律师观点分析
四川省XX阳经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
原告：董XX，女，1970年8月27日出生，汉族，住四川省XX阳市游仙区。
委托诉讼代理人：雍X,北京XX执业律师，系特别授权。
委托诉讼代理人：姚X，北京XX执业律师。
被告：XX阳市某职业培训学校，住所地四川省XX阳市涪城区XX**，统一社会信用代码525XXXX0700MJQ035023D。
法定代表人：彭X，校长。
委托诉讼代理人：冯XX，四川XX律师，特别授权。
委托诉讼代理人：何X，四川XX律师。
第三人：XX阳XX公司，住所地XX阳市涪城区跃进路北XX**，统一社会信用代码9151XXXX1431370J。
法定代表人：龚XX
第三人：四川某项目管理有限公司，，，住所地四川省广元市利州区东坝片区利州广场南XX一社会信用代码915XXXX0802MA69LDKDXT。
法定代表人：汪X。
委托诉讼代理人：邱XX，男，1964年10月31日出生，回族，四川省XX阳市高新XX，公司员工，系特别授权。
原告董XX与被告XX阳市某职业培训学校（以下简称XXX职校）、第三人XX阳XX公司（以下简称XX公司）、四川某项目管理有限公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董XX及其委托诉讼代理人姚X、雍X，被告XXX职校的法定代表人彭X、冯XX、何X，第三人XX公司的法定代表人龚XX，第三人XX公司的委托诉讼代理人邱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董XX向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》;2.请求法院判令被告和两名第三人将租赁房屋恢复原状;3.请求法院判令被告和两名第三人无条件将租赁房屋返还或配合返还给原告;4.请求法院判令被告按合同向原告支付3万元;5.请求法院判令被告向原告支付自2021年2月起至原告收回租赁房屋之日止的租金损失（该损失计算方法为,自2021年2月起至原告收回租赁房屋之日止按每月383.75元(2021年月租金标准)向原告支付）;6.请求法院判令被告向原告支付因其违约造成原告另行招租导
致房屋空闲的损失767.5元（计算方法为《房屋租赁合同》约定的2021年两个月租金数额）;7.请求法院判令本案保全费、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年9月4日签订《房屋租赁合同》。合同约定将原告位于XX阳市的房屋出租给被告,承租房屋面积为47.35平方米,房屋租赁期限为自2018年9月4日起至2026年10月14日止,年租金为3978元,从2018年10月15日起,租金标准每年在上一年的基础上递增5%。现在合同期间,被告未经原告同意,擅自将房屋转租给两名第三人改变房屋结构。原告认为,被告的行为严重侵犯了原告的合法权益,现根据《中华人民共和国民法典》及《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼,请人民法院予以支持。
被告XXX职校承认原告董XX在本案中所主张的事实，但认为，1.被告租赁了原告等17户的房屋,目前是针对他们的九层全部进行了装修使用，因为在疫情期间学校停止办学，受到了影响。被告为了自救和减少损失，向原告申请减少租金，原告予以拒绝。因原被告签订的合同并没有明确不准转租，经原告同意后可以转租，被告遂征求原告意见要求转租，但原告后期没有同意；2.现在因为对第九层整体装修，花费了50多万元费用，如果解除合同，将对被告造成重大损失；3.对原告诉请的赔偿金额：第一、被告向原告支付租金是支付到2021年的4月14日，故原告在请求要求支付2021年2月到它收回来的租金损失不应支持；第二、被告希望继续履行合同，也没有拖欠过原告的租金，不存在或原告会另行招租导致的空闲的损失；第三、要求被告支付3万元（装修损失费），适用的前提是如果出租人违反了约定，对承租人的装修补偿，认为明显过高；第四、本案不需要财产保全，故保全费是原告自行扩大损失，应当自行承担。4.原告诉请要求恢复原状，本案中是我们2010年就向房地产开发商租赁，后原告再购买的房屋，我们不清楚原告到底是恢复到什么原状（是清水房状态还是原告从开放商购买时的已装修状态）。原告购买房屋后，被告实际上仅仅进行了一些补充装修。综上，被告还是希望与原告继续履行合同，因经营状况不是很好，又花费大量资金进行了房屋的装修，损失也比较大，请原告予以理解。
第三人XX公司辩称，其和被告XXX职校进行一个合作，因为疫情导致的生产经营状况受到了困难，然后XXX职校的负责人找到我们公司，进行了一个合作（我们都有客户资源，可以进行资源整合，所以我们决定租赁这个房源），双方互惠互利。
第三人XX公司辩称，我们是在XX公司租的房子，租了后重新改造也投入了20多万元资金，如果现在房主要求收回房子，我们肯定存在经济损失。
