审理经过
原告（反诉被告）伊XX与被告（反诉原告）XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年11月10日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伊XX委托诉讼代理人王XX及被告XX公司委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
伊XX向本院提出诉讼请求：1.解除伊XX与XX公司签订的定购协议；2.XX公司退还伊XX所交付房屋订购及首付款共计92162元；3.诉讼费用由XX公司承担。事实和理由:伊XX现为西XX自治区阿里地区一名公务员。2019年底，XX公司向西XX公务员以团购价格提供其公司开发的房屋购买资格，伊XX于2019年12月14日以5378.31元/㎡的价格订购了兰州新XX绿地智慧金融城XX地块007幢1-1902共85㎡房屋一套，房屋总价460760元整，并向XX公司交付定购预付款10000元整。2019年12月26日，伊XX交付购房预付款及首付款共计92162元。2020年3月，双方签订购房合同，合同编号（2020预XXX），合同要求伊XX在一年内付清剩余房屋款项共计368598元整。伊XX持购房合同在西XX自治区阿里地区住房公积金中心办理购房贷款，住房公积金中心工作人员经过查询告知伊XX因信用卡存在欠款16.5元逾期未还，严重影响个人征信，不予办理贷款。2020年6月，伊XX怀孕期间因缺氧，在单位上班途中晕倒，差点流产，单位批准马上休产假（产假一年）。伊XX立即离开西XX阿里前往四川修养，将购房贷款一事暂搁置。2020年11月，XX公司售楼部多次催促伊XX办理住房公积金贷款事宜，要求尽快缴纳购房尾款。后经伊XX与XX公司协商，同意将2020年3月签订的购房合同（合同编号2020预XXX）撤销；同年12月，伊XX办理了案涉购房合同的撤销手续，并在兰州新XX住房和城乡建设局签字撤销原合同，双方协商待伊XX产假结束后重新签订购房合同，再商量购房贷款事宜。2021年4月，伊XX在四川宜宾市翠屏区妇幼保健院，生产时大出血，生下男婴，小儿患有肺炎心肌炎、先天性甲亢、气胸住院18天，花费9万多元。同月，伊XX父亲因脑膜瘤在广州南方医院做手术花费22万余元。2021年6月，XX公司催促伊XX办理贷款事宜，并说明在伊XX可以办理贷款时，XX公司会重新拟定商品房购房合同，若伊XX资金宽裕，可以一次性付清尾款，XX公司将有九折优惠。伊XX多次在西XX自治区阿里地区住房公积金中心咨询贷款事宜，按照现有政策因征信问题无法办理贷款。伊XX在西XX阿里地区农业银行、XX银行、中国XX办理购房商贷，也因征信原因被拒。伊XX与XX公司进行了协商，要求XX公司退还首付款92162元，XX公司声称不予退还，并要求伊XX走司法程序。2020年至2021年间，伊XX确实经济状况不好无力一次性付清购房剩余尾款，也无法办理购房贷款。故诉至法院，请判如所请。
被告辩称
XX公司答辩称，1.伊XX在诉状中已自认《商品房买卖合同》因其个人征信问题无法办理公积金贷款，不能履行《商品房买卖合同》及《定购协议》，已构成根本性违约；《商品房买卖合同》的解除系伊XX自身征信原因导致无法办理按揭贷款手续，且伊XX也未一次性支付剩余购房款。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”及第五百六十七条“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，因伊XX个人原因导致《商品房买卖合同》无法履行，伊XX应按合同约定及法律规定按照已付款92162元的15%向XX公司支付违约金13824.3元；2.因伊XX自身征信原因无法办理按揭贷款导致双方签订的《商品房买卖合同》及《定购协议》解除，故本案本诉、反诉等与案件相关的费用应由伊XX承担。
XX公司向本院提出反诉请求：1.判令伊XX向XX公司支付违约金13824.3元；2.本案本诉、反诉等与案件相关的费用由伊XX承担。事实和理由：2019年12月16日，伊XX与XX公司签订了《定购协议》，约定伊XX购买XX公司开发的位于兰州新XX，伊XX支付了10000元定金及房屋首付款82162元。2020年3月10日，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号2020预XXX），约定伊XX购买的房屋建筑面积85.67㎡，单价5378.31元／㎡，房款总金额460760元。2020年3月10日前支付92162元购房款，余款368598元须在2020年4月10日申请办理公积金贷款。同时约定“若买受人逾期30日未能提供完整的资信证明及相关材料的，出卖人有权单方解除合同，买受人需承担购房款总价的15%违约金”。现伊XX因个人征信问题无法办理公积金贷款，不能履行《商品房买卖合同》，已构成根本性违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定及法律规定，伊XX应向XX公司支付违约金13824.3元。
