营3.50元（含住宅用于经营），物业管理服务费的最终标准按照物价局备案价格为准，”2014年2月12日，原告西安市XX公司与A签订《房屋租赁合同》，该合同约定：与A位于东方XXX单元XXXX室的房屋出租给原告，租赁期限为60个月，自2014年2月12日至2019年4月26日；房屋租赁期间发生的水费，电费、暖气费、有线电视费、电话费、物业管理费、网络费均由原告承担；原告可以将该承租的房屋转租或分租；原告在承租期间，不得从事违反法律法规的活动，否则一切法律责任由原告负责，如经物业反映该房屋住人超过12人，全部责任由乙方承担，被告西安XX公司收取东方米兰X号楼X单元XXXX室2015年7月份的物业费为每平方2.4元，垃圾费每月12元，电费每度1.04元，另查明，原告西安市XX公司将承租的东方XXX号楼X单元XXXX室房屋内的房间用于分租，再查，原告西安市XX公司的经营范围为房地产经营中介及代理销售，
上述事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务协议房屋租赁合同、收费票据及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无异，
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，原告西安市XX公司的经营范围为房地产经营中介及代理销售，其承租的位于东方XXX号楼X单元XXXX室房屋的用途为住宅，原告与该房屋业主在签订的《房屋租赁合同》中约定，原告可以将承租的房屋转租或分租，该房屋业主与被告所签订的物业服务合同协议约定，含住宅用办公收取的物业费的标准为2.40元，原告承租该房屋后，改变XX房屋的使用性质，将该房屋分租，其行为显系原告的经营行为，原告也会因此获得相应的利益，但该行为会导致该房屋所居住的人员增多，超过住宅房屋应有的居住人数，对小区的人员流动，垃圾的产生、物业设施的损耗、物业服务人员对该房屋的服务均会增加，且该房屋业主已与被告约定了住宅房屋用于办公的收费标准，根据公平合理原则，被告针对原告改变房屋用途上调该房屋物业费的收取标准，合理合法，故对于原告要求将房屋的物业费和水电费恢复至原价即物业费每月每平方1.2元，垃圾费每月6元，水费每吨3.5元，电费每度0.62元，及退还原告444.2元的诉讼请求，本院依法不予支持，综上所述，兹依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告西安市XX公司的诉讼请求，
本案案件受理费50元，由原告承担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院，
审判长A
代理审判员B
代理审判员C
二〇一五年九月六日
书记员D