经审理查明，2010年被告XXX职校在四川XX公司处承租了XX阳市，并支付了履约保证金16000元及定金20000元。后四川XX公司将9层16号房屋出售给本案原告董XX。原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定将原告位于XX阳市的房屋出租给被告,承租房屋面积为47.35平方米,房屋租赁期限为自2018年10月15日起至2026年10月14日止,年租金为4176元,从2019年10月15日起,租金标准每年在上一年的基础上递增5%。合同第四条约定了租赁物的交付及返还：……4.4租赁物内由甲方配备的设施设备，归甲方所有，乙方不得带走。乙方新添的非经拆卸即可移动的设施、设备由乙方负责搬走，费用由乙方自行承担。由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除，该装饰、装修部分，乙方放弃回收无偿归甲方所有……。合同第六条约定了转租、续租条件：……6.1乙方在经营期间确需转租房屋的，须提前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方与受让方共同到甲方办理合同转租的相关手续。……6.2房屋私下转租，该转租行为无效。若乙方擅自转租转让租赁物，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，并不退还乙方所交的履约保证金。合同第八条约定了合同的终止和解除条件：8.4甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同……（5）未经甲方书面同意将租赁物擅自转租、转借的。……9.3甲、乙双方应信守合同约定的各项条款，如有违约，违约方应向守约方付叁万元装修，其它附作物不作赔偿……。后被告如约支付了2018年10月15日至2021年4月14日期间的租金。2020年4月6日，被告XXX职校向原告发出减免房租的申请，未经原告同意，后擅自将案涉房屋转租给第三人XX公司。2021年3月22日，原告向被告发出《解除合同告知书》，被告于次日收到。截止起诉之日，案涉房屋由第三人XX公司实际占有使用。
本院认为，被告XXX职校辩称因为新冠疫情原因实行自力救济行为（非法转租）能否成为本案不解除《房屋租赁合同》的豁免理由。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同第6.1条和6.2明确约定：乙方在经营期间确需转租房屋的，须提前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方与受让方共同到甲方办理合同转租的相关手续。……房屋私下转租，该转租行为无效。若乙方擅自转租转让租赁物，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，并不退还乙方所交的履约保证金。该条款明确约定了被告XXX职校在遇到确需转租房屋的情形时，应当经原告董XX同意。本案中，被告XXX职校以新冠疫情给其经营造成损失为由，曾与原告（董XX）协商，在得到明确拒绝的答复后，仍然擅自转租，构成违约。原告董XX有权依据《房屋租赁合同》之约定，要求同被告XXX职校解除合同等。故对原告董XX的该项诉讼请求，本院予以支持，解除合同时间以《解除合同告知书》到达被告处的时间，即2021年3月23日为准。
《房屋租赁合同》解除后，当事人可以要求恢复原状，守约方有权要求赔偿。现对原告董XX诉请的恢复原状、交还房屋、赔偿违约金等诉讼请求，认定如下：
1、本案诉争房屋由被告XXX职校于2010年从房地产开发商四川XX公司处租赁，2018年原告董XX才购买房屋。庭审中，原告董XX要求将房屋恢复至2018年其购买时的现状（即要求第三人拆除添附物），符合法律规定，本院予以支持。现案涉房屋由第三人XX公司使用，XX公司应当及时拆除添附物、将房屋返还给原告董XX。因原告未提供证据证明2018年董XX购房时房屋装修状态，本院按照双方签订《房屋租赁合同》4.4条约定，返还的房屋状态限于XX公司拆除可移动的装修部分；
2、对原告董XX诉请被告XXX职校按照《房屋租赁合同》向其支付30000元，该诉请实质为违约金，而原告主张的招租损失应当包括在违约金内，鉴于该违约金明显偏高，本院综合酌定为4个月的房屋租金1392元（月租金348元×4个月）。
3、对原告董XX要求被告XXX职校支付自2021年4月起至实际收回租赁房屋之日的租金损失，本院予以支持，租金损失从2021年5月起按348元∕月计算至实际腾退之日止。
综上所述，对原告董XX的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：
一、原告董XX与XX阳市某职业培训学校《房屋租赁合同》于2021年3月23日解除；
二、第三人XX阳XX公司于本判决生效之日起三十日内拆除其租赁房屋装修的可移动添附物，并将房屋交还董XX；
三、被告XX阳市某职业培训学校于本判决生效之日起三十日内赔偿董XX违约金1392元，并从2021年5月起按348元∕月至实际腾退之日止计算租金损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费579.00元，减半收取计289.5元，由被告XX阳市某职业培训学校负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省XX阳市中级人民法院。
审判员 代XX
二〇二一年四月十九日
书记员 蒋XX