伊XX针对XX公司的反诉辩称，双方的商品房买卖合同于2020年12月11日已协商解除，并且双方约定互不承担任何违约责任；合同解除后伊XX多次与XX公司协商，返还购房款，但是XX公司拒不协商，XX公司具有过错。即使本案伊XX违约，XX公司主张的违约金过高，且XX公司未提供实际损失以及因伊XX无法办理按揭贷款导致其公司损失的证据，故XX公司的请求缺乏事实及法律依据。
本院查明
审理中，XX公司向本院提出撤回反诉申请。本院认为，XX公司的申请符合有关法律规定，准许XX公司撤回反诉。
本院经审理认定事实如下：2019年12月14日，伊XX与XX公司签订《定购协议》，约定伊XX购买XX公司开发的位于兰州新XX住房一套，房屋预测绘建筑面积85.67㎡，单价5378.31元／㎡，总价为460760元；首付款92162元，按揭款368598元。协议签订后，伊XX分别于2019年12月16日及2019年12月26日向XX公司交纳认购款10000元、82162元，XX公司出具收据两份。2020年3月10日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2020预XXX），合同约定余款368598元伊XX须在2020年4月10日前办理完毕公积金贷款手续。后因伊XX自身征信问题无法办理银行按揭贷款，伊XX也无力一次性支付剩余房款。同年12月11日，双方签订《商品房买卖合同》解除协议书，约定双方自愿解除2020年3月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2020预XXX），解除理由为因银行拒贷，故申请撤案；自本协议签订之日，双方买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决，XX公司收回出售给伊XX的商品房，该商品房产权即与伊XX无关；退还事宜另行约定；合同第七条伊XX逾期付款违约责任、XX公司逾期交房的违约责任经双方一致协商免除。同时，伊XX签署了商品房买卖合同备案撤销确认单。
2021年2月22日，XX公司向伊XX发出催告函一份，要求伊XX收到催告函三日内到其公司缴清房款（或办妥银行按揭贷款手续），否则，该催告函期限届满之日将自动转化为解约函，发生解约的法律效力，双方签订的《定购协议》自催告函期限届满之日解除，XX公司不再保留伊XX的购房资格，有权对该房屋另行出售。同年6月16日，XX公司再次向伊XX发出告知函一份，要求伊XX限期一次性付清房款或办理退房手续，期限届满伊XX仍未履行义务，则自次日起，该告知函转化为解约函，发生解约的法律效力；XX公司不再保留伊XX的购房资格，并有权另行出售。期限届满，伊XX并未一次性付清房款，其要求解除与XX公司签订的定购协议并退还已支付的购房款；庭审中，XX公司同意解除定购协议，且认可伊XX交纳的全部款项已转化为房屋首付款。
以上事实，有《定购协议》、《商品房买卖合同》、《解除协议书》、收据、催告函、告知函及当事人陈述等证据在卷佐证，并经法庭认证后予以确认。
本院认为
本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循意思自治、诚实信用的原则。本案中，伊XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》及《解除协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。伊XX要求解除与XX公司签订的定购协议，XX公司亦同意解除，故对伊XX的该项主张，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。据此，伊XX向XX公司已交付的购房款92162元，XX公司理应予以退还。故伊XX要求XX公司退还92162元购房款的请求有事实及法律依据，本院予以支持。
综上，伊XX的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：
裁判结果
一、XX公司与伊XX于2019年12月14日签订的《定购协议》自本判决生效之日解除；
二、XX公司于本判决生效后十日内向伊XX退还购房款92162元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
已减半收取的本诉案件受理费1152元，由XX公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
落款
审判员 刘艳芝
二〇二二年三月一日
书记员 陶XX