优先购买权的判定标准是什么

优先购买权的判定标准是什么

优先购买权制度是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下，赋予特殊主体以特殊利益的一种制度。而出卖人合法利益的保障则体现在法律对优先购买权行使的“同等条件”的规定。法律规定在同等条件下先买权人有优先于他人购买的权利，但对“同等条件”却没有做出具体规定。 

(一) 首先，同等条件主要指价格条件

在买卖合同中，价格条款是其核心条款，集中反映了合同当事人的利益。只有在价格条件相同前提下，才能保障在优先购买权行使的同时，维护出卖人的利益，实现法律公平、合理的精神。但这里的价格是指在公平、合法的前提下形成的价格，若该价格条件是在乘人之危、欺诈、胁迫或恶意串通等情况下形成的，则不得成为先买权人购买的“相同价款”。此时先买权人可以申请人民法院以市场价格作为购买价格。

(二)其次，除价格外，衡量“同等条件”还应当考虑付款期限、付款方式

因为付款期限、付款方式将会涉及到出卖人的期限利益、价款受偿的风险。在行使优先购买权时，先买权人不得超过第三人向出卖人支付价款期限而主张与出卖人订立合同，但出卖人同意的除外。如果出卖人允许第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出卖人承担的价款可能不受清偿的风险，因而只有在先买权人就延期支付价款提供了相应的担保，足以保障出卖人能按期受偿时，才可将延期付款视为同等条件。同时如果第三人允诺一次性付清，则先买权人主张分期付款的，则不能构成同等条件。

(三)再次，在特殊情况下还要具体问题具体分析来确定“同等条件”

出卖人可能会因某种特殊原因的存在而决定将标的物卖于第三人或以较为优惠的价格卖于第三人，在这种情况下是否适用优先购买权以及如何确定“同等条件”呢。在这种情况下不适用优先购买权制度将会造成出卖人与第三人为了规避优先购买权的适用，恶意串通，故意制造“特殊原因”，这样将会造成优先购买权制度形同虚设，难以发挥其应有的作用，故应适用优先购买权。这种情况下“同等条件”确定可以考虑遵循下列原则：

(1)当出卖人与第三人所订立的合同中有从给付义务的，若该从给付义务先买权人可以履行，则为了保护出卖人的利益，如果先买权人不愿履行该从给付义务，则视为未达到“同等条件”;若先买权人不能履行该从给付义务，则只有在先买权人可以价金代替该从给付或者没有该从给付，合同仍可成立时才能行使优先购买权。

(2)当出卖人基于某种特殊的原因给予其他买受人一种较为优惠的价格时，“而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定。”当然，我们应该考虑到，将优惠价格赖以形成的基础(特殊原因)折价，不仅存在一定难度，而且与一般道德标准相悖，不利于弘扬公民之间互助友爱的道德风尚，即使以市场价格来补偿，也只能使出卖人眼前的现实利益得以维护，仍会损害其未来利益及其与第三人之间的各种利益关系。但是我们在适用法律时要对各种利益关系予以衡量，保护社会效益最大的利益关系，在公民互助友爱的道德风尚与法定的先买权人利益之间，我们当然会选择后者。 

(3)当出卖人转让给第三人的标的物大于优先购买权的标的物时，如果其为可分物，则先买权人可仅以优先购买权标的物部分与出卖人订立合同;若为不可分物，并且该不可分物的分割致使权利人显受损失的，则先买权人有权要求扩大优先购买权标的物及于不可分物全部而订立合同。

依照上述标准确定“同等条件”后，当先买权人提供的条件优于或等于同等条件时，则优先购买权即可得以行使。如果你还有其他法律疑问，欢迎到律师多进行法律咨询。