房地产企业投资信托融资策略

很长时间以来，我国信托业一度远离了人们的视线。然而，随着房地产热潮的涌动，近期接二连三推出的房地产信托计划有愈演愈烈之势。那么，房地产信托为何成为房地产企业的融资新宠?它是否有能力成为房地产企业主要的资金来源?这是一种值得房地产企业关注的融资模式。

一、房地产投资信托概念

房地产投资信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托可满足房地产业发展的需要，为房地产企业拓展新的融资渠道，并且，依托房地产信托，投资者可以通过资本市场，投资房地产领域，增加了新的投资渠道。所以，开展房地产信托，可以形成房地产业信托业和投资者多赢的局面。

1、房地产投资信托种类

根据资金投向的不同，REITS(房地产信托)可分为三类：

权益型(EquityREITS)

权益型REITS直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。

抵押型(MortgageREITS)

主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和

抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收

益。混合型(HybridREITS)

此类REITS不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。

另外，REITS还有很多其他分类方法。

2、房地产投资信托特征

特征一：REITS的主要投资对象是房地产

以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。

特征二：REITS是资金信托和财产信托的结合

其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而REIT除了接受货币资金外，

还接受房地产。

特征三：REITS持有者只享有收益权和知情权

普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策;而REIT的投资者没有这些权利，投资者如对REIT的管理者不满，只能“用脚投票”，即在市场上卖出或要求REIT发起人赎回其发行的资产收益凭证